世邦魏理仕：亚太地区写字楼市场观察报告

来源: [观点网] 时间: 2012-05-22 16:51

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2012年第1季度，亚太地区写字楼空置率继续缓慢下降。鉴于承租方需求放缓和新增供应楼盘上市，该微降趋势有望在第2季度告一段落。

　　2012年5月21日，北京-世界领先商业房地产服务公司世邦魏理仕最近发布《亚太地区写字楼市场观察报告》。该报告显示：2012年第1季度，亚太地区写字楼空置率继续缓慢下降。鉴于承租方需求放缓和新增供应楼盘上市，该微降趋势有望在第2季度告一段落。

　　由于亚太地区各市场的差异化表现，整体写字楼空置率微降。近半数的亚太国家均出现空置率下降，与空置率上升的地区略微相抵。在亚洲，香港、上海和北京的整体空置率继续下滑，而东京、新加坡、吉隆坡和新德里的空置率则出现上扬。

　　由于各公司继续寻求机会通过合并或迁址来降低写字楼租用成本，2012年第1季度，写字楼需求进一步减弱。这一趋势促使主要市场释放出大量二级写字楼空间，继而对空置率造成进一步压力。1季度，大面积办公空间的需求同样下滑，而期间达成的大部分租赁交易均为小面积办公空间。从行业领域来看，金融机构，尤其是大型国际银行，普遍不甚活跃。包括IT和消费相关领域在内的专业服务业成为写字楼租赁需求的主体。

　　预计2012年开盘的新增写字楼供应也将对整体空置率造成压力。2012年第1季度，亚太地区新建写字楼存量达到77万平方米，比10年来的季度平均存量高出33%。预计2012年竣工的楼盘将超过418万平方米，同比增长30%。值得注意的是，2012-2013年在建项目占现有存量的比例在各市场差异显著，从新德里的高达44%到惠灵顿和曼谷的几乎为零。2012年，东京、首尔、孟买、吉隆坡和胡志明市的竣工楼盘数量均将增加。

　　2012年，上海和广州计划将有大批新建项目竣工，其中多个楼盘位于非核心区域，这可能会对各CBD优质楼盘的租金造成消极影响。

　　伴随着需求的疲软和精选市场大量新增供应的出现，租金开始下滑，市场呈现出两种截然不同的趋势：一些承租者出于成本考虑迁至非核心区域，另一些承租者则考虑更换CBD核心区的高品质或好地段楼盘。

　　世邦魏理仕中国区办公楼服务部执行董事马乐（Mark Latham）先生表示：“2012年第1季度，北京地区的租金继续强劲增长，尽管涨幅低于2011年，北京租金依旧同比大幅上扬。由于北京地区需求旺盛，再加上供应量有限，CBD和金融街的租金远超上海同等区域。1季度，上海地区租金总体增长平缓，浦东的租金在该市同比上涨最为迅猛。在市场环境普遍低迷的背景下，优质楼盘，如新建的上海静安嘉里中心，需求继续保持旺盛。随着需求走软，预计2季度租金涨势将继续放缓。由于租用成本攀升，非中心化趋势将持续加速。”

　　世邦魏理仕亚洲区交易管理部董事总经理约翰o福基纳（John Falkiner）先生评论道：“纵观承租者的需求，需要强调的是，尽管人们在做出决定的时候略显犹豫，但并非踌躇不前，这点非常重要。在成本和效率之间寻求平衡增长，过去一直是，而且今后仍将继续是跨国公司考虑的一个关键因素。目前，亚洲公司仍在多个亚太市场大张旗鼓地收购楼盘。”

　　世邦魏理仕亚太区执行董事兼研究部负责人尼克·艾克斯福德（Nick Axford）博士表示：“需求疲软，再加上开发资金有限，楼盘建设的步伐正在放缓。尽管如此，2012年仍将有大量新建楼盘上市，这意味着今年考虑更换写字楼的承租者将有望住进更新、品质更好的写字楼。”