链家地产：2012年6月12日热点点评

来源: [观点网] 时间: 2012-06-13 17:21

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“链家地产”市场研究部陈雪认为，虽然7折在政策上可能被允许，但其恐怕只能是个“理论值”，短期内很难实现。

　　住建部出台公租房管理办法，明确公租房准入准出制度

　　6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。

　　2012年5月24日，中央财政下达2012年补助公共租赁住房专项补助指标。财政部称，2012年全国新增公共租赁住房230万套。

　　“链家地产”市场研究部陈雪表示，今年大量公租房进入市场之前，准入准出制度层面的配套也亟待出台，住建部发布的文件也仅仅是各个地方政府参考的标准，具体执行成效依旧要看细则是否合理，监管是否到位。就北京来讲，北京市在2011年11月出台了《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》，与当前住建部出台的公租房管理办法基本一致，但在具体细节规定方面却略显空白。

　　首先，外地人在当地稳定就业达到规定年限可申请公租房。对于外地人的公租房申请资格，只提到要满足规定工作年限，各地可根据实际情况来制定。

　　“链家地产”市场研究部陈雪表示，此规定出台之前，个别城市公租房针对外地人的政策细则就已经出台，如柳州：纳税或者社保满2年，大连：本科毕业不满5年，与企业签订劳动合同超过1年，江西：稳定工作居住超过半年。北京细则仍未出台，外地人究竟满足何种条件可以申请公租房仍然没有明确的规定，北京的公租房依然优先配给本地人或者其他类保障房轮候家庭。

　　就现在来看，现存的外地公租房申请标准仍有优化空间，北京的标准可能成为全国其他城市参考的范例。特别是北京租赁市场大部分都是外地需求，针对外地人的相关条款将受到广泛关注。

　　其次，明确规定3类情况将退出公租房市场。此次办法中明确规定了3种情形将退出公租房市场，如承租人累计拖欠6个月租金。未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房。与去年北京市的规定办法相比更细节化。

　　“链家地产”市场研究部陈雪认为，针对承租人的准入准出规则的细化，体现出政府对于保障房制度建设的逐步完善，但能否真正保证资源有效利用，分配公平，仍要看未来的执行情况。此外，此次管理办法出台后，未来各城市也会加紧出台相应的地方公租房管理办法。租房的大规模配租后，将会有效分流租赁市场需求，对于租金起到平抑作用。并且这一作用，在二线城市将更加有效。

　　央行规定个人贷款最大折扣可达7折，多因素影响短期难实现

　　据相关媒体报道，在降息的前一天，央行向各商业银行发送文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。此外，银监会也对外表示从未说过7折利率优惠消失，对于二套房贷款的限制也开始有松绑迹象。

　　“链家地产”市场研究部陈雪认为，虽然7折在政策上可能被允许，但其恐怕只能是个“理论值”，短期内很难实现。

　　首先，虽然采取85折优惠的银行开始增多，但真正能够申请下来的客户占比依然不高，银行方面继续加深优惠的意愿并不高，直接下调至7折并不实际，短期内也并不可期。

　　另外，市场回暖期，银行放贷的压力并不大，就现在的情况来看，在没有银行率先进一步下调利率的情况下，很少有银行会主动加大优惠，除非某个银行放贷业务被竞争对手过度挤压。

　　第三，一旦7折优惠后，消费者贷款需求增加，是否有足够的额度支撑也是未知之数。