链家地产：全国20城市上半年土地市场分析

来源: [观点网] 时间: 2012-06-28 18:05

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　　全国20重点城市上半年土地出让金3年内最低缩水1489亿元

　　根据链家地产市场研究部统计，2012年6月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、长沙等全国20个重点城市的土地市场成交306块土地，成交建设用地面积为1273.3公顷，土地出让金为338.7亿元，环比分别为-1.3%，-21.6%、51.7%，同比分别为-49.0%、-59.0%、-48.9%。

　　另外，全国20个重点城市2012年上半年（1月-6月）的土地市场共计成交了2067块，累计土地出让金为2274亿元，仅为去年全年土地出让金的25.8%，同比大幅缩水1489亿元，同比降幅为39.6%；

　　住宅用地成交宗数、用地面积、土地出让金下滑幅度均为各类用地之首，住宅用地累计成交439块，同比减少35.6%，成交建设用地面积为2828公顷，同比下滑幅度为38.4%，规划建筑面积为6987万平米，同比下降34.2%，共计减少3624万平米，成交平均楼面价为1993元/平米，同比下滑14.4%；平均溢价率为4.9%。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，2012年上半年（1-6月）的全国20重点城市土地市场土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率和土地出让金等指标全面下滑至2010年以来3年内的最低点，整体的土地市场有以下3个特点：

　　第一，北上广深一线城市降幅最大，出让金降幅超过5成

　　根据链家地产统计数据显示，包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市2012年上半年土地出让金仅为429亿元，同比下降56.4%，一线城市的土地出让金降幅为全国20重点城市之首，成交土地宗数仅为359块，成交建设用地面积为1526公顷，平均楼面价为1677元/平米，溢价率为8.1%，各项指标均落入2010年以来的最低点。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，一线城市在土地冷淡时期遭遇的挑战更大。因为其优质地块的存量已经为数不多，且低价一直处于高位，但目前房企所关注的两个核心问题又恰恰是土地是否优质，价格是否足够低，因此供应与需求之间的矛盾也更加突出。一线城市的土地出让金萎缩幅度高达56.4%，明显高出20重点城市39.6%的同比降幅。因此，一线城市下半年土地市场的变数会更大，如极度稀缺的土地入市会更积极，土地供应量爆发式增长。

　　土地财政的大幅萎缩，基本注定了下半年除了土地市场会加大供应推好地之外，宏观政策调控继续明显趋紧的预期也大大降低。

　　第二，6月份平均溢价率升高至18.7%，前半年仅约4.6%

　　根据链家地产统计数据显示，全国20重点城市6月-1月的土地溢价率分别为：18.6%、2.8%、4.1%、1.7%、1.1%和1.42%。6月份为月度溢价率最高的月份。半年平均挂牌溢价率为4.6%，其中住宅平均挂牌溢价率为4.9%，商业用地溢价率为6.0%，工业用地溢价率为0.8%。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，进入6月以来政府明显加大优质地块的供应频率，以南北地王的成交将6月份的平均溢价率推高至18.7%，而上半年的溢价率仅仅约4.6%，与往年20%以上的溢价率相比，差距明显。由于稀缺优质地块仅是少数，占据绝大多数的普通地块仍然难有较高的溢价率，所以今年下半年的土地市场整体仍然将会是底价成交的趋势。

　　第三，楼面价下降21.8%并未阻挡流拍率高企，住宅用地流拍率高达15.1%

　　根据链家地产统计数据显示，全国20重点城市上半年的平均楼面价为1260.9元/平米，同比去年降幅为21.8%；土地流拍高达155宗，其中住宅用地流拍最为明显，上半年达到78宗，流拍率高达15.1%。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，全国的土地楼面价已下滑至3年内的最低点，并且降幅明显，但土地出让金的大幅缩水和住宅用地流拍率高企表明，房企依旧对于拿地的态度十分冷淡，对于绝大多数普通土地来讲，价格低未必能够吸引开发商拿地。下半年土地市场依旧将是整体低迷，局部亮点的趋势。

　　注1.20个重点城市为：北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、成都、苏州、天津、厦门、长沙、合肥、郑州、太原、长春、哈尔滨、福州、济南。