上海中原：住宅单周成交创新高供应缩水均价上涨

来源: [观点网] 时间: 2012-07-03 17:54

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受最近几周中高端楼盘集中交易的影响，成交均价连续3周上涨，这种上涨是交易的结构性造成的，并不会持久，未来房价仍有下行压力。

　　——中原地产·上海一手住宅市场一周行情播报(6.25-7.1)

　　1、市场总体表现

　　本周住宅市场新增供应量12.98万平方米(共计1107套)，环比下滑42.06%，与去年同期水平相比下滑17.99%。本周开发企业推盘放缓，其中多数楼盘仍是针对刚需客群，主要分布在郊环外和外郊环区域。

　　本周全市新建商品住宅成交35.16万平方米(共计2762套)，环比大幅上扬64.73%，与去年同期水平相比大幅上扬52.16%。从本周表现好的项目可以看出，优质房源和开发企业价格配合促使成交回升。

　　价格方面，本周全市成交均价为25581元/平方米，较上周成交均价相比小幅上涨8.65%，与去年同期相比上涨13.81%。由于受交易结构的影响，本周全市住宅均价继续回升。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，开发企业经过前几周大力推盘，本周进入调整期推盘力度减弱。一方面前几周高推盘量是受中高端项目集中入市的影响，而本周中高端项目推盘量明显减少。另一方面，楼市进入传统淡季，开发企业并不看好后市，推盘力度有所保留等待更好的时机推盘。本周成交量创自2011年以来的单周最高值，既是对前几周高推盘量的回报，另一方面中高端项目成交活跃推高了成交量。受最近几周中高端楼盘集中交易的影响，成交均价连续3周上涨，这种上涨是交易的结构性造成的，并不会持久，未来房价仍有下行压力。

　　本周上海市三度收紧调控政策，从非沪籍到沪籍均有涉及。近来楼市不断有调控政策见底，楼市反弹的说法出现，上海市政府的做法恰恰是对这些说法的反驳，楼市调控将继续。中央对楼市调控的态度异常坚决，而上海市作为房产税的试点城市，本周的做法起到表率作用。

　　2、市场指标分项点评

　　2.1新增供应大幅收缩刚需项目占多数

　　本期共有6个楼盘推出新房源，2例为首次推盘的项目，4例为旧盘加推的项目。位于长宁虹桥板块的“新天地河滨花园”2010年4月首次推盘后本周推出476套高层公寓房源，共4.83万平方米，主力户型为71.08-88.64平方米的一房，85.96-91.33平方米的两房，136.11-159.26平方米的三房。网上房地产的报价为35600元/平方米-44600元/平方米。该项目容积率为2.5，绿化率为45%，紧邻轨道交通2号线娄山关路站，轨道交通3号线中山公园站，地理位置优越，生活和商业配套齐全。位于嘉定安亭汽车城板块的“常发豪庭”本周首次推出185套高层公寓房源，共3.36万平方米，主力户型为75.99-159.89平方米的两房，168.66-207.57平方米的三房，223.41-239.78平方米的四房。网上房地产的报价为13800元/平方米-22100元/平方米。该项目容积率为1.8，绿化率为52%，紧邻轨道交通11号线嘉定新城站。位于青浦区青浦新城板块的“旭辉百合苑”自2012年1推盘后本周再次推出364套高层公寓房源，共3.34万平方米，主力户型为57.51-57.63平方米的一房，86.83-91.6平方米的两房，142.45平方米的三房。网上房地产的报价为14500元/平方米-20800元/平方米。该项目容积率为1.4，绿化率为35%，具有一定的发展潜力。

　　2.2住宅成交创新高中高端楼盘继续发力

　　本周全市新建商品住宅成交35.16万平方米(共计2762套)，环比大幅上扬64.73%，与去年同期水平相比大幅上扬52.16%。从本周表现好的项目可以看出，优质房源和开发企业价格配合促使成交回升。位于嘉定区嘉定主城区板块的“新城金郡园”本周成交176套后公寓房源，共1.67万平方米，成交均价为14701元/平方米。该项目容积率为1.32，绿化率为35%，邻近轨道交通11号线白银路站，生活配套较齐全，具有一定的发展潜力。位于徐汇区龙华板块的“海珀府邸”本周共成交41套公寓房源，共1.18万平方米，成交均价为66083元/平方米，与售楼处均价83000元/平方米相比，平均价格落差为20.38%。该项目容积率2.3，绿化率为30%。该项目紧邻轨道交通4号线东安路站，轨道交通7号线船厂路站，轨道交通12号线(规划中)桂林公园站，生活和商业配套齐全。位于普陀长风板块的“中海紫御豪庭”本周在成交38套公寓房源，共1.03万平方米，成交均价为39195元/平方米，。该项目容积率为2.20，临近规划中的地铁13号线真北路站，紧邻多个商业广场，生活配套较齐全。

　　2.3住宅均价连升3周内中环增幅最大

　　价格方面，本周全市成交均价为25581元/平方米，较上周成交均价相比小幅上涨8.65%，与去年同期相比上涨13.81%。由于受交易结构的影响，本周全市住宅均价继续回升。由内至外各环线商品住宅成交均价分别为60574元/平方米、44198元/平方米、28558元/平方米、19605元/平方米、13651元/平方米。其中内中环、中外环、外郊环的价格环比分别上涨15.67%、11.88%、9.08%，内环内、郊环外价格环比下降13.59%、6.98%。

