上海中原：供求量价齐涨 6月淡季不淡定

来源: [观点网] 时间: 2012-06-18 19:24

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本周推盘量延续上周的高位态势，开发企业继续加大推盘力度，其中多数楼盘仍是针对刚需客群，这些项目主要分布在郊环外和外郊环区域。

　　——中原地产·上海一手住宅市场一周行情播报(6. 11-6.17)

　　1、市场总体表现

　　本周住宅市场新增供应量25.82万平方米(共计1827套)，环比上扬7.63%，与去年同期水平相比小幅下滑2.59%。本周推盘量延续上周的高位态势，开发企业继续加大推盘力度，其中多数楼盘仍是针对刚需客群，这些项目主要分布在郊环外和外郊环区域。

　　本周全市新建商品住宅成交20.78万平方米(共计1703套)，环比小幅上扬6.37%，与去年同期水平相比大幅上扬49.85%。

　　价格方面，本周全市成交均价为23250元/平方米，较上周成交均价相比小幅上涨3.20%，与去年同期相比上涨13.81%。由于受交易结构的影响，本周全市住宅均价止跌回升。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，楼市已进入传统淡季半月有余，但是从目前的成交量来看今年的6月较去年同期大幅上扬，且每周交易量维持在20万平方米左右。从具体热销楼盘上来看，“以价换量”策略得以延续，不管是立足中高端的“中海紫御豪庭”，还是“米兰诺贵都”、“高桥新城”均是如此。

　　近期，管理层再次强调调控严肃性，明确提醒部分媒体不要对央行降息等政策调整过度解读。对楼市可能出现的成交回升给予期待，但对价格反弹保持高度警惕。眼下因为信心波动带来的价格微跳，取得政策层面持续支持的机会不多，买家略显迟滞的入市反应，将现实打消价格反弹的大半意图。

　　图1：上海商品住宅周度供求走势(2011-2012年)

　　2、市场指标分项点评

　　2.1新房供应持续上扬刚需楼盘供应积极

　　本期共有11个楼盘推出新房源，2例为首次推出房源的项目，9例为旧盘加推的项目。位于嘉定南翔板板块的“绿地清猗园”本周推出478套高层公寓房源，共4.85万平方米，主力户型为88.42-88.51平方米两房，101.1-130.24平方米三房。网上房地产的报价为17700元/平方米-22300元/平方米。该项目容积率为2.44，绿化率为35%，距轨道交通11号线南翔站约200米。位于嘉定区安亭汽车城板块的“安亭新镇”自2011年11月后本周推出204套多层公寓房源，共3.51万平方米，主力户型为94.05-214.42平方米的两房，192.35-217.4平方米的复式房源。网上房地产的报价为11100元/平方米-17500元/平方米。该项目容积率为0.33，绿化率为70%，为高绿化低密度小区，具备舒适的生活环境。别墅方面，位于奉贤区拓林板块的“招商海湾别墅”本周推出84套263.41-411.74平方米的独立别墅房源，共2.47万平方米。网上房地产的报价为20800元/平方米-29400元/平方米。该项目容积率为0.325，绿化率为45%，距海岸线2公里，周边交通干道密布，1小时直达市区。

　　2.2 以价换量促成交外郊环环比增幅最大

　　本周全市新建商品住宅成交20.78万平方米(共计1703套)，环比小幅上扬6.37%，与去年同期水平相比大幅上扬49.85%。从本周表现好的项目可以看出，优质房源和开发企业价格配合促使成交回升。位于普陀长风板块的“中海紫御豪庭”自上周成交55套后本周在成交69套公寓房源，共1.83万平方米，成交均价为37462元/平方米，与售楼处均价41000元/平方米相比，平均价格落差为8.63 %。该项目容积率为2.20，临近规划中的地铁13号线真北路站，紧邻多个商业广场，生活配套较齐全。位于松江区泗泾板块的“米兰诺贵都”本周共成交102套公寓房源，共0.90万平方米，成交均价为15260元/平方米。该项目容积率1.6，绿化率为31.46%，距离轨道交通9号线佘山站仅300米，交通较便捷，周边生活设施配套齐全。

　　位于浦东区外高桥板块的“高桥新城”本周共成交80套公寓房源，共0.79万平方米，成交均价为21146元/平方米。该项目容积率为1.05，绿化率为35%，周边生活相关配套较为成熟，具有一定升值潜力。

　　图2：上海商品住宅各环线成交比重(2011-2012年)

　　2.3 住宅均价止跌回升唯郊环外均价环比下滑

　　价格方面，本周全市成交均价为23250元/平方米，较上周成交均价相比小幅上涨3.20%，与去年同期相比上涨13.81%。由内至外各环线商品住宅成交均价分别为51626元/平方米、38406元/平方米、26988元/平方米、17580元/平方米、13348元/平方米。其中内环内、内中环、中外环、郊环外的价格环比分别上涨15.92%、2.39%、8.84%、2.22%，外郊环价格环比下降5.33%。

