链家地产：溢价率高达49.9%京再现竞价抢地广州成交全国最贵新地王

来源: [观点网] 时间: 2012-06-20 16:58

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当前整个房地产，特别是一线城市，住宅发展速度过快，商业配套后续跟进的时代即将来临。未来商业用地楼面价高过住宅，可能成为常态。

　　北京市住宅市场在沉寂了2个月后，于2012年6月18日成交了首块居住用地--北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地，该地块临近门头沟区中心的新桥大街，具体四至范围是：东至：新桥南大街，南至：育园路，西至：现状峪园小区，北至：总参卫星站家属楼院墙。该宗地将以“三通一平”形式供地。占地1.5005公顷，建筑面积为4.1836万平方米，在经历了几十次次竞价后，被北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元，折合楼面价为6657元/平米获得。

　　该地块的成交不仅仅结束了继4月成交的东直门地块后，北京土地市场长达2个月居住用地0成交的“空窗期”，同时也是郊区住宅地块首次在年内获得多次竞价局面的地块。

　　溢价率高达49.9%再现竞价抢地，低价质优是主因

　　链家地产市场研究部陈雪认为，该地块以49.9%的溢价率成交，已经是现有土地出让溢价率政策允许的最高值，并且是继东直门地块后的年内首块有竞价的地块。虽然溢价率很高，但从绝对价格来看，楼面价6657元/平米相比去年楼面价至少下滑了1252元/平米，与09年成交的住宅用地9314元/平米相比相差约28.5%，另外，此地块位于门头沟区政府、商业中心。周边新房价格一般为18000元/平至20000元/平，因此质优价低也促使其高溢价成交。

　　陈雪认为，如果单纯以100万最小竞价阶梯计算，此地块竞价次数恐怕达到几十次，是今年除去东直门地块以外唯一一个进入竞价阶段的土地，低价质优，引起开发商多次出价并不意外，开发商对于优质地块的拿地意愿并不低。当前北京土地市场面临着两种困境，一方面优质土地少。另一方面，土地起始价格偏高。这两个问题一旦某一个松动，吸引开发商前来竞价的难度并会很大。

　　广州成交全国最贵新地王，恒大击败保利、万科等18家地产拿下全国地王

　　2012年6月18日，位于广州市天河区的珠江新城D4-B2地块，该地块占地面积为9570平方米，规划建筑面积为4.01万平方米，起始价为4.9014亿元，最终恒大地产击败保利、万科等18家房企，以13.22亿元豪取该地块，溢价率高达169.7%，折合楼面价3.2967万元/平米，刷新了今年的除了加油站用地之外的全国楼面价新高。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，今年以来，全国各个城市的政府逐步加大对优质地块的推出力度，仅仅看高达3.3万/平米的楼面价，此价格即便在09年也绝对属于高价。但如果考虑到，总价13亿来看，对于房企资金的压力并不大，新地王的产生并不代表房企拿地态度有了根本的转变。

　　陈雪认为，此次商业用地楼面价虽高，但作为商业用地来讲，长久持有所潜在的获利空间是非常巨大的，这与住宅市场有本质区别，也是当前开发商开始逐渐增加商业用地注意力的主要原因。当前整个房地产，特别是一线城市，住宅发展速度过快，商业配套后续跟进的时代即将来临。未来商业用地楼面价高过住宅，可能成为常态。