高力国际：广州服务式公寓市场空置率轻微降至13.2%

来源: [观点网] 时间: 2012-05-02 14:05

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进入3月份，住宅市场成交有所增加，主要是部分楼盘降价入市，刚性需求和改善性需求在该月得到释放。

　　预计今年将有三个新增项目完工入市

　　据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，进入2012年，广州住宅市场依然低迷。2012年初全国两会提出：严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，表明房价调控政策将继续从紧。广州房管局统计资料显示，2012年1-2月广州新建商品住宅成交总面积为55.22万平方米，环比下降34.3%；其中2月新建商品住宅成交面积仅为23.35万平方米，为近四年来月成交量最低。虽然成交量下降，但住宅平均价格依然坚挺，1-2月新建商品住宅房的网签均价为14,090元/平方米，环比上升3.49%。楼市观望气氛浓厚，开发商愈加谨慎推盘，2012年1-2月批准商品房预售8,312套，总面积97.6万平方米，同比减少32.55%。而进入3月份，住宅市场成交有所增加，主要是部分楼盘降价入市，刚性需求和改善性需求在该月得到释放。

　　土地市场方面，第一季度广州住宅土地成交同样遇冷，整个季度全市仅成功拍出两幅住宅用地，均以底价成交。

　　豪宅方面，2012年第一季度，广州中心六区内新增两个高端住宅项目，分别是天河区的颐和四季公馆推15套146-200平方米高区住宅；海珠区保利·天悦推136套310平方米豪宅。由于2011年广州多个豪宅项目入市，特别是在第四季度有多个高端住宅项目集中发售，高端住宅市场竞争激烈，造成部分在售项目成交价格远低于市场早前预期，如天河区"天銮"和越秀区爱群荟景湾实际成交均价分别为51,272元/平方米和52,350元/平方米，而两项目原本预期售价均超7万元/平方米。

　　服务式公寓租赁市场

　　高力国际研究显示，2012年，天河区汇景新城新推一个服务式公寓项目，为市场带来113套新增供应量，目前全市中心六区服务式公寓存量为2,405套。由于供应有限，第一季度广州服务式公寓物业租赁市场在需求的季节性增长影响下，平均空置率较上季度下降0.7%，至13.2%。主要客户来源保持稳定，主要为欧美、日、港等国外高层。部分项目客户来源较集中，如凯旋华美达酒店住户主要为日本商务人士；祈福华夏则主要为欧美客户为主；新世界行政公寓客户主要为欧美、日本的家庭。

　　自春节后进入传统住宅租赁旺季，外籍人员逐渐回流广州以及跨国企业新财年的人事调派、春季各类大型交易会等有利因素拉动，广州服务式公寓租赁市场成交活跃。本季度广州服务式公寓平均租金涨幅录得环比上涨0.8%，至每月每平方米178.7元。

　　目前广州服务式公寓租赁期限主要分长租和短租，长租一般要求租赁期为半年以上；而短租则由1个月到6个月不等。短租客户主要为参加展会人员、到广州短期出差、旅游出国人员为主，短租服务式公寓价格通常高于长租价格的50%-80%。

　　市场展望

　　2012年政府工作报告明确指出调控政策不会松绑，将使消费者观望情绪持续；另一方面，广州未来将加快建设保障性住房，将对商品住宅销售市场带来一定影响。因此，高力国际预计未来广州住宅市场整体上将继续低迷，但第二季度销售成交量将较第一季度有所回暖，主要原因是3月批准预售项目大幅度增加，主要来源于番禺、花都、南沙、萝岗等周边区域，价格相对中心区低，能较好的吸引买家入市。销售价格方面，由于市场供应量加大，而市场需求冷淡，将促使更多开发商对销售价格进行调整，因此高力国际预计第二季度广州商品住宅价格将有所下降。

　　2012年，预计广州服务式公寓将有三个新增项目完工入市，包括奥克伍德服务式公寓、西塔雅诗阁和万菱汇辉盛，共将提供约919套新增供应。尽管供应量较大，但由于广州高端品牌服务式公寓项目较少且市场需求量大，新增供应将被快速消化，服务式公寓市场空置率预期将不会出现大幅度上升。奥克伍德服务式公寓现正试业，预计将于下一季度入市。又一国际知名服务式公寓品牌--辉盛，将于年中首次进入广州市场。进入第二季度，广州服务式公寓短期租赁平均租金受春季交易会拉动将明显上升，而长租价格则受交易会影响不明显，将保持稳定。