经纬楼市周评第199期：下半年预测(2012.6.30-7.6)

来源: [观点网] 时间: 2012-07-12 16:16

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下半年四十大城市住房信息实现联网并正式运行后，或将使得限购限贷的力度有所加深，跨市多次购房的投资渠道将被封堵，这实际是对投资投机性需求起到了进一步抑制作用。

　　下半年成交或放量，价格预计稳中微升

　　--下半年住宅市场研判

　　1.货币政策有望进一步放松，房产调控政策以稳为主

　　上半年，我国各项经济指标不甚理想，经济增长乏力，下行压力加大，而下半年的走向更多取决于国际经济复苏的速度及国内宏观刺激政策是否能够取得成效，不排除经济有进一步下滑的可能。为了刺激经济，以实现经济的“稳增长”，年内仍将有一两次下调存款准备金率或是再度降息的可能。而货币政策的进一步放松或将给予持续释放的市场需求以支撑的动力和信心支持。

　　至于房地产调控政策，仍将维持稳定，继续实施差异化的信贷政策和税收政策，但抑制投资投机性需求的准线仍难以动摇，限购限贷政策将持续。因目前调控已取得一定的成果，房价过快上涨的趋势已基本被遏制，从近期中央层面的表态来看，更多的是以维护调控所取得的成果为主，只要房价不出现大幅度反弹，政策再度加码的可能性不大。而值得注意的是，下半年四十大城市住房信息实现联网并正式运行后，或将使得限购限贷的力度有所加深，跨市多次购房的投资渠道将被封堵，这实际是对投资投机性需求起到了进一步抑制作用。

　　下半年预计在坚持限购限贷政策不动摇的框架内，持续放松的信贷货币政策以及地方微调政策或将加速购房需求的释放，并促进市场的加速回暖。

　　2.土地或加速供应，发展商拿地积极性将提高

　　广州今年将供应2.55平方公里商品住宅用地，相比去年计划供应的3.37平方公里，减少近25%。而上半年实际成交出让面积为0.52平方公里，仅占总量的15%，预计下半年土地将加速放量供应，从供应结构来看，依然是以外围区域地块为主，且不乏有几大重点功能区的地块出让，包括琶洲、奥体新城、大学城及广州南站等。

　　虽然今年住宅用地的总体供应有所减少，但因房地产市场成交回暖的影响，发展商拿地的积极性相比去年将有明显提高，流拍现象会有所减少，下半年不排除部分优质地块将引来多家发展商的争抢并实现高溢价成交。但由于房地产调控政策难以放松，发展商在拿地方面将保持谨慎乐观的态度。

　　3.高库存及新货放量双重压力，市场竞争加剧

　　据经纬行研究中心不完全市调统计，截止6月30日十区余货达3.4万套，合计378万㎡，十区两市余货4.7万套，合计540万㎡，在经过了4月至6月的市场消化后，6月底的余货量相比3月底已有一定程度减少，但依然处于高位，因此下半年去库存化的压力仍较大。而今年下半年广州十区预计新增供应达4.1万套，折合面积约457万㎡，十区两市预计新增供应约5.18万套，折合面积约591万㎡。从总体新增供货量来看，与去年下半年相比有小幅增长，但部分区域的新增供应量却发生了较大的变化，其中荔湾区、黄埔区和萝岗区相比去年下半年供应量有明显的增加，主要是全新项目的扎堆供应，使得区域缺货状态将有较大的缓解。而作为传统供应大区的白云和增城，在本轮供应中则有所回落，主要是区域内部分大型项目开发已接近尾声或是全新组团工程进度未能赶得上，另外，库存量较大亦是制约其推货节奏的主因。

　　下半年的新增供应，依然以旧盘新推为主，占比超七成，全新盘预计有62个。新货的供应节点预计依然集中在“金九银十”和年底这两个销售节点推货，但8月份预计也将有不少新货推出。由于多个板块新货集中，预计板块竞争将较为激烈，包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、花都的区府板块、番禺的华南板块、市桥板块和亚运城板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等。

　　4.需求释放推动成交量上涨，价格预计稳中微升

　　上半年，首套房首付利率优惠的回归、多盘以价换量在很大程度上刺激了不少观望已久的刚需客户入市，而客户结构层面也有所升级，从3月份的首置客户为主变成现在的首置和改善客户一齐积极入市的局面。而持续几个月的成交回升正反过来影响着消费者和发展商的预期。目前不少客户的心理预期已从之前的观望变为了恐涨，而发展商则因市场的明显回暖，促销优惠相比之前收窄不少，亦有部分发展商开始涨价或是即将涨价。

　　进入下半年，随着购房者预期的改变、新增供应的放量、降准降息所带来的购房成本的降低，或将吸引越来越多需求的释放，市场成交量有望进一步放大，主要推货节点例如“金九银十”，十区月度成交有望达到70-80万㎡，而其余月度或将维持在50-60万㎡之间。

　　价格方面，预计将稳中有升。一方面，在经历了3个月消化后，发展商的库存有所减少，资金回笼的压力减弱，另一方面，需求入市的积极、为稳增长而出台的微调预调货币政策则使得发展商对下半年的走向较为乐观，开始以抬价来试探市场的承受能力，以扩大利润空间。

　　但目前房价大幅反弹的基本并不存在，首先，房地产调控政策依然从严，限购限贷政策短期内难以放松，推高房价上涨的投资投资性需求被明显抑制；其次，虽然刚需客户总体基数较大，需求较为旺盛，但资金承受能力有限，对价格敏感度高，若房价上涨过快，或将使得这批客户再度陷入观望，市场有可能再度陷入低迷；另外，虽说目前市场消化速度较快，但库存仍处高位，且下半年供应量较大，市场竞争较为激烈，在这种背景下，为保证一定的去货速度，发展商大幅提价的底气不足。

　　总而言之，近两个月市场回暖的预期预计仍将不变，建议发展商不宜以利换量，应该乘着消费者预期较好的市场条件下赶紧推货走量，实现资金的较快回笼，以取得接下来的市场主动权，因为下半年市场仍存在一定的不确定性，房价出现反弹或是国内经济止跌回升均有可能在一定程度上影响决策层对房地产调控的态度，为避免这种突发情况对市场预期造成的影响，当前环境下，发展商仍需以走量作为首要任务。

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