链家地产：北京7月上旬新房住宅成交涨5成，改善集中入市或促价格反弹

来源: [观点网] 时间: 2012-07-12 15:53

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截至10日，北京新房住宅成交量为4365套，比6月上旬上涨了55.3%，同比去年上涨了57.6%。

　　7月份，商品住宅市场延续6月的成交热度，成交量继续上涨，同时库存量连续回落，在刚需释放之后，改善性需求入市量大幅增加。

　　7月上旬新房住宅成交量同比涨55%，6月改善性购房占比近4成

　　根据链家地产市场研究统计，截至10日，北京新房住宅成交量为4365套，比6月上旬上涨了55.3%，同比去年上涨了57.6%。如果算上二手房成交，7月上旬，北京住宅成交总量为8862套，比去年同期翻了将近一倍。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，7月上旬的高成交量，一方面是延续6月底的市场热度，另一方，从6月开始集中释放的改善性需求成为7月以后商品住宅市场的另一重要支撑。今年上半年，单月新房住宅上旬的成交量基本都占到全月的23%，即使按照较高的30%比例计算，7月全月的成交量估计也有可能达到1.2万套。如果改善性购房的比例继续上涨，则有可能使7月份均价再次拉高到年内最高值。

　　目前，商品住宅市场已经并非全然依靠刚需支撑，改善性需求正继刚需以后大量释放，主要表现如下：

　　首先，6月份，全市商品住宅成交中，单价2万元/平方米以上的成交占比达到36%，接近去年同期水平，与年初相比上涨了十几个百分点；

　　其次，五环内和五环外商品住宅成交均价较5月分别上涨了约2000元和1000元左右；

　　再次，进入7月后，商品住宅库存再次落到8万套以下，7月9日，库存面积为9599873.8平方米，达到年内最低值。同时，7月上旬，库存平均面积全部落入121-122平方米范围内，而这一数据在4中下旬到5月底期间，都落在122-127范围内。6月全月的库存平均面积也只有121.4平方米，是近3年以来的最低值。这说明，商品住宅库存中的大户型进入快速消化阶段。

　　二手房市场，自6月以后，改善性需求明显增加，7月上旬，改善性购房的占比也达到35%-40%左右。陈雪认为，改善性群体的集中入市对价格的稳定性产生冲击。一方面，这部分购房群体对价格上涨范围的可接受程度偏高，另一方面，市场惯性是“买涨不买跌”，平均价格上涨将逐进一步促进需求入市，反过来再重新作用于市场，使得涨价预期更强烈。自7月以后，改善性购房的占比有可能超过4成，如果成交量持续上涨，价格反弹的风险会较以前有所提高。

　　另外，根据链家地产市场研究部统计，全市商品住宅成交量在6月和5月都进入前50的项目有37个，其中26个6月均价出现上涨，但平均涨幅只有3.2%，涨幅超过5%的只有首开·常青藤、中粮万科长阳半岛、鸿坤理想城、龙湖·时代天街、融创长滩壹号四个。目前，涨幅较明显的项目大多集中在持续热销的项目上，但随着成交量和价格的持续回暖，不排除其他热销项目增加提价频率的可能性。