戴德梁行：北京2012年第一季度CBD租金跃升全市首位

来源: [观点网] 时间: 2012-05-10 17:47

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重点区域的供需矛盾突显，使得周边市场成交活跃，大部分项目抓住机遇提高租金，全市整体租金涨幅达12.64%，达每月每平方米277.57元(44.06美元)。

　　2012年第1季度，新项目的入市使得北京写字楼市场重点地区的供需矛盾得到了短暂的缓解，但全市甲级写字楼空臵率继续下行达到历史最低值3.55%，环比下降0.28个百分点。经历了2011年整年的强劲增长，租金价格依旧没有放缓的迹象，CBD商圈一跃成为北京甲级写字楼市场排头兵，租金至每月每平方米304.91元(48.40美元)，涨幅达14.73%。重点区域的供需矛盾突显，使得周边市场成交活跃，大部分项目抓住机遇提高租金，全市整体租金涨幅达12.64%，达每月每平方米277.57元(44.06美元)(图一)。

　　北京的百货、购物中心虽然体量巨大，但在地域分布上存在明显的不合理。随着京城南部、西部地区的开发，区域内商业发展潜力开始发挥。餐饮服务和娱乐服务业成为购物中心聚人气的首选。创新的商业经营模式是否能够打破同质化的购物中心形式还有待市场的验证。

　　高端消费的商品住宅价格本季度呈现了大幅度反弹，至2012年第1季度，高端住宅的市场售价环比上升了15.26%，达每平方米48,560元(7,707.90美元)(图五)。酒店服务式公寓继续在高端住宅租赁市场上异军突起，本季度租金涨幅达6.3%，达每月每平方米226.1元(35.90美元)。

　　2012年第1季度，北京投资市场(成交金额大于1千万美元)共成交12宗交易，全部为土地交易，成交数量下跌63.6%。北京的土地供应郊区化，优质地块供应有限也使不少房企踌躇不前，2012年初零溢价率成交地块频繁出现。

　　经济概览

　　2011年在通货膨胀的压力下，北京市实现地区生产总值16,000.4亿元(2,539.7亿美元)，按照可比价格计算，同比增长8.1%(表一)，较2010年下调了2.1个百分点。全市第三产业增加值按可比价格计算，比上年同期增长8.6%，达12,119.8亿元(1,923.8亿美元)。

　　2011年全年，全市完成全社会固定资产投资5,910.6亿元(938.2亿美元)，同比增长13.3%(表一)。

　　累计至2011年12月，全市房地产开发投资为3,036.3亿元(481.9亿美元)，同比增长10.1%，占全社会固定资产投资比重为51.4%。

　　2011年1至12月，城镇居民人均可支配收入32,903元(5,222.7美元)，比上年同期增长13.2%(表一)。

　　写字楼市场

　　2012年第1季度，侨福芳草地和颐堤港项目的入市，使得可租赁面积严重短缺的北京甲级写字楼市场的供求矛盾得到了短暂的缓解，新增办公空间142,000平方米。至此全市甲级写字楼总存量达到6,552,569平方米(表二)。

　　.写字楼租金即使经历了2011年整年的强劲增长依旧没有放缓的迹象，至2012年第1季度，平均租金达到每月每平方米277.57元(44.06美元)，环比增长12.64%。在有新项目入市的情况下，全市甲级写字楼空臵率继续下行达到历史最低值3.55%，环比下降0.28个百分点(表二)。

　　分商圈而言，2012年第1季度在旺盛的需求以及高端项目入市的带动下，CBD商圈一跃成为北京甲级写字楼市场排头兵，租金升至每月每平方米304.91元(48.40美元)，涨幅达14.73%，虽然有新的可出租面积进入，但强劲需求导致该区域空臵率只产生了轻微波动，达5.81%，上浮0.19个百分点。重点区域的供需矛盾突显，使得周边市场成交活跃，大部分项目抓住机遇提高租金。东长安街/建国门商圈租金本季度内涨幅最大，高达16.25%，至每月每平方米277.78元(44.09美元)。中关村地区依旧没有新项目落成，可租赁面积屈指可数，租金季度上涨15.11%，达每月每平方米212.34元(33.70美元)，预计未来一部分需求将转向周边配套完善的成熟工业园区。

　　本季度，全市甲级写字楼销售价格环比增长8.59%，达每平方米57,231元(9,084美元)(图二)。

　　由于不断上涨的租金和可租赁面积的制约，部分租约到期的面积将空臵出来，租赁需求也会向租金水平相对合理的外围区域延伸。预计2012年第2季度北京市甲级写字楼市场由于可租赁面积的限制，空臵率将保持稳定，无较大波动，公司租赁成本的控制也会影响租金上涨幅度。

　　市场活动

　　戴姆勒公司租赁颐堤港9,000平方米。

　　贝克休斯租赁中汇广场2,600平方米。

　　壳牌租赁环球贸易中心2,800平方米。

　　欧特克公司租赁侨福芳草地1,500平方米。

　　商铺市场

　　2012年前两月，北京市商业市场表现强劲，全市实现社会消费品零售额1235.38亿元(196.09亿美元)，比上年同期增长15.8%，增幅较去年同期增长5.5个百分点(图四)。然而，消费品市场虽然呈现高位开局，但驱动力较为单薄，增长动力不足，占比超四成的节日消费增长乏力。