　　位于浦东陆家嘴滨江板块的“凯旋滨江园”，上周成交4套公寓房源后本周成交2套公寓房源，成交均价为124581元/平方米，位列本周成交价格首位。位于浦东陆家嘴滨江板块的“鹏利海景公寓”上周成交6套公寓房源后本周成交6套公寓房源，成交均价为114599元/平方米居成交均价次位。位于黄浦区黄浦滨江板块的“华润外滩九里苑”，本周交易2套公寓房源，成交价格为85147元/平方米。

　　附1：楼盘活动

　　位于杨浦内江路16弄的东外滩1号在售户型有58—125平方米一房、两房，均价33000元/平方米，最后30天购房者俱乐部93优惠最后倒计时，折后26300元/平方米起，总价165万/套起。

　　位于中山北路933号的上海滩大宁城新推出80-140平方米精装2-3房以及楼王174平方米大三房精装公寓，此次新推的G型(97平方米)和H型(80平方米)房源均价31000元/平方米左右，另售前期毛坯房源90-95平方米两房，140平方米三房。

　　位于浦东藿香路238弄的张江汤臣豪园四期均价28500元/平方米，在售90-108平方米二房，127-136平方米三房，张江园区员工购房可享96折优惠。

　　位于浦东齐恒路177弄的凯德嘉博名邸均价33000元/平方米，起价30000元/平方米。在售70平方米一房，90、93平方米两房，140平方米三房。一次性付款96折，贷款97折。

　　位于奉贤海湾旅游区海马路5888号的绿地海语墅在售户型为62平方米一房(赠送面积可+1房)和84平方米两房，毛坯房总价49万起，均价8100元/平方米，精装房总价65万起，均价11000元/平方米。购房者俱乐部会员独享优惠1万元。

　　位于闵行东川路333弄的紫竹半岛在售65平方米一房、96平方米两房和102平方米三房，均价29800元/平方米，全款97折，贷款99折，为精装房源，装修标准6000元/平方米，赠地暖和中央空调等。位于奉贤海旗路1518号的平安富邸在售63-66平方米的一房，85-97平方米的两房，130-140平方米的三房，均价9500元/平方米，目前购房有特价优惠，具体请咨询售楼处。

　　位于杨浦国浩路88号的华润新江湾九里在售166平方米精装三房，均价40000元/平方米，三房客厅皆朝南，南向约15米面宽双玄关，一梯一户。另有256-300平方米的五房房源，均价45000元/平方米。目前一次性付款可享98折。

　　位于青浦重固福定路289弄的万科尚源均价13000元/平方米，在售房源均为精装房源，79平方米两房和89平方米三房以及145平方米复式，复式房源总价200万元左右。

　　位于奉贤航南公路1981弄的申亚花满庭最高8折优惠，总价最低99万起，在售92-98平方米小高层复式房源，超高附加空间，2房变4房，均价12000元/平方米，花园洋房75-105平方米，均价15000元/平方米。

　　位于杨浦国晓路668弄路的保辉香景园在售两房120平方米，三房140—160平方米，均价40000元/平方米，均为精装房，一梯一户。预7月左右推出180平四房。

　　位于浦东川周路8682弄的鼎鑫名流苑上海购房者俱乐部会员享受独家优惠3万元，现房在售，目前160平方米四房特价中，均价17000元/平方米，具体一房一价，详情可咨询售楼处。其余户型一房、两房、三房、五房均价22000元/平方米。

　　位于浦东秀浦路800弄的绿地东上海现房在售，上海购房者俱乐部会员独享优惠：两房优惠35万，三房优惠45万目前主要在售8号楼、27号楼，中央水景房，户型有90平方米-110平方米两房，130平方米三房，均价24000元/平方米。

　　位于青浦嘉松中路6888弄的金地佘山天境在售230-500平方米精装平墅，价格在35000-55000元/平方米，均价45000元/平方米。优惠：目前购房全款92折，按揭93折，分期付款94折。

　　位于天宝路466弄的建邦16区在售101平方米的两房，123平方米和136平方米的三房，仅剩高区房源，优惠3000元/平方米，折后均价43000元/平方米左右。

　　位于金山枫泾镇枫阳路1811号的枫桥紫郡二期与搜房合作推出特价房，最低5880元/平方米起，在售户型包括104平方米两房和128平方米三房，均价6500元/平方米，具体一房一价。

　　位于嘉定南翔雅翔路288弄1号的路劲翡丽湾目前在售户型90-156平方米精装，均价16000元/平方米，精装标准2500元/平方米，上海购房者俱乐部会员优惠1000元/平方米。另有少量150平方米毛坯房源。

　　位于青浦重固镇大街518号的逸皓华庭均价9800元/平方，目前主推90平方大两房(部分户型可改为3房)，搜房购房者俱乐部会员优惠13万，折后9695元/平方起。该项目已加入6月大看房。

　　附2 住宅一周新增、成交楼盘清单