链家地产：上半年十城商品住宅库存减7.6万套，北京6月消化率达一年来最高

来源: [观点网] 时间: 2012-07-03 16:13

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2012年上半年，商品住宅成交量从年初低谷状态大幅攀升，尤其5、6月份，成交量大幅上涨，北京6月纯商品住宅成交量达到10247套，达到近18个月以来的最高值。

　　2012年上半年，商品住宅成交量从年初低谷状态大幅攀升，尤其5、6月份，成交量大幅上涨，北京6月纯商品住宅成交量达到10247套，达到近18个月以来的最高值。同时，新项目消化速度明显加快，市场进入库存负增长阶段。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至7月1日，包括北京、广州等在内的十个大中城市商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，环比上月分别下降了3%和1.9%，不排除北京市清理库存的影响，同比去年分别上涨20.5%和21.4%。

　　另外，2012年7月初，十城库存比年初减少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3万多套无效库存，上半年商品住宅库存也至少减少了4万多套。今年上半年，除了4月外，各月库存均环比下降。而在2011年上半年，十城库存上涨了28207套，除了限购前1、2月库存减少外，3-6月均连续上涨，月均上涨量超过1.3万套。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，尽管截至7月初，十城商品住宅库存比去年同期高出20%以上，但多数为去年产生的积压。今年上半年，刚需和改善性需求逐渐释放，加上开发商继续"降价求量"，成交量快速攀升。商品住宅市场已经进入库存进入"负增长"阶段。

　　截至到7月1日的数据，京沪广深四个一线城市的存量为222484套，比5月底减少了约9500套。在以上十个城市中，除了青岛存量有所上涨外，其余9个城市均明显下降。

　　陈雪认为，今年商品住宅存量逆转去年上涨的趋势，开始逐渐下行，主要有以下几个原因：

　　首先，限购以来长期积压的购买力逐渐释放，并且在信贷定向宽松和部分城市政策微调后，购房者的观望减弱，成交上涨迅速；

　　其次，多数开发商在年初制定的销售策略仍是以"现金为王"，目的在于快速周转套现，"以价换量"的策略较为普遍。

　　再次，推盘量减少，上调控后房企开工和开盘数据均有所降低，"缓开工"成为上半年大多数开发商的共识。

　　除此之外，存量的持续减少表明市场的消化速度正在加快，以北京为例，6月份当月新增项目的签约率为15.2%，达到一年以来的最高值。有5个项目在开盘不到一个月的时间内成交量超过百套。库存下降、市场升温以及政策调整会在短期内影响到购房者对后市的预期，如果下半年库存仍持续负增长，周转率提高，开发商的推盘积极性会有所增加，但降价速度有可能放缓。例如，上半年北京多个热销项目如龙湖时代天街、首开常青藤、颐景溪园在短期内频繁入市，价格呈现出底部特征或小幅上涨。预计下半年，在9、10月份商品住宅的供应和成交会再次出现高峰，整个下半年的商品住宅的成交量会明显高于上半年。