戴德梁行：深圳2012年第一季度写字楼市场上行渐现压力

来源: [观点网] 时间: 2012-05-20 09:19

致信编辑

打印

评论

　　2012年第一季度，全市甲级写字楼无新增供应，在本地经济增速减缓的预期下，总体需求活跃度有所降低。全市季度吸纳量仅为8,143平方米。在需求较为低迷的情况下，本季度甲级写字楼租金呈现惯性的缓慢增长，全市平均租金微幅上扬至每月每平方米177.80元(28.22美元)。

　　伴随着收入水平的不断提高，居民消费呈现更多元化的趋势，包括餐饮、休闲娱乐业以及教育培训业等在内的体验型商业继续保持良好的发展势头。相关租赁需求平稳上升，商铺租金总体呈现稳中微升的状况，其中购物中心平均租金增幅达到4.6%。

　　经过近年来深圳对产业布局的调整，高新技术产业发展迅速，相关企业在工业物业市场表现活跃，尤其对研发办公物业需求增长强劲。本地经济支撑下的工业物业市场在经过2011年较快发展之后，于今年第一季度整体表现平稳，租金水平稳中微涨。

　　调控政策的持续严厉，加上供应紧张以及春节长假对成交的影响，市场观望气氛更加浓厚，住宅新房成交面积依然处于低位。第1季度全市一手住宅销售面积为57.22万平方米，与去年同期相比下降33.06%。同时，全市新房的成交均价继续延续去年的下降趋势，为每平方米17208元(2731.43美元)，环比去年四季度下降6.97%。

　　经济概览

　　2011年深圳市生产总值达到11,502.06亿元(US$1825.72)，同比增长10%(表一)，继续位列全国大中城市第四位。其中，全市规模以上工业增加值5,228.78亿元(829.97美元)，增长12.6%。(表一)。

　　2011年，全社会固定资产投资2,136.39亿元(339.11美元)，增长10.1%。其中房地产开发投资590.21亿元(93.68美元)，增长28.7%(表一)。

　　进出口总额保持较高增速，但全年呈前高后低走势。2011年全市进出口总额4,141.00亿美元，同比上一年增长19.4%，增幅下降9个百分点(表一)。

　　2011年，全市居民消费价格同比上升5.4%。其中12月同比上升4.0%(表一)，连续4个月出现下降，通胀压力有所减小。

　　写字楼市场

　　2012年第1季度，在全市无甲级写字楼供应、以及本地经济增速减缓的预期下，总体需求活跃度有所降低。全市季度吸纳量仅为8,143平方米。其中，一些企业搬迁至福田区及部分小型企业受外围经济环境影响缩减办公面积或退租使得罗湖区甲级写字楼吸纳量出现负数，为-3,885平方米；福田区的嘉里建设广场二期、NEO企业大道等高品质物业被逐渐消化，区内吸纳量达到12,555平方米，但仍不足上季度的30%。

　　虽然第1季度甲级写字楼的吸纳量相对较少，但在没有新增供应的前提下，部分新近供应的甲级写字楼被逐渐消化使得全市的空置率由上季度的14.6%轻微下降至14.3%。作为新近供应以及需求的热点区域，福田区的空置率由上季度13.0%下降到12.1%；而罗湖区与南山区空置率分别小幅上升至25.5%和2.1%。

　　本季度甲级写字楼租金呈现惯性的缓慢增长，全市平均租金微幅上扬至每月每平方米177.80元(28.22美元)。在需求较为低迷的情况下，位于罗湖的部分甲级写字楼调整招租策略，轻微下调租金使得罗湖区平均租金微幅下降到每月每平方米165.10元(26.22美元)；而由于嘉里建设广场二期和NEO企业大道A座等高品质物业采取较为进取的租金策略，加上对租金敏感度较低的高科技企业的成交，福田区甲级写字楼平均租金被拉高至每月每平方米189.02元(30.00美元)；南山区甲级写字楼租金水平基本与上季度持平。

　　受今年经济增速下调的预期、售价高企、高品质物业供应相对缺乏以及商业楼宇贷款受限等多方面原因的影响，2012年第1季度写字楼交投活跃度明显减弱。一直位于高位的售价在本季度有所回落，DTZ戴德梁行写字楼价格指数显示，2012年第1季度甲级写字楼售价季度变化率为-3.20%。

　　预计在经济环境的影响下，2012年甲级写字楼需求活跃度将有所减弱，而市场对当前处于高位的租金仍需一段时间的消化期，因此预计年内甲级写字楼租金水平将放缓增长，甚至存在下滑压力。

