合富辉煌：上海成交活跃 大户型刚需盘各有追捧

来源: [观点网]      时间: 2012-06-18 17:20
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五一黄金月，楼盘从低端至高端不同物业档次，均有降价表现，且高端楼盘因其弹性需求，优惠幅度更大。刚需楼盘虽有一定幅度降价，但因其总价偏低，刚性需求量大，降价幅度维持在5%-10%。

　　市场总体表现：供求两旺，但仍低于去年同期水平

　　黄金月全市商品住宅供应量为168万㎡，环比增加71%。经过3月小阳春供应预热，开发商力拼红五月的积极性加强，此番推出房源偏向刚需客，郊环外和外郊环区域刚需产品供应量占全市70%，部分品牌房企也随之放低姿态积极入市。

　　全市商品住宅成交138万㎡，环比上升15%，供求比为1:1.2。与去年同期相比仍有小幅减少。

　　价格方面，五一黄金月全市住宅成交价格达到22500元/㎡，同比去年微涨1.5%。由于中高端市场和刚需楼盘的共同发力，面积结构受到变化，黄金月成交价格相较第一季度呈现明显上升趋势。

　　图表：2011年1月至2012年5月上海市商品住宅供求价走势

　　成交结构分析

　　3月起中高端产品发力，成交比重增加

　　黄金月住宅单价30000元/㎡以上房源成交28.17万㎡，占总量20%，相当于2011年全年中高端市场总量的21.65%。中高端市场3月后逐步回暖，30000元/㎡以上住宅月均成交均在10万平方米以上。

　　宝山嘉定双区卫冕红五月

　　黄金月成交各区县中，成交热点区域集中在嘉定和宝山，成交面积均超过了20万㎡，宝山区凭借区域内热销项目保利叶语、滨河华城、春江美庐等一举冲破23万㎡关口，成交量占全市17%。

　　图表：2012年4至5月上海市各区成交均价

　　受品牌房企热情推货，内中环成交比重增大

　　与2011年同期相比，今年五一黄金月在外环以外的两大区域成交比重有所下降，成交比例总和仅71%。而内中环地区则成交比重明显增加，共成交17.29万㎡，占全市成交量12%，同比增长4个百分点。

　　图表：2011年与2012年"五一"黄金月各环线成交结构

　　中高端改善型入市，大户型成交比重增大

　　今年五一黄金月150㎡以上大面积户型成交量比重增加较大，同比去年增加近8个百分点，改善型产品积极入市与成交使得整体成交结构上移；120㎡以下刚需产品占比65%，同比减少7个百分点，这与外郊环供应量同比减少有一定关联。

　　热销楼盘均加入降价行列，中高端产品降价幅度更大

　　五一黄金月，楼盘从低端至高端不同物业档次，均有降价表现，且高端楼盘因其弹性需求，优惠幅度更大，华润新江湾九里与海珀旭晖降价幅度达到或超过20%。刚需楼盘虽有一定幅度降价，但因其总价偏低，刚性需求量大，降价幅度维持在5%-10%。

　　从营销策略上来看，中高端楼盘伴随大量入市，其营销策略也层出不穷。如中海紫御豪庭近楼板价在售、绿城玉兰花园加推小户型低总价房源、海珀旭晖75折强大优惠力度、华润新江湾九里推出166㎡三房并且降低装修标准等。一系营销列动作均取得市场良好回馈。

　　图表：近期上海热销楼盘分析

　　后市展望：去库存压力大

　　截止6月5日，上海商品住宅存量达到1076.63万㎡。若按现有月均成交情况计算，仍需一年半时间方可消化，库存压力非常大。

　　而今年黄金月的高成交主要又是由高供应推动引起，在前期库存尚未达到一定去化的情况下，开发商继续冒险集中放量可能性较小，由此判断6-8月推盘量将会小于5月份的水平。

　　另一方面，近期市场小幅转暖，各地又纷纷传出微调政策，7日央行也宣布降息，种种表现均对楼市有一定利好作用。成交量可能会继续往上攀升，但由于限购政策始终强硬，因此，后市需求增长仍有限，预计未来6-8月份的月均成交量基本与黄金月持平。

　　图表：2012年6至8月上海商品住宅市场供求价走势预测

发稿：合富辉煌审校：0

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