世联地产：否极泰来楼市迎来“金三银四”

来源: [观点网] 时间: 2012-05-07 16:35

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春节后流动性的改善是支撑房地场“金三银四”局面出现主因；前期房地产降价幅度达到部分购房者心理预期，刚需客出手购房，也是3、4月份成交大幅上涨的因素之一。

　　房地产市场在经历了去年10月至今年2月的成交低迷后，终于迎来了向来被房地产行业寄予厚望的的“金三银四”。清明小长假虽然拉低了住宅成交量，但没有改变“银四”的整体走势。世联监测的数据显示，2012年4月份深圳成交面积25.53万平米，同比增长58.2%，环比下跌14.9%；上海成交面积61.09万平米，同比下跌4.6%，环比下跌23.5%；北京成交面积71.64万平米，同比增长44%，环比下跌9.5%；广州成交面积69.5万平米，同比增长16%，环比下跌13%；西安成交面积72.41万平米，同比增长54.3%，环比增长10.8%；重庆成交面积179.77万平米，同比增长69%，环比下跌26%；成都成交面积62.05万平米，同比增长106%，环比下跌18%。总体上看，世联监测的36个大中城市的数据显示，4月份大部分城市的成交面积同比出现爆发式增长。虽然部分城市4月份环比3月份出现小幅下跌，但不影响市场整体成交量的回暖。

　　世联研究认为，春节后流动性的改善是支撑房地场“金三银四”局面出现的主因；前期的房地产降价幅度达到部分购房者的心理预期，刚需客出手购房，也是3、4月份成交大幅上涨的因素之一；另外4月成交量较3月逊色的主要原因：一是4月开发商推盘量有所减少；二是降价和政策微调导致的房贷利率优惠等刺激因素的边际效用减弱，加上清明小长假因素，导致了4月成交量的下滑。

　　流动性改善为“金三银四”提供了基本面支撑

　　2012年一季度GDP同比增长8.1%，低于去年四季度的8.9%，下降趋势明显，其他各项指标亦不容乐观，表明当前国内经济面临着巨大的挑战。为保持经济稳定增长，央行对货币政策进行预调微调，先后两次下调存款准备金率，银行间市场资金面显著改善。Shibor整体上呈现震荡下行的态势，且远期Shibor仍然维持在低位运行，显示银行惜贷情绪好转，另外，三月份新增信贷1.01万亿元，同比增长48.7%，远超市场预期。受流动性改善、信贷投放等货币供给因素的推动，4月PMI比上月回升0.2个百分点，达到53.3%，该指数已经连续第5个月上升，表明实体经济趋稳向好，而作为与钢铁、水泥等制造业联系紧密的房地产市场，其成交量亦呈现持续回暖的态势。

　　购房者信心回升，促使成交量上涨

　　由于前期楼市的降价幅度达到部分购房者心理预期，加上首套房贷利率优惠重现，刺激刚需客入市购房。世联监测的28个城市的新增楼盘降价数据显示，新增楼盘降价幅度超过15%及以上的楼盘数量占比由2011年的25.2%上升到2012年(截至4月9日)的34.4%，月度平均降价幅度由2012年1月份的11%上涨到14%，市场主动迎合购房者预期，有效的促进了成交量的回升。

　　推盘量减少，导致四月份成交量稍逊于三月

　　由于4月份受到清明假期和五一假期的前后夹攻，在一定程度上影响了很多项目的推盘节点。很多本来预计在4月开盘的项目已经纷纷推后开盘时间，同时，近期很多项目采取了“少量多批”的推盘节奏。随着一波“小阳春”过后，楼市逐渐显现出后劲不足的态势，4月成交量相对3月有所下滑。

　　房地产市场趋势判断

　　世联研究认为，5、6月份的房地产市场成交量将继续回升，一是各地楼盘上门量不断增加；二是5、6月份是开发商推盘高峰期，同时也是房地产销售的传统旺季，“以价换量”仍为二季度的主基调，未来2个月房地产销售仍将保持放量；三是流动性持续改善为房地产成交量提供基本面支撑。

　　(1)世联实时监测数据表明，今年春节过后，各地楼盘上门量剧增，其后市场成交随之回暖。3月阳春，不少城市成交量强劲回升，明显超越2011年10月份以来的平均水平，各城市库存情况也有所改善，这种趋势在4月份得以延续，而上门量作为房地产市场成交量的一个先行指标，可以预见5、6月份的成交量有望持续上涨。

　　(2)中城联盟年度调查报告显示，5、6月份将是联盟成员的重要推盘节点，推盘量占2012年度推盘总量的24.46%。随着大量新楼盘的陆续推出，开发商促销手段也由虚转实，促使刚需持续入市，再加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜，房企对刚需客户的争夺战也愈演愈烈。三四月楼市成交量虽然有所走高，但高库存带给房企的压力仍然未释。加之5月是传统的楼市销售旺季，诸多开发商想利用这次时机，大力推盘以实现资金的快速回笼。因此，许多集中在四月底加速推广、开盘的项目主要目标则是瞄准“红5月”，提前促销造势，吸引购房者。随着未来推盘量的增加，预计5、6月份房地产成交量将持续回暖。

　　(3)目前，房企降价临近盈亏节点，通过加大推盘提高去化，首套房贷利率降低等政策进一步刺激刚需入市形成支撑，5月楼市或现价平量涨。同时，4月央行相关负责人也表示下一步将灵活调节银行体系流动性，如通过适时加大逆回购操作力度、下调存款准备金率、央票到期释放流动性等多种方式，稳步增加流动性供应。流动性持续改善将会进一步提高购房者风险偏好，预计5、6月成交量将会进一步上涨。