合富辉煌：2012年第一季度佛山房地产市场分析

来源: [观点网] 时间: 2012-04-26 17:28

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2012年一季度，佛山限购颁布满一周年，佛山房地产市场交出了同比大幅下滑的成绩单。

　　筑底回暖市场瞬间逆转——5月黄金月佛山市场报告

　　导读：2012年一季度，佛山限购颁布满一周年，佛山房地产市场交出了同比大幅下滑的成绩单。一季度数据低迷的背后，是市场不断释放出对刚需有利的积极信号，积压已久的需求开始在市场利好的带动下逐渐入市，市场经历了从低迷到回暖的瞬时逆转。

　　1.一季度佛山土地市场回顾

　　1.1 供需面积为近三年最低，市场整体表现低迷

　　供应情况：2012年第一季度供应商住地约144.9万㎡，为近三年来最低，较2011年下降7.3%。

　　成交情况：成交约128.3万平方米，亦为三年来最低，较11年同期下降8%。

　　由于二级市场并未全面回暖，一季度政府在推地上保持谨慎，开发商亦土地拓展欲望亦较低，导致一季度土地市场表现不理想。

　　图表：历年一季度商住用地供需情况

　　1.2 地块全以底价成交，无出现竞拍现象

　　在银根尚未完全放松及二级市场表现未明显回升下，开发商资金并不充裕，在土地市场的关注度上较低，一季度并未出现土地竞拍现象，成交的商住用地全部为底价成交。

　　图表：2010至2012年佛山商住土地溢价比

　　1.3 南海区成交量和楼面地价排名居首

　　第一季度南海区共成交83.9万㎡，楼面地价为2147元/㎡，皆位各区之首。市中心的禅城区成交52.5万㎡，楼面地价仅1199元/㎡。而顺德、高明、三水仅有零星的土地成交。佛山新城加速推地，皆为商业金融用地，政府旨在全力推进佛山新中心区的商务发展。

　　由于无出现竞拍现象，全市各区楼面地价保持在1000-2000元/㎡之间，处于较低位置。

　　图表：2012年一季度佛山各区商住用地成交情况

　　1.4 一季度土地市场小结

　　受2011年楼市的深度调整影响，2012年一季度土地市场总体供求为三年来最低，表现低迷。

　　各区推地节奏缓慢，主要由于政府对市场信心不足，开发商受资金并不充裕影响，土地拓展亦明显放缓，并没出现土地追高现象。

　　由于中心区土地价值较高，政府对中心区地块的推出较为谨慎，鲜有优质地块推出，旨在待市场回暖，以达到最高的土地收益。而目前推地主要为非中心区的镇街区域，保证低地价下的成交率。

　　2.一季度佛山商品住宅市场回顾

　　2.1 季度分析：供需同步萎缩，成交为近两年最低点

　　2011年第一季度实施限购政策后，成交量大幅下滑，2-4季度平均成交量仅维持在120万㎡，而2012年第一季度成交跌至102.81万㎡，为近两年来成交最低位。

　　受市场浓厚的观望气氛影响，住宅供应量连续两个季度出现下降，但从供求关系来看，一季度住宅供过于求的局面相对缩小。

　　佛山的成交价格相对稳定，2011年第四季度出现小幅下降至7908元/㎡，而2012年第一季度成交价格维持在8000元的水平线上。

　　图表：2010年至2012年一季度佛山市一手住宅季度供需情况

　　2.2 月度走势：3月成交回升，市场现回暖

　　1-2月份佛山整体市场呈现低迷现象，供需萎缩明显，进入3月份，佛山共批出82.1万㎡，环比上升85%，是继去年9月以来批出最多的。可见开发商对后市普遍持乐观态度，为下阶段"五一"黄金周一战备足粮草。

　　3月全市共成交40.8万㎡，环比上升48%，成交均价环比则有所下降，在楼市调控持续，改善型、投资型买家被大为限制的情况下，单靠刚需买家支撑的时代成交能否持续兴旺有待观察，但均价下降成了大概率的事。

　　2012年前三个月成交价格出现连续下降，1月的成交价格为8616元/㎡，而3月则下降到7800元/㎡，"以价换量"是目前开发商寻求破冰的主要方式。

　　2.3 一季度市场回暖的主要原因

　　分析本次的市场回暖，主要原因为：

　　市场提振信心的信号不断出现，降存款准备金率、贷款利率折扣优惠、地方政府的松绑声音；

　　个别开发商带头降价推售，并有多个项目跟进到降价行列，使客户短期内认可市场价格，入市的信心重新建立；

　　需求自限购后便开始严重积压，直到本年春节后，积压已久的需求开始在市场利好的带动下逐渐入市，且刚需客户是支撑本轮成交回升的主要力量。

　　2.4 热销楼盘分析

　　2月下旬开始多个项目热销。

　　图表：近期热销项目成交情况

　　2.5 一季度商品住宅市场小结：

　　踏入2012年一季度初，政策的影响效应依然贯穿市场，需求方的观望情绪依然浓厚，1月-2月中旬市场持续低迷。而2月中旬开始，银根的放松、贷款的优惠等利好打破了这一困局，在配合开发商的降价刺激下，刚需客户大量释放进入房地产市场，带动市场回暖，3月份住宅市场楼市"小阳春"持续升温。而成交回暖后，楼价的下降趋势有所抑制，部分项目出现价格上涨，究其原因是之前部分下降幅度较大的项目取得预期的成果后开始对价格进行上调，拉动整体均价上升。

　　但回暖需要需求的持续释放，回暖需要不断巩固，假如本次的回暖助长了开发商升价预期的话，好不容易积累下的市场信心及需求将会再度瓦解，重新进入观望状态，届时即使有更大幅度的价格让利也难形成规模化需求。

　　3.后市展望

　　3.1 市场整体供过于求的情况将得到缓解

　　由去年政策调控全面升级，相当一部分开发企业存在延缓开工、延缓施工的情况，而这导致的市场供应低谷将在2012年下半年集中显现，届时市场供过于求的状况将得到改善。

　　3.2 优惠倾斜刺激刚需，成为未来掘动楼市的有力杠杆

　　虽然限购政策未现松绑，但中央定调"支持居民合理购房需求，继续落实差别化住房信贷政策"的方向，预示着未来将在贷款成数、贷款利率等方面有更多的倾斜优惠措施，这将激发更多的刚需爆发。而在刚需的持续入市带动下，势必令部分的改善型及投资型客户也跟随入市，加固楼市回暖的势头。

　　从本年的政策上看可以划分三个阶段，首先是第一阶段的市场筑底过程已基本确立，第二阶段是市场出现适度调整，在首付、贷款等过程中出现优惠措施，市场出现了回暖，预判在未来第三阶段，政策仍有适当宽松的机会，这将释放更多的需求，刺激成交