经纬楼市周评第196期：珠江新城地王（2012.6.9-6.15）

来源: [观点网] 时间: 2012-06-20 17:03

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珠江新城D4-B2地块最终竞得楼面价高达32968元/平方米，虽有稀缺之撑，却也着实偏高，已不是单纯从开发利润角度考虑了。

　　恒大联鸿火拼造地王，地价偏高或存市场风险

　　66月18日的土地推介会上，广州推出天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块、珠江新城D4-B2地块，其中条件尤为优越的珠江新城地块，吸引多达18家企业参与竞拍，而现场举牌竞价也十分激烈，最终被恒大地产以13.22亿元夺下，创广州土地成交楼面价新高。而高唐新建区地块则被万科地产摘得，以3.8亿元成交。

　　土地成交热度不一，珠江新城地块争夺凶狠

　　高唐新建区地块出让没有遭遇太大的竞争，短短几分钟之内，被万科地产以3.8亿元拿下，最终竞得的楼面地价4580元/㎡，溢价率为24.47%。

　　18日拍卖的焦点是珠江新城D4-B2地块，该地块在广州市房管局挂牌的时候就备受关注，地块起拍价为4.9014亿元，增价幅度为200万元，拍卖前报价已飙升至7.03亿元。其所处的珠江新城板块，早在十年前已是各大房企争先涌入抢占份额的热点板块之一，在政府规划及政策推动下，板块的商业配套、商务办公氛围愈来愈成熟，因板块未来前景看好，地块稀缺，所以土地拍卖的激烈竞争也是在预期之内。

　　珠江新城地块经过220多轮的激烈竞价后，最终以13.22亿元被恒大地产举牌摘得，折合楼面地价高达32968元/平方米，溢价率高达169.72%，远远超过了2011年常元地产拍得的商业地块的楼面价17933元/平方米。

　　在这次拍卖中，曾以最高报价参与竞拍的保利地产并没有出手，力迅投资与尚东地产也仅在前15轮中出手举牌，只剩下恒大地产和联鸿实业投资两家争先恐后地举牌，且火药味挺足。随着叫价一路走高，两家依然争执不下，恒大地产俨然一副志在必得的架势，期间出现四次直接加价1000万元的跳叫，联鸿实业投资则是以200万元的增价幅度穷追不舍。由于地块的拍卖过于激烈，甚至出现78号尚未落下，18号牌便举起来的场面，拍卖现场议论纷纷，而拍卖师也两次提醒举牌双方注意投资风险。

　　优质地块日渐稀缺，民企勇于争夺土地

　　这场由恒大地产与联鸿实业投资上演的争地战，使得联鸿实业投资这家民营企业进入不少行内人士眼球。

　　据了解，该公司隶属于广州市长江企业集团，广州市长江企业集团始建于1996年，拥有十多家大型专业批发市场，如长江(中国)轻纺城、金马服装交易城、长江服装辅料广场、长江布匹交易城、清平东药材批发市场等，形成了纺织品(布匹、服装配料、窗帘布艺)、中药材、五金机电、塑料制品、床上用品、日用百货、日杂农贸等多类商品的专业批发市场群。

　　从这次拍卖上，联鸿实业投资对珠江新城地块表现出的执著追求，不难推测，该公司通过取得地块进入珠江新城市场，并借助集团拥有的专业市场资源，打造一个集开发运营于一体的持有型商业项目的强烈意愿。

　　珠江新城D4-B2地块可谓“集万千优势于一身”，一位拍卖现场的房企负责人如是说。地块位于珠江新城CBD范围内，规划利好，区位价值高，商业地块缺失。广州核心地位早已确认的珠江新城已被开发殆尽，尚未出让的地块少之又少。因此，被称为“可能是最后一块商业地块”的被拍项目，各家争夺才会如此激烈，大有不惜一切代价之势，连较少受关注的联鸿实业这样的民企都一路拼到最后。

　　出让地价偏高，存在一定市场风险

　　珠江新城D4-B2地块最终竞得楼面价高达32968元/平方米，虽有稀缺之撑，却也着实偏高，已不是单纯从开发利润角度考虑了。

　　目前，珠江新城板块内普通住宅均售约为32000元/平方米，超高端住宅售价约50000元/平方米，办公性质公寓售价集中在28000-31000元/平方米，而此次出让的地价已逼近甚至是超过板块内房价。从项目开发投资成本方面考虑，项目未来的销售定价或要达到5万-6万元/平方米，才能保证企业合理的盈利，并且因地价偏高，利润相比其他项目会偏低。若要将地块打造为高端项目，其投入将更高。

　　此外，因地块周边存在的具有竞争力的开发项目较多，售价多为“3”字头，甚至“2”字头。在项目开发规划上，企业除了自身长远发展的考虑，还要考虑市场能否接受，考虑集团、投资者的利益，存在一定的市场风险。

　　经纬楼市周评第196期：珠江新城地王（2012.6.9-6.15）