经纬地产：广州五一市场(2012.04.21-04.27)

来源: [观点网] 时间: 2012-05-03 18:32

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目前市场已进入相持阶段，而后续相关房产政策的出台将改变供需力量的对比格局。

　　【热点评论】五一市场

　　五一人气回升明显，市场进入相持阶段

　　在史上最严厉的房地产调控措施执行近两年后，自去年年底开始，楼市出现了一定程度的价格下调，而今年年初在遭遇了史上最冷清的春节市场后，多个项目降价促销的力度进一度加大。之后在市场供应增加、发展商以价换量行为铺开及首套利率房贷利率优惠下调这三种主力因素促动下，3月楼市迎来了“小阳春”，人气明显回暖，成交量也显著回升。而今年五一黄金周市场是否能够保持之前的活跃态势，将成为判断楼市未来走向的重要参考。

　　纵观今年五一市场，供应以旧盘新推和余货消化为主，全新盘多推迟开盘，将五一小长假作为蓄客期；中心六区放量明显，而外围区域因高库存制约，多盘推货谨慎。而多数发展商将五一作为较好的去货节点，即使无新货推出，也多以活动旺场，举办主题性活动吸引目标客户群，成效也较为显著，多盘人气相比平时回升明显。经纬行研究中心认为，鉴于刚需客户对价格承受能力有限，五一期间多盘价格仍然维持低位平稳，并以特价单位吸引客户成交，但也有部分楼盘因之前成交畅旺开始收紧折扣优惠，试探客户的价格承受底线；多个有新货推出的项目成交较为理想，但单盘引爆市场的现象不再。目前市场已进入相持阶段，而后续相关房产政策的出台将改变供需力量的对比格局。

　　一、供应：以旧货新推和余货消化为主，中心六区放量明显

　　在今年三月一轮放量后，虽然有部分楼盘抢跑五一，包括颐和四季公馆、华林国际誉领、金名都等，但依然有不少发展商选择在五一黄金周集中推售，以最大程度的抢占客户。据不完全统计，于五一开盘的旧盘新推和全新盘有28个，比去年五一多了10个项目，但以旧盘新推为主，全新项目仅有东景华庭、雅居乐城南源著、碧桂园莲山首府、中惠壁珑湾、嘉裕公馆。而从区域供应来看，外围区域因库存量较多，所以推盘稍显谨慎，以往动辄四五百套甚至上千套的新货已难以再现，即使两大供应大户碧桂园凤凰城和翡翠绿洲，本次五一的新增供应也仅在两百套以内。而中心六区相比去年则放量较为明显，多达10个楼盘有新货推出，包括天河的嘉裕公馆、越秀的淘金峯璟、海珠的罗马家园、保利天悦、君华天汇、会展世界城及白云的保利西海岸、岭南新世界、东湖映月和秀山一品，超过两百套新增货量的就有罗马家园、保利天悦和东湖映月，其中罗马家园更是推出了552套新货，成为了本次五一供应量最大的项目。

　　而之前预计将在五一开售的项目，包括海珠湖景峰、万科金色悦府、方圆云山诗意、尚轩103、优山悦海、创鸿南沙一品、自由人花园等均未如期推出市场，将五一作为蓄客期，以求在后五一发力。

　　二、人气：多以活动旺场，人气回升明显

　　从五一的整体市场情况来看，相比去年五一和今年年初，市场人气有了非常明显的回升，多数发展商也采取了积极主动的方式，包括推特价单位、组织团购及举办主题活动等。而从今年各个楼盘举办活动的特点来看，多是以亲子活动为主题，部分楼盘甚至以儿童为目标，力求争取刚需客户。其中有万科金色悦府五一期间举办的“海贼王嘉年华”、东湖映月的“春甜花花亲子乐”、雅居乐锦官城的“星期八小镇卡酷海选专场”、雅居乐剑桥郡的“奥飞亲子乐园”、万科东荟城的梦幻造云机和甜蜜棉花糖活动、碧桂园凤凰城的“奥飞欢乐王国嘉年华”、翡翠绿洲的“儿童独立节”主题活动等，均吸引不少小太阳家庭前往，有效带动了项目人气，并在一定程度上促进了项目的成交。

　　而易居、搜狐、妈网等多家媒体也组织了大规模的看房团活动，看房路线基本覆盖全广州主要热点楼盘，最大程度的调动了消费者的积极性，为在售项目带来了可观的人气和潜在客户群。

