第一太平戴维斯：2012年第一季度广州住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2012-05-22 16:46

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2012年第一季度住宅成交量环比下降9.6％，至107万平方米，同比下降达29.4%。

　　概述

　　开发商以价换量的促销手法取得一定效果。

　　2012年第一季度住宅成交量环比下降9.6％，至107万平方米，同比下降达29.4%。

　　本季度普通住宅成交均价为人民币每平方米13,331元，环比下降1.4%。

　　2012年第一季度，市郊四区1成交均价为人民币每平方米10,059元，环比下降7.0%；同时成交量环比上升26.2%，至405,400平方米。

　　2012年第一季度，中心六区2成交均价为人民币每平方米18,716元，环比下降9.9%；同时成交量下降22.8%，至667,200平方米。

　　市场概况

　　自2012年初以来，中央政府一直强调继续施行住宅调控政策的重要性。3月14日，国务院总理温家宝在全国政协和全国人大会议后的记者招待会上表示，目前的住房价格仍然远远超出合理水平。政府如此强硬的决心将继续对开发商的盈利前景产生负面影响，从而刺激开发商进行适度的让利，以价换量。

　　尽管政府调控的决心不变，但调控政策主要打击的是投机性需求而非自用型买家。目前，越来越多的银行为首套房贷提供优惠利率，其中广州的花旗银行和恒生银行给予首套房贷款利率九折的优惠。

　　除了对首次置业者的调控有所放松，本季度，货币政策也出现了一点松动的迹象。2012年2月，中央银行宣布下调人民币存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构的存款准备金率回落至20.5%。这是自去年11月以来，央行第二次下调存款准备金率。这主要是由于，宏观经济增长出现放缓促使政府放松货币政策以刺激经济。

　　成交量及成交价

　　2012年第一季度，全是住宅成交量环比下降9.6％，达到107万平方米；平均成交价格环比下降1.4％，至人民币每平方米13,331元。成交价和成交量的同时下跌，主要归因于中央政府对继续施行调控政策的态度坚定，另一方面农历春节通常也是住宅销售市场的淡季。

　　2012年第一季度，中心六区推出了多个新的住宅项目，如荔湾区的中铁国际城等。这使得第一季度中心六区的供应量比去年同期增加了将近一倍。供应量的大幅上升，刺激了市区的住宅成交。本季度，中心六区的住宅成交达40.5万平方米，环比上升26.2%；与此同时，而市郊四区的成交量则环比下降22.8％，至667,200平方米。

　　除了供应量的增加对成交起了一定的促进作用，开发商对一手住宅价格进行了实在的折让，也刺激了购房者的成交意愿。中心六区的住宅价格的下降幅度大于市郊四区。中心六区的成交均价环比下降9.9%，至人民币每平方米18,716元，同比下降10.4%；市郊四区的成交均价环比下降7.0%，至人民币每平方米10,059元，但同比仍然上升7.9%。

　　高端住宅市场

　　住宅限购政策持续对高端住宅的销售产生消极影响，尤其是高端住宅市场的成交量一直被压抑在一个相对较低的水平。例如，位于珠江新城的凯旋新世界在2012年第一季仅有12套的成交量；位于荔湾区的爱群荟景湾在整个季度中只成功出售了一个单元。

　　尽管成交量低迷，豪宅的价格仍然坚挺。高端住宅价格指数环比上升了2.9％，相比较，中高端住宅指数却环比下降了6.1%。

　　2012年第一季度，广州前十个售价最高的高端住宅项目的均价为人民币每平方米46,100元，对比2011年第四季度的均价为人民币每平方米43,229元。豪宅价格并没有跟随市场的趋势出现下行，相信这主要是由于，豪宅买家并不像普通中高端买家那样对价格敏感。

　　第一太平戴维斯：2012年第一季度广州住宅市场简报