上海中原：新增供应大幅上扬 均价连续两周下跌

来源: [观点网]      时间: 2012-06-14 17:09
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本周全市成交均价为22529元/平方米，较上周成交均价相比小幅下跌7.57%，与去年同期相比小幅下跌4.03%。由于受交易结构的影响，本周全市住宅价小幅下跌。

　　——中原地产·上海一手住宅市场一周行情播报(6.4-6.10)

　　1、市场总体表现

　　本周住宅市场新增供应量23.99万平方米(共计1427套)，环比大幅上扬95.47%，与去年同期水平相比上扬22.20%。经过上周推盘量缩小的调整后，开发企业本周加大推盘力度，其中多数楼盘仍是针对刚需客群，这些项目主要分布在郊环外和外郊环区域。

　　本周全市新建商品住宅成交19.53万平方米(共计1667套)，环比下滑8.87%，与去年同期水平相比大幅上扬59.13%。

　　价格方面，本周全市成交均价为22529元/平方米，较上周成交均价相比小幅下跌7.57%，与去年同期相比小幅下跌4.03%。由于受交易结构的影响，本周全市住宅价小幅下跌。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，6月楼市开始步入传统淡季，在市场真正降温下来之前，尽量吸收前期交易惯性，是开发企业一贯的逆境操作思维。很多楼盘的优惠举措，也对应得到了延续。同时，推盘也表现积极，反映出开发企业对交易流转的强烈期许。从资金的角度上来说，经历5月份和6月前半段的销售回笼后，资金需求会得到一定缓解，后续推盘意图和促销力度减弱的可能性比较大。因此，对购房者而言，眼下淘房的机会仍比较宽松，一些价格已至底部的项目值得紧切关注和入市。

　　图1：上海商品住宅周度供求走势(2011-2012年)

　　2、市场指标分项点评

　　2.1 新房供应大幅上扬 现大体量供应楼盘

　　本期共有9个楼盘推出新房源，2例为首次推出房源的项目，7例为旧盘加推的项目，其中6例为公寓项目，3例为别墅项目。位于普陀区武宁板块的“大华清水湾花园”即2011年9月后本周推出312套共5.74万平方米的高层公寓房源，主力户型为80.99-90.49平方米一房，106.05平方米两房，194.93-224.32平方米三房，240.58-301.28平方米四房，325.75-398.06平方米五房。网上房地产的报价为45000元/平方米-97600元/平方米。该项目容积率为2.43，绿化率为38%，该项目紧邻苏州河和中山公园商圈，地理位置优越，周边生活和商业配套齐全。位于杨浦新江湾城板块的“建发新江湾雅苑”本周首次开盘推出138套多层公寓房源，共3.18万平方米，主力户型为155.42-203.18平方米两房，219.02-351.32平方米复式房源。网上房地产的报价为45600元/平方米-84300元/平方米。该项目容积率为1.2，绿化率为35%。位于青浦区青浦新城板块的“旭辉玫瑰苑”自2011年9月后本周推出243套多层、高层公寓房源，共3.02万平方米，主力户型为58.86平方米一房，82.91-90.63平方米两房，137.71-144.34平方米三房，164.53-201.15复式房源。网上房地产的报价为16000元/平方米-21700元/平方米。该项目容积率为1.8，绿化率为40%，距规划中的轨道交通17号线600米，具有一定的升值空间。

　　2.2 住宅成交同比大幅上扬 中外环成交增长1倍

　　本周全市新建商品住宅成交19.53万平方米(共计1667套)，环比下滑8.87%，与去年同期水平相比大幅上扬59.13%。从本周表现好的项目可以看出，优质房源和开发企业价格配合促使成交回升。位于普陀长风板块的“中海紫御豪庭”自上月开盘后本周成交55别墅房源，共1.47万平方米，成交均价为37721元/平方米，与售楼处均价41000元/平方米相比，优惠幅度为8%。该项目容积率为2.20，临近规划中的地铁13号线真北路站，紧邻多个商业广场，生活配套较齐全。位于宝山区大场板块的“滨河华城”本周共成交96套公寓房源，共1万平方米，成交均价为20533元/平方米。该项目容积率2.3，紧邻轨道交通7号线大场镇站，交通较便捷，周边生活设施配套齐全。位于宝山区淞南高境板块的“三花现代城”本周共成交101套公寓房源，共0.85万平方米，成交均价为23462元/平方米。该项目容积率为1.66，绿化率为45%，紧邻轨道交通3号线殷高西路站，周边生活相关配套较为成熟。

　　图2：上海商品住宅各环线成交比重(2011-2012年)

　　2.3 住宅均价连续两周下跌 内环内均价降幅最大

　　价格方面，本周全市成交均价为22529元/平方米，较上周成交均价相比小幅下跌7.57%，与去年同期相比小幅下跌4.03%。由内至外各环线商品住宅成交均价分别为44536元/平方米、37510元/平方米、24795元/平方米、17198元/平方米、14100元/平方米。其中内环内、内中环、中外环、郊环外、外郊环的价格环比分别下降21.19%、4.76%、11.69%、9.72%、7.29%。