　　三、价格：多盘保持平稳，部分楼盘折扣让利收紧

　　今年春节后市场有所回暖，刚需客户入市积极性有所提高，不少发展商抓住时机采取了积极的价格调整策略，带动了一轮市场成交的小高潮，并在一定程度上减轻了库存的压力。市场成交的回升也使得发展商再次规模性降价的动力明显不足，五一期间多盘报价与3、4月份持平，维持低位平稳状态。而为避免错失五一这个销售节点，大多项目仍做出一定幅度的让利行为，包括推一口价单位、优惠大礼包、额外优惠折扣等，特价单位折后单价多比普通在售单位低几百及几千元每平方米不等，以此来吸引客户，带动成交。

　　当然也有楼盘因市场好转、成交畅旺、余货有限等多方面因素，价格折扣等开始有所收紧，其中较为典型的项目包括珊瑚天峰和保利公园九里，珊瑚天峰4月中旬开卖时毛坯主力价格区间在1万元/㎡-1.2万元/㎡，但五一期间推出的10套特价单位最低为11800元/㎡，价格明显上浮；保利公园九里因目前在售余货有限，且竞争项目中铁荔湾国际城价格相对高企，其五一期间特惠单位折后价格约1.5-1.7万元/㎡，比之前主力售价1.3-1.5万元/㎡高了近两千元的单价。

　　而从五一期间推出的新货来看，亦是价格维稳的项目居多，而低于市场预期价格开盘和高于前期价格开售的项目则旗鼓相当，其中低于市场预期开盘的项目包括雅居乐城南源著、中惠壁珑湾、罗马家园、嘉裕公馆，高于前期价格开售的项目则有东湖映月、翡翠绿洲、科城山庄和保利天悦。前者开盘以价换量已成为了目前市场背景下发展商采取的常态策略，但后者却显示了在项目前期成交顺畅、刚需客户积极入市的背景下，部分发展商已开始谨慎上调价格，以检验客户的价格承受能力。

　　四、成交：成交过百项目有所增加，但单盘卖爆现象不再

　　从本次五一的实际成交来看，新推货三天累计成交超过八成的项目有四个，即岭南新世界、科城山庄、中惠璧珑湾、嘉裕公馆，其他热点项目多在五六成左右，但也有部分项目因营销不积极、价格高企等因素成交不甚理想。而三天累计成交预计过百套的楼盘个数相比去年十一有所增加，包括罗马家园、岭南新世界、雅居乐御宾府、科城山庄、雅居乐城南源著、中惠璧珑湾、碧桂园凤凰城、雅居乐剑桥郡、保利天悦等。从旺销楼盘的产品结构来看，与之前以中小户型成交为绝对主导的现象不同，今年五一几个供应大户型的楼盘同样受到客户追捧，其中中惠璧珑湾137-142㎡的成交最好，科城山庄137-188㎡的三房基本售罄，嘉裕公馆推50多套118㎡以上三房四房，同样几近售罄。可见随着市场的回暖，在前一波首置刚需客户释放后，首次改善客户正在逐步接力首置客户，支撑市场的成交。

　　虽然今年五一市场有明显回暖迹象，成交过百套的项目有所增加，但单盘卖爆的现象却不再。去年五一碧桂园凤凰城“天麓山”组团推一千多套成交八百来套，十一翡翠绿洲推540套货量消化九成以上，但今年罗马家园虽供应五百多套货量，价格相比之前售价有明显回落，主力价格区间在17000-19000元/㎡，但三天累计成交亦不足三百套。而其他项目供应量多在两百套以下，成交更谈不上超过三百套，究其原因，除了发展商对市场的消化能力保持谨慎态度外，消费者入市的积极性虽有所提升，但也并非完全释放，部分客户仍对价格下调报有一定期望，对目前市场持观望态度。

　　经纬行研究中心认为：从目前市场态势来看，随着人气的回升和成交的回暖，发展商再降价的动力已不足，而当前尚未入市的消费者则对降价仍抱有较强的预期，供需双方进入相持阶段，预计未来一段时间市场将处于盘整状态。后续政策则可能打破均衡状态，改变力量对比格局。若货币政策微调放松或支持首次置业需求的信贷政策先行出台，则将大大促进市场信心的恢复，市场就会进一步回暖，房价止跌回稳甚至小幅上升；而若房产税试点扩大先行出台，则市场降价预期会进一步加强，会引致市场的低迷及价格的二次探底。

　　经纬地产：广州五一市场(2012.04.21-04.27)