经纬地产：楼市周评第190期(0428-0504）

来源: [观点网] 时间: 2012-05-16 09:36

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新盘动态：五一后楼盘营销节奏放缓，开盘项目人气一般。

　　【热点评论】坚红化工厂地块出让

　　我们的观点

　　多重因素支撑，坚红化工厂地块逆市溢价成交

　　4月28日，广州土地市场推出两幅住宅地块，分别为白云同和东坑蟾蜍石北路地块和天河坚红化工厂地块，当天，白云三旧改造地块底价成交，天河坚红化工厂地块则争抢激烈，自然人李燕如和越秀地产一路竞价，当冲至5.2602亿元最高地价后，进入竞配建环节，最终李燕如击败越秀地产，以5.26亿元，外加130套公租房竞得该地块，楼面地价为11552元/㎡，溢价率45%，而剔除配建公租房面积后楼面地价达到12634元/㎡。在房地产调控难以放松的背景下，发展商仍以如此高价拿地，足见其对市场未来走向及地块价值判断持以较为肯定的态度。

　　市场回暖，奠定发展商拿地信心

　　去年新"国八条"出台以后，广州原本火热的土地市场再度陷入低迷状态，发展商在拿地方面愈发谨慎，低溢价、底价成交已成为土地拍卖的主旋律，甚至经常出现流拍、因故中止、因故延期等状况。虽然政府也多次试图通过推出一些优质的地块，以解围土地市场这种困难局面，但收效不大。

　　而今年以来，人气及成交均有明显回升，在一定程度上支撑了发展商对楼市长期看好的信心，特别是中心区楼盘在经历了两年的房地产调整后价格依然保持高位，让发展商看到了该地块作为中心城区项目未来的保值和增值潜力。

　　优越区位条件及规划利好支撑，坚定发展商拿地决心

　　从地块的区位来看，项目位于黄埔大道与车陂路交界，周边已形成由大观路、科韵路、车陂路和中山大道、黄埔大道、广园东快速干线等六条主干道构建的横纵交错的交通路网，驱车十多分钟，便可到达体育中心、珠江新城CBD、天河北CBD，前往黄埔也只需十余分钟。而公共交通方面，地块紧邻地铁四号线与五号线交汇的车陂南站，属于双地铁上盖物业，周边还有车陂公交场总站，是数十条公交线路的始发站，出行非常便捷。

　　配套方面，地块位于骏景花园的东南边，其距离卜蜂莲花天河购物中心、骏景花园生活区、车陂-东圃生活区也仅五分钟车程，周边还有幼儿园、骏景小学、车陂小学和骏景中学、东圃中学等教育资源，居住生活配套可谓一应俱全。从这几个方面来看，该地块的区位条件算是比较优越的。

　　此外，据广州市规划局网站5月4日发布公告称，广州国际金融城总面积比原来扩展2平方公里，由先前的5.5平方公里扩展至7.5平方公里，而坚红化工厂地块正好处于广州国际金融城的扩展区内。另车陂-东圃片区的城中村改造也一直在进行中，政府正在有计划地逐渐搬迁区内的老工厂。因此，未来几年来看，随着广州国际金融城规划的落实，片区基础设施、文化教育、医疗卫生等民生社会环境的进一步完善，该地块的地块价值将愈发优越。

　　与佳兆业合作开发，有利于规避市场风险

　　自然人李燕如拿地之后，佳兆业集团发表声明称，集团与李燕如有长期的合作关系，宣称佳兆业集团未来将参与并主导该地块的开发建设。在当前市场走势依然不太明朗的情况下，以合作的方式进行开发建设，除了在资金方面进行分担解忧外，更是一种规避市场风险的策略，尤其是在开发后期，面对市场未来变化的不确定性，优势互补、分散风险的作用更加明显。

　　而本次坚红化工厂地块以12634元/㎡的楼面地价最终成交着实不便宜，从该地块周边目前的房地产市场来看，目前在售的一手项目仅有一个，即江源半岛，以江景为卖点，毛坯售价最低31000元/㎡起；二手市场方面，项目旁边的天成居小区二手房售价12000-14000元/㎡，附近的骏景花园因配套成熟、居住氛围浓厚，二手房售价为16000-18000元/㎡。结合地块价值优势和周边二手房市场，我们判断，按照目前带装修价格，该地块可以卖到23000元/㎡，如果打造为高端住宅，突破25000元/㎡极有可能。而沿黄埔大道和中山大道一带向来是五金装饰建材、灯饰材料市场和汽车卖场的聚集地，科韵路一带则集中了天河软件园、创意产业园等高新技术产业，未来这批建材市场生意人与产业园员工，都可能是项目潜在的客户群。

　　(供稿：研究中心Shadow)

　　广州楼市数据

　　1.土地市场：暂无土地出让

　　近期土地（不含工业）出让/转让信息

　　近期无土地出让/转让信息

　　近期土地交易情况

　　近期无土地交易情况

　　2.新盘动态：五一后楼盘营销节奏放缓，开盘项目人气一般

　　本周新盘动态

　　优山悦海

　　优山悦海位于南沙区商贸南二路，邻近国际五星级南沙大酒店，项目以打造精品精英宜居家园为目的，以纯粹的新古典主义建筑风格为蓝本，配以地道的东南亚休闲度假园林，使得每户都享有超宽的园景、江景。

　　该项目于5月6日正式开盘，当天推出项目B1、B2两栋18层高洋房，共153套，户型包括79-82㎡两房、113-133㎡三房、136㎡四房，开盘当天可享96*98*98*98折，折后毛坯均价6800元/㎡起，截止当天中午2点，销控表上显示已售86套，其中两房单位最为畅销。现场无举办活动，当天下午2点，除看房团客户外，现场约10台客。

　　保利高尔夫郡

　　保利高尔夫郡位于花都区风神大道新体育馆旁，靠近距离地铁9号线的始发站飞鹅岭站毗邻3000亩高尔夫。项目占地23.2万㎡，总建筑面积39.5万㎡，产品丰富，有洋房、别墅和公寓。洋房享2公里无遮挡楼距，90%在家观一线高尔夫景观，社区内造有10000㎡湖景，1公里亲水水岸，户户观山揽湖。首期共推7栋31层高洋房，二梯四户（或五户），户型包括87-160㎡的二至五房；别墅联排独栋皆有，面积为230-480㎡。

　　项目将于5月中下旬发售首期别墅和高层洋房，板房已开放，别墅240-480㎡，联排300-500万/套，独栋600-1000万/套，均价1-2万元/㎡；洋房推10-12栋99-130㎡3房共390套单位，6800-8800元/㎡带1800装修。现优惠登记，别墅5万抵20-50万，洋房1万享额外99折，5月6日延续五一期间的国防兵器展活动，人气较旺。

　　经纬地产：楼市周评第190期(0428-0504）