　　位于闵行古美罗阳板块的“万源城B街坊”，本周再成交1套独立别墅房源，成交均价为118761元/平方米，位列本周成交价格首位。位于黄浦黄浦滨江板块的“华润外滩九里苑”，即上周成交1套公寓房源后本周再交易1套公寓房源，成交价格为99617元/平方米，居成交均价次位。此外，位于长宁新华路块的“淮海西路176号地块”，即上周成交2套公寓房源后本周再成交1套公寓房源，成交价格86871元/平方米。

　　图3：上海商品住宅各环线成交均价(2011-2012年)

　　附1：楼盘活动

　　位于嘉定临泽路88弄，89弄，189弄的新城金郡预计6月底限量加推200多套普通住宅，户型为88㎡两房和124平方米三房，精装修交付，价格待定，搜房独家优惠。

　　位于宝山罗芬路1288弄的远洋7号在售户有89-92平方米2房，106-109平方米2+1房，103、110、122平方米3房以及顶层复式房，项目均价16000元/平方米，搜房团直降20万再享折上折。

　　位于浦东新区唐安路50弄的毕加索小镇在售88套现房，均价21000元/平方米，户型为90平方米左右2+1房，目前少量房源在售，后期房源加推时间待定。上海购房者俱乐部会员独享优惠6万。

　　位于金山学府路1581号的绿地上海启航社目前现房在售，均价9200元/平方米，单价8100元/平方米起，最低总价78万起。户型面积89平方米3房2厅1卫、94平方米3房2厅1卫、116平方米4房2厅2卫，具体一房一价，购房者俱乐部独享92折优惠。

　　位于浦东成山路1488弄的大华珐朵公馆目前在售1房64平方米、2房75平方米、3房81平方米，均价31000元/平方米，总价153万起，购房者俱乐部独享总价28万优惠(限时优惠)。另有1#、2#均价33000元/平方米在售，户型与4#相同。

　　位于嘉定南翔雅翔路288弄1号的路劲翡丽湾已于6月10号加推最后一批100套精装房源，主力户型90-120平方米，搜房购房者俱乐部会员优惠1000元/平方米，目前在售153平精装大户型，均价15800元/平方米，折后均价14800元/平方米。

　　位于嘉定安谐路9弄的新城尚上城在售面积130平方米左右的正三房户型，方正通透、全明设计，均价13000元/平方米；余房20余套，清盘特惠总价138万起。

　　位于松江古楼路1899号的米兰诺贵都6月9日开盘加推90平方米左右2+1房，预计均价14800元/平方米，交2万意向金开盘可优惠5万。另在售89-90平方米左右的2-3房，剩余房源位于高楼层，价格略高，均价16000元/平方米。

　　位于浦东龙汇路55弄的古北御庭均价40000元/平方米，在售2房约101-110平方米，3房约123-148平方米，跃层198-301平方米。148平方米户型为一梯一户，大面宽。古北御庭已确定六一幼儿园和竹园小学为社区业主子弟定点教育设施。

　　位于浦东三林西泰林路480弄的浦发御园均价30000元/平方米，现主推132平方米的3+1房，数量少，位置佳，精装标准高。另外3号楼复式和洋房房源，加推筹备中，价格待定，6月底样板房开放。

　　位于嘉定芳礼路99弄的华润中央公园目前均价25000元/平方米，主力在售精装95平方米2+1房和144平方米3房，购房无优惠。后期将加推大平层，具体时间待定。

　　位于浦东板泉路1567号的万富汇在售45-47平方米复式及42-43平方米平层酒店式公寓，复式均价42500元/平方米，平层均价30000元/平方米，现购房可享全款97折，贷款98折优惠。

　　位于沪亭南路299弄2号的象屿都城在售90平米精装2+1房、115平精装3房，均价19000元/平方米，上海购房者俱乐部会员可享受独家优惠，最高直降30万(92-1002室)，清盘销售，剩余房源有限。

　　位于嘉定宝翔路191弄2号的新城公馆6月底将推出40-60平Loft(新城微公馆)，4.5米挑高，精装修，总价66万起。目前在售168平米4房和180平米3房，装修标准为6000元/平，均价24000元/平。

　　位于奉贤海湾旅游区海马路5888号的绿地海语墅在售精装62平米1房(赠送面积可+1房)和84平米2房，总价65万起，均价11000元/平米，另有62平米和84平米的毛坯公寓总价46万起，均价8100元/平米，购房者俱乐部会员独享优惠3万元。

　　位于青浦清河湾路389弄的富力桃园目前主推130平和150平的大户型，楼层多为顶楼或底楼，顶楼赠送阁楼、底楼赠送花园，惠后11000元/平起。还有少量82-90平2-3房，均价12000元/平，优惠：G2、G3号楼房源95折优惠，其余房源优惠8万。

　　位于宝山区抚远路1288弄的美兰湖中华园目前在售的有88平米、89平米的2房和小3房，均价16500元/平，总价128万起，购房者俱乐部会员享优惠5万再94折，另有团购特价房源折上再享97折。

　　位于宝山罗芬路美丹路交界处的信达郡庭已于6月2日开盘，项目主推69平米2房，90-124平米3房，93平米房源总价150-170万/套左右，124平米房源总价210-220万/套左右，均价17000元/平米。

　　附2 住宅一周新增、成交楼盘清单

发稿：上海中原审校：0

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