　　本季度，西长安街沿线的凯德晶品购物中心开业，为北京购物中心存量带来72,000平方米的新增供应。该项目连同去年在该商圈开业的凯德Mall为以百货为主的传统翠微商圈带来了新的活力。同时，经历了三年的规划，2008年北京奥林匹克运动会服务区被改造为新奥购物中心并在本季开业，该项目总面积为245,000平方米。截止本季度，北京购物中心存量增至5,876,400平方米(表三)。

　　本季虽然有新项目投放市场，但是由于已有项目招租稳定，全市购物中心空臵率较上季度下降一个百分点至14%。就租金而言，全市购物中心租金保持稳定，部分核心区高端项目依旧一铺难求。东方广场依旧保持全市最高租金水平，首层租金范围保持在每月每平方米2,600-3,500元(412.7-555.6美元)(表四)。

　　传统的王府井商圈目前正在经历不断的升级改造，Forever21下季度将在王府井区域开出其在中国最大的旗舰店，营业面积为2,500平方米。同时，苹果亚洲最大旗舰店也将APM亮相，其营业面积约为2,320平方米。品牌的不断调整将吸引更多年轻消费群体购物，预计王府井区域的租金有进一步提升的空间。

　　预计二季度将有约20.4万平方米的购物中心面积投放市场，位于东大桥路的侨福芳草地购物中心其独特的设计和环保理念将给消费者带来全新的购物体验，而在北京商业市场表现活跃的凯德商用将在太阳宫区域开出其在京的第六个凯德Mall太阳宫店。预计清明、五一及端午几个假期将带动二季度北京消费市场的增长，新增的购物中心因地理位臵较为优越，吸引多家品牌入驻，因此预计不会对整体市场的空臵率产生较大影响，而整体市场租金也将保持稳定增长的态势。

　　市场活动

　　云海肴在华润凤凰城开业，租赁面积为350平方米。

　　DKNYacc在西单大悦城开业，租赁面积为119平方米。

　　住宅市场

　　2012年，住宅市场预期将进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，楼市调控政策短期内不会放松。在政策影响下，北京市商品住宅成交持续低迷，全市整体商品住宅销售价格稳步下调。

　　.然而作为高端消费产品的商品住宅价格本季度呈现了大幅度反弹，至2012年第1季度，高端住宅的市场售价环比上升了15.26%，达每平方米48,560元(7,707.9美元)(图五)。这与北京市近期出台的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》相关，计划中指出，“十二五”期间，北京市三环内将不再新供住宅用地。这就使得原本就占有优势地理位臵的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升。

　　2012年第1季度，北京高端住宅平均租金达每月每平方米152.1元(24.1美元)，环比增加2.0%，整体市场空臵率上升至9.1%，增加了1.1个百分点(表五)。高端出租公寓和别墅的租赁价格分别为每月每平方米109.8元(17.4美元)和每月每平方米100.2元(15.9美元)，分别下调1.0%和1.6%(表五)。酒店服务式公寓继续在高端住宅租赁市场上异军突起，本季度租金涨幅达6.3%，至每月每平方米226.1元(35.9美元)(表五)。北京市场上的酒店服务式公寓有部分项目计划进行装修翻新，还有小部分项目由于经营管理因素已转型为普通出租公寓，这使得2012年酒店服务式公寓的房源紧张，业主预期良好，提高租金并更倾向于选择长期稳定的租户。

　　未来北京核心城区的土地供应将更多地用于办公及商业用途，商品住宅将进一步郊区化。随着城市轨道交通的不断延伸，医疗卫生、教育等配套的完备，外围的高端项目也可能成为开发商新的盈利增长点。

　　投资市场

　　2012年第1季度，北京投资市场(成交金额大于1千万美元)共成交12宗交易，全部为土地交易，成交数量环比下跌63.6%(表六)。在北京严格的调控政策影响下，开发商面临不同程度的资金压力，同时北京的土地供应郊区化、优质地块供应有限也使不少房企踌躇不前，2012年初零溢价率成交地块频繁出现。

　　截至2012年第1季度，北京大宗投资市场实际成交金额为60.25亿元(9.56亿美元)，仅为上个季度成交金额的四分之一。其中住宅土地成交数量仅为2宗(表六)，成交总额为32.84亿元(5.21亿美元)，是上个季度的28.0%。工业土地成交数量与上个季度持平，成交金额有所减少，达3.35亿元(0.53亿美元)。综合项目用地成交总额不足上季度的四分之一，为24.06亿元(3.82亿美元)，成交额进一步缩水(表七)。

　　住宅土地市场方面，房价的下调也直接影响着土地市场价格，但北京土地市场一级开发成本较高，预计底价成交现象会普遍发生，总体成交量将维持低位，并分布大兴、通州、顺义、房山、昌平等新城范围内。综合类土地市场预计在2012年会成为市场主角。从地域分布上看土地供应主要集中在朝阳温榆河和垡头地区、海淀产业园、丰台丽泽商务区和河西地区、石景山首钢高端产业综合服务区。