链家地产:北京纯商品住宅成交量少2成，连续4个月价格在2万以下

来源: [观点网] 时间: 2012-05-03 18:01

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从4月的数据看，成交量相对3月平稳回落，价格有小幅回升，基本上是市场走出淡季的特征，之后成交量会相对平稳。

　　2012年前4个月，商品住宅市场经历了一次较大的起伏，成交量在1、2月份滑入谷底之后于3月下半月大幅上涨，使3月份纯商品住宅成交量突破6000套，达到去年限购以后的最高值，这一现象一度被看成是市场回暖的信号。但是从4月的数据看，成交量相对3月平稳回落，价格有小幅回升，基本上是市场走出淡季的特征，之后成交量会相对平稳。

　　4月商品住宅市场降温，成交量环比下降2成

　　根据链家地产市场研究部统计，截至26日，4月份北京新房住宅(包含保障房)成交6820套，环比3月同期的6116套上涨了11.5%。如果除去保障房，预计全月成交量在5000套左右，环比3月至少减少2成。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，3月成交量之所以出现猛增，是由于刚需市场在首套贷款政策松动和价格回落的刺激下集中释放。但是这种释放的持续性不强，因为对成交起到关键作用的新房价格并没有在更大的范围内降低。进入4月份，供应几乎都是高端楼盘，刚需项目补给不足，并且之前入市项目没有二次降价或促销的迹象，这使急速升温的刚需市场又渐趋冷却。去年10月至今入市的项目有113个，有24个项目在4月份没有签约，占比超过20%，有成交的89个项目中也只有富力金禧家园、保利罗兰小区和徜徉嘉园3个项目成交量过百。

　　陈雪认为，刚需市场既容易受到贷款政策、价格变化的刺激，价格下行未达到预期之前，又具有极强的稳定性，从目前来看，商品住宅市场还没有形成较大规模的集中降价，观望僵局还没有打破，4月保障房对成交拉动明显，但纯商品住宅的成交量比3月明显降低，成交量上涨，淡季效应减弱，但根本性的回暖还难以达到。

　　4月入市新盘集中高端，中低端项目延后入市

　　根据链家地产市场研究部统计，截至26日，4月入市项目数量为8个，总供应量为1458套，不足3月全月的3成。除了最近入市的颐景熙园和首开常青藤家园外，其余都是偏向高端的大户型或别墅项目。已经在建委网站上显示签约的分别是颐景润园和延秋园，成交量为18套，当期项目签约率仅为1.2%。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，从以往规律来看，4月份基本都会出现供需两旺，而今年4月，商品住宅成交量环比下降，供应市场更为冷淡，不只供应量少，半个多月的时间都没有中低端产品入市，4月当期签约率比上个月下降了约12%。

　　陈雪认为，4月项目延期入市，大多是在积极备战5月促销季，目前在建委网站上公示的预售许可预告的住宅项目已经有6个，总面积约18万平方米。这些项目将在近期集中开盘，供应量和促销规模都会较之前明显增加，如果项目降价幅度进一步加深，那么5月的成交量有可能在4月的数据基础上小幅上升。

　　4月商品住宅价格微涨2.9%，高端项目成交均价上涨11.3%

　　根据链家地产市场研究部统计，4月北京商品住宅成交均价为19589元/平方米，环比上月微涨2.9%，同比去年4月下降了8.4%。2012年以来1-4月商品住宅成交价格都在2万元以下，期间变化幅度都没有超过3%。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，1-4月，商品住宅市场的成交结构都十分稳定，从价格和区域角度看，刚需与非刚需的成交占比都没有明显变化，这使得长达4个月时间内，成交均价始终保持在1.8-1.9万左右的水平线上。但是近期以来，高端市场的部分成交拉高了平均价格。

　　链家地产统计去年10月份以来入市项目在4月份的成交情况，定价在4万元以上的高端项目成交均价变化最大，4月均价达到52669元/平方米，比3月上涨了11.2%，2万元以下的项目均价基本持平。

　　陈雪认为，限购情况下，未来供应和成交都将集中于中低端项目，整体价格水平会保持在2万元左右，先前降价项目成交较佳，二次降价的可能性不大，5、6月份新入市或者当前成交签约率较低的项目可能会引领补降趋势。