　　市场活动

　　韩进物流租下地王商业中心2,164平方米办公面积；

　　ebay租下嘉里建设广场二期953.3平方米办公面积；

　　AMD租下嘉里建设广场二期2,059.7平方米办公面积。

　　商铺市场

　　2011年全市社会消费品零售总额3520.87亿元，增长17.8%，增速呈上升走势。进入2012年，在零售市场旺盛的支撑下，商铺市场发展持续向好。

　　2012年第1季度，深圳市租赁需求平稳上升。伴随着收入水平的不断提高，居民消费呈现更多元化的趋势，包括餐饮、休闲娱乐业以及教育培训业等在内的体验型商业继续保持良好的发展势头。集中式商业项目中餐饮类所占比重呈现不断攀升的趋势；针对家庭以及儿童消费的商业业态也于近年稳步发展，除以教育培训为主的华润体育中心外，正在招商的东海购物广场也定位为儿童和家庭主题；而此前扩张较为迅猛的影院的活跃度则明显降低，或受部分影院上市受阻的影响，各家影院自今年年初开始在扩张新店方面更为谨慎，过高的租金也是影响因素之一。

　　核心区域的各大购物中心依然保持良好的经营状况。位于蔡屋围商圈的KK Mall经过一年多的市场培育，经营状况不断提升，预计京基100写字楼企业的陆续入驻以及地铁的连通还将为商业带来更多的人流。与此同时，包括宝安海雅缤纷城、东海购物广场在内的几个购物中心目前招商进展良好，预计于年内陆续开业，将为市场带来约40万平方米的商业面积。

　　本季度商铺租金总体呈现稳中微升的状况，其中购物中心平均租金增幅达到4.6%。预计，经济的稳定向好将支撑零售市场的发展，年内成熟区域的商铺租金将继续平缓增长。

　　由于供应有限，价格居高，商铺买卖成交量较上季度有所减少。统计数据显示，2012年第1季度，全市一手商业共成交3.89万平方米，环比上季度下降11.79%，同时，二手市场成交量也有大幅下降，环比减少50.99%至5.65万平方米。预计受住宅市场拖累，部分开发商“变现”压力加大，后续商铺分割出售的情况将有所增加，并因此增加一手市场供应量。

　　工业市场

　　2011年，深圳经济保持稳定增长，规模以上工业增加值达到5228.78亿元(829.97亿美元)，同比增长12.6%；全年进出口总额3467.64亿元(550.42亿美元)，19.4%的增速明显低于2010年的28.4%增长水平。

　　本地经济支撑下的工业物业市场在经过2011年较快发展之后，于今年第1季度整体表现平稳，租金水平稳中微涨。通信设备、计算机及其它电子设备制造业的快速发展一定程度加大了对高端厂房物业的需求。旧工业区的更新改造令中心城区的厂房供应日渐减少，本季度区域内厂房物业平均月租金微涨1.27%至每平米40元；而外围区域则无明显变化。

　　受外围不乐观的经济环境影响，2011年深圳进出口总额增速放缓导致保税仓整体租金水平低位徘徊。尽管如此，部分区域的快速发展依然带动其租金上扬，前海保税港区逐步完善的配套以及业务上升促使需求扩大，而供应的相对不足也使得其平均月租金小幅上涨至每平米36元。一些香港物流企业基于成本考虑意欲将部分职能转移到深圳令深圳保税仓的关注度有所提高，这部分需求有望成为保税仓未来平稳发展的支撑之一。由于本地消费的持续畅旺以及网络购物的快速增长使得区域型、市域型配送增加，普通仓仍是供不应求。11

　　市场活动

　　JDSU租下科技园北区清华同方信息港6,000平方米；

　　宝威电子租下TCL国际E城2,000平方米。

　　住宅市场

　　进入2012年第1季度，住宅市场的新增供应仍处在低水平。前两个月，全市仅有3个项目获得批准预售，总面积为179,600平方米，同比下降50.32%(表五)，供应量大幅萎缩。其中，南山区有一个新增批售项目入市，另外两个项目则在龙岗区。

　　调控政策的持续严厉，加上供应紧张以及春节长假对成交的影响，市场观望气氛更加浓厚，住宅新房成交面积依然处于低位。初步数据显示，第1季度全市一手住宅销售面积为57.22万平方米，与去年同期相比下降33.06%。

　　春节假期之后，在楼市政策继续从严的预期下，以中小户型为主导的以刚性需求为目标的楼盘陆续推售，开发商也更多采取“降价走量”的策略配合多样化的营销手段。本季度，全市新房的成交均价继续延续去年的下降趋势，为每平方米17208元(2,731.43美元)，环比去年四季度下降6.97%。

　　春节后，在一手住宅价格下降的同时，深圳二手住宅价格也继续走低，主要原因在于前期在限购政策下，二手业主普遍存在惜售观望的心理，而两会定调政策调控继续从紧，从而打破了二手业主的心理预期，价格上有所让步。反映二手中高端住宅价格变化的DTZ住宅价格指数显示，该类物业售价本季度下降9.76%(图八)。随着业主放盘价的调低以及首次臵业贷款的适度放松，压抑多时的刚需伺机释放令深圳二手住宅成交量有所回升。

　　楼市调控仍将继续严格执行，令此前政策松动的预期被打破，针对开发企业的开发贷款持续从紧，越来越多的开发企业迫于资金压力而主动采取降价策略。预计，后期将会有更多的房企优惠及价格折让倾向于刚需购房者，同时央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，也将一定程度促成刚性需求的释放，或令住宅成交量出现小幅回升。但在政策持续作用下，总体低迷的市场状况将难有大的改观。