兰德咨询：上市房企2011年业绩解读

来源: [观点网] 时间: 2012-05-27 16:59

致信编辑

打印

评论

受益于销售均价上升、主动调整产品结构、高预收账款以及练内功等因素，上市房企主要业绩指标增长，净利润不降反升，但存货量和负债显示资金压力大。

　　（本文刊登于《中国地产市场》2012年5月刊）

　　受益于销售均价上升、主动调整产品结构、高预收账款以及练内功等因素，上市房企主要业绩指标增长，净利润不降反升，但存货量和负债显示资金压力大

　　房企主要业绩指标增长

　　据监测，截至4月8日，共有108家上市房企发布了年报全文。其中，沪深两市有74家，在香港上市的内地房企有34家。

　　从营业收入看，74家上市房企中有48家实现了业绩增长，占64.9%，只有26家同比下降。其中，云南城投、鲁商置业、丰华股份、津滨发展等均下降50%左右。另外，有15家企业的营业收入超平均增速44.07%。其中，增速10%以下占10.8%;10%～20%的占12.2%;20%～30%的占5.4%;30%～40%的占8.1%;40%～50%的占5.4%;超过50%的占23%。一线房企营业收入增速超过30%的有32家。如2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%;保利地产实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%。

　　从净利润看，74家上市房企中，净利润为负的5家，仅占6.8%，分别是津滨发展、华夏建通、丰华股份、ST昌鱼、ST联华。也就是说，在严厉调控下，还是有93.2%的上市房企盈利。净利润50亿～100亿元的企业有2家，占2.5%。其中，万科实现净利润96.25亿元，保利实现净利润65.31亿元。10亿～50亿元的有7家，占9.5%;10亿元以下的有60家，占81.1%。净利润超过100亿元的企业有两家，是在香港上市的中海和恒大，2011年实现净利润分别是121.81亿元和113.82亿元。

　　从净利润增长来看。69家盈利企业中，净利润同比下降的企业，只有25家;有49家实现了同比增长，占66.2%。降速较快的企业是丰华股份、津滨发展等，分别同比下降149.97%和411.11%。同比增长的企业中，增速10%以下的有5家，占6.8%;10%～20%的占14.9%;20%～30%的占10.8%;30%～40%的占8.1%;40%～50%的占1.4%;超过50%的占24.3%。其中一线房企中，万科净利润同比增长32.15%，保利地产32.74%。

　　从销售(营业)利润率看，沪深两市69家净利润为正的企业中，利润率低于10%的有18家，占24.3%。利润率15%以下的有33家，占44.6%。其中，万科营业利润率是13.4%，结算净利率是15.01%。利润率在15%～20%之间的，占20.3%。其中招商的净利润达到了17.15%。在香港上市的绿城的净利润达到了18.7%。利润率在20%～25%的占16.2%;超过25%的，有9家，占12.2%。其中金融街的利润率为24.79%，世茂股份的利润率为20.81%。在香港上市的中海地产的利润率是30.9%。

　　增长得益于四大因素

　　2011年上市房企主要业绩指标增长，特别是净利润不降反升，主要得益于四个方面的原因。

　　第一，销售均价上升。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，销售总额5.91亿元，平均销售价格5377元/平方米，同比分别增长4.9%、12.1%和6.84%。虽然增速较2010年进一步放缓，但却依然在增长。

　　第二，自2008年以来，许多房企都主动调整了产品结构。如万科所售住宅中，144平方米以下户型占比达到了88%。华润置地的产品结构已调整为"六成住宅，四成投资物业"。其中所售的住宅中，针对自住型客户所开发的小户型的比例已经占到80%，高端项目占比已调整为不到20%。

　　第三，2010年的高预收账款的支持，这也是最主要的原因。由于房地产行业的结算相对于销售存在滞后性，所以2011年所结算的项目，许多都是2010年下半年已售未结算资源以及2011上半年所销售的项目。如2010年万科合并报表范围内已销售未结算资源面积为680万平方米，对应合同金额820亿元。2011年万科的这两项数据则达到了1085万平方米和1222亿元，分别增长了59.6%和49.0%。由此可以预见，如此高的预收账款也足以支持万科2012年度的销售业绩、营业收入和利润率增长。

　　第四，企业"练内功"。近年来，许多房企除了积极寻求战略转型和调整企业的产品结构、市场结构外，也开始了补课、练内功工作。这在一定程度上降低了开发成本和费用。例如在产品系列化、标准化方面，目前房地产业界几乎所有一线房企都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化产品线的连锁、复制开发。我们的专题研究结果显示，当产品标准化率达到40%时，周转率和杠杆率都会明显提高，投资回报率更会大幅度提升。另外，加强内部管控也能提高开发效率，降低费用。

　　资金压力大，业绩将下滑

　　综览公布年报的上市房企2011年业绩情况，给人的突出印象就是增速放缓，分化加剧。有两个数据泄露了2011年上市房企的业绩实际情况和今年的经营压力，即存货量急剧增加和货币资金同比减少。