　　位于浦东陆家嘴滨江板块的“凯旋滨江园”，本周再成交1套公寓房源，成交均价为136791元/平方米，位列本周成交价格首位。位于黄浦黄浦滨江板块的“华润外滩九里苑”，即上周成交1套公寓房源后本周再交易1套公寓房源，成交价格为130208元/平方米，居成交均价次位。此外，位于浦东碧云路块的“俐马花园”，本周成交1套独立别墅房源，成交价格98091元/平方米。

　　图3：上海商品住宅各环线成交均价(2011-2012年)

　　附1：楼盘活动

　　位于沪亭南路299弄2号的象屿都城在售90平方米精装2+1房、115平方米精装3房，均价19000元/平方米，上海购房者俱乐部会员可享受独家优惠，最高直降30万。

　　位于嘉定临泽路88弄，89弄，189弄的新城金郡6.22将举行搜房网专场看房活动，预计6月底限量加推200多套普通住宅，户型为88-126平方米2-3房，精装修交付，价格待定，搜房独家优惠。样板间目前已公开。

　　位于浦东三林西泰林路480弄的浦发御园均价30000元/平方米，现主推132平方米的3+1房，数量少，位置佳，精装标准高。另外3号楼复式和洋房房源，加推筹备中，价格待定，6月底样板房开放。搜房购房者俱乐部独家优惠。

　　位于杨浦内江路16弄的东外滩1号在售户型有58—125平方米1房、2房，均价33000元/平方米，最后30天购房者俱乐部93优惠最后倒计时，折后26300元/平方米起，总价165万/套起。

　　位于宝山高跃路133弄的三花现代城三期金蘭苑即将于6月2日推出389套中央景观房源，一房、二房、三房都有，价格区间2万-2.8万/平方米，目前在售91-92平方米2房，129平方米3房，均价24000元/平方米。

　　位于宝山真大路358弄的中环1号已于5月8日加推了一批70平方米1房、107-110平方米2房、138平方米3房，共推出124套，为1、2号楼，均价21000元/平方米，现购房每平米立减1000元。

　　位于浦东浙桥路289号的碧云公馆特价房源69折限时销售中，折后单价14000元/平方米起，最高直降110万。在售74-77平方米1房，100-120平方米2房，175平方米3房，为精装公寓，目前购房可享92折优惠。均价22000元/平方米。

　　位于浦东康桥路1388号的绿洲康城亲水湾5.6推出中央景观房15号楼，准现房，户型1-3房，面积从60平方米至139平方米，精装交房，均价29000元/平方米，最高优惠85折。

　　位于宝山抚远路1288弄的美兰湖中华园最后一批小户型于6.2加推，户型有88平方米、89平方米的2房和小3房，均价16500元/平方米，总价128万起，购房者俱乐部会员享优惠5万再94折，另有团购特价房源折上再享97折(仅限C、D组团房源)，详情请咨询售楼处。

　　位于浦东金港路199弄6号(1号楼)，金沪路99弄3号(2号楼)的禹洲蓝爵现房在售，毛坯房均价22500元/平，精装房均价25000元/平方米，在售户型为38-80平方米小户型，现购房可享9折优惠。

　　位于浦东藿香路238弄的张江汤臣豪园四期均价28500元/平方米，在售90-108平方米二房，127-136平方米三房，张江园区员工购房可享96折优惠。

　　位于浦东秀浦路800弄的绿地东上海现房在售，上海购房者俱乐部会员独享优惠：2房优惠35万，3房优惠45万目前主要在售8号楼、27号楼，中央水景房，户型有90平方米-110平方米2房，130平方米3房，均价24000元/平方米。位于浦东新环西路1000弄的汇锦城在售户型另有89平方米三房、123平方米三房，141平方米3+1房，均价14000元/平方米。搜房会员在尊享多重优惠，83平方米两房，总价100万起。

　　位于浦东临港新城泥城路9弄的临港泥城苑限量特价房，单价6888元/平方米起。主推房源面积90～130平方米两房、三房。均价10400元/平方米，上海购房者俱乐部会员独享8折优惠，优惠后92平方米公寓总价64万起。目前在售一梯二户的小高层。

　　位于浦东南祝公路卫亭路的朗诗未来树目前样板间已公开，项目价格待定。预计7月底推65平方米2.5房+阁楼、90平方米3.5房+花园，赠送大面积露台、阳台、阁楼、空中花园等空间。

　　位于浦东惠南镇观海路999弄的长城珑湾位于迪斯尼板块惠南镇，距地铁1.3公里准现房，优惠后总价102万起。在售90平方米沿河2房公寓，150-186平方米高附赠花园洋房，可叠加享受“双百季”限时优惠活动(公寓总价减5万再享97折，洋房总价减10万再享97折)及购房者俱乐部独家优惠。

　　位于浦东川周路8682弄的鼎鑫名流苑上海购房者俱乐部会员享受独家优惠3万元，现房在售，目前160平方米4房特价中，均价17000元/平方米，具体一房一价，详情可咨询售楼处。其余户型一房、两房、三房、五房均价22000元/平方米。

　　附2 住宅一周新增、成交楼盘清单

表1：上海商品住宅新增供应楼盘（2012.6.11-6.17）