　　首先看存货量。沪深两市较早一批公布年报的49家上市房企中，有34家的存货同比上升，占比为69.39%。华夏幸福、首开股份、万科、华远等13家房企去年底存货同比增幅超过30%。其中，超过50%的有5家之多，分别是：华夏幸福，存货量同比增长93.62%;中弘股份，同比79.7%;首开股份，同比71.75%;华侨城，同比62.14%;万科，同比56.25%。

　　再来看货币资金情况。期末货币资金最多的是万科，资金量是342.4亿元。其次是招商地产和首开股份，分别是144.84亿元和110.26亿元。货币资金缩水较多的是华丽家族(-82.37%)、中弘股份(-73.48%)、华远地产(-62.14%)。

　　同样值得一提的是，截至去年末，万科持有的货币资金低于2010年年末的378.2亿元，同比减少9.46%;同时，去年末短期借款和一年内到期的长期借款为235.7亿元，高于2010年末的167.8亿元。一涨一跌的背后是万科的资金链在拉紧。不仅如此，年报数据显示，其去年的资产负债率也较上一年度进一步攀升，达到了77.1%。

　　资金同比增长的企业中，增长超过一倍的有5家，分别是多伦股份(1353.57%)、刚泰控股(462.42%)、铁岭新城(267.90%)、绵世股份(130.07%)、陆家嘴(124%)，几乎都是区域性非一线企业。知名房企中，招商地产的期末货币资金同比增加了49.68%，荣盛发展是32.29%，首开股份是4.8%。

　　可见，无论是存货量，还是期末货币资金和负债，都意味着上市房企的资金压力已非常之大。这也是今年以来，许多房企纷纷减少拿地规模、加快去存货的主要原因。但是，现时的政策环境和销售状况却并不乐观。如果未见起色的销售状况持续到下半年，房企资金压力将会更大，也并将影响2012年的业绩情况。

　　地产央企梯级分化明显

　　央企下属的地产企业(以下简称"地产央企")无疑是房地产市场上一个特殊群体，其数量、经营业绩，甚至土地储备、拿地价格，都无不引来高度关注，也因而承受着更多的非议和责难。

　　早在2010年，国资委就发文令78家非主业央企退出房地产市场。但从年报看，主业地产央企由16家增加到了21家，成功"晋级"的企业是新兴、鲁能、中航、中煤和神华。简单而言，地产央企的业绩情况可大致划分为四个梯级。

　　第一梯级企业是中建系和保利地产，2011年合同销售额均超过了700亿元。业绩快报显示，2011年保利地产实现签约面积650.29万平方米，同比下降5.54%;实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，去化率在70%左右。众所周知，中建系地产业务方面以中海地产为主。根据业绩报告，中国建筑2011年实现销售额895亿元(其中中建地产86亿元)，同比增33.8%。而中海地产年报显示，2011年其销售额总计达到了870.9亿港元，增幅为29.8%。最受瞩目的还是其利润指标。年报显示，中海地产2011年的净利润达151.2亿港元(合人民币125.5亿元，利润率31%)，成为截至目前内地首个连续两年净利润过百亿的房企，被业内称为"内地最赚钱房企"。

　　业绩处于第二梯级的是华润置地、远洋地产和招商地产，销售业绩区间是200亿～400亿元。其中，华润置地2011年实现综合营业额357.95亿港元，同比增长39.1%。远洋地产2011年实现销售额270.1亿元，同比增长25%。招商地产在2011年勉强进入第二梯级。期内，销售额首破200亿元，达206亿元，同比增长44.1%。

　　值得注意的是，第一、二梯级的5家地产央企，2011年业绩增速都普遍高于万科、恒大等其他一线房企。特别是华润置地，2011年可谓是突然提速。

　　第三梯级的企业有华侨城、中铁地产、中铁置业、中冶置业、中航系(包括中航地产、中航瑞赛等)、中粮、新兴置业、方兴地产、中交地产、通用地产、鲁能置业等，年度销售额大都在几十亿元到200亿元。这一梯级的企业数量最多，但也都算是有一定规模的专业地产企业，虽然有些企业只是原来本系统内诸多房地产企业加和的结果。

　　其余的几家企业，如葛洲坝、中煤、神华等下属的地产企业，其业务范围还主要是系统内地产业务，未完全融入主流房地产市场，其业绩都一般，算是第四梯级。当然，这一梯级企业中还包括诸多非主业央企。

　　综合对比地产央企与其他企业的业绩表现情况，我们发现，除了业绩增速明显快于其他企业外，地产央企在中长期战略布局、产品结构调整方面也明显优于其他企业。如2011年招商地产共斥资近90亿元拿了12个项目，新增权益建筑面积近300万平方米，同比增长70%。2011年，华润置地之所以能异军突起，也与其早于2009年就预见到市场变局并开始调整其产品结构直接相关。

　　当然，地产央企作为一个特殊群体，业绩有优劣之分，而且相差很大。在新的市场形势下，第一、二梯级企业面临着如何进一步做好战略布局和优化内部管控问题，第三、四梯级企业则面临着如何做好市场结构平衡和产品标准化等问题，以实现健康、快速，甚至超常规、跨越式发展，就像华润置地、招商地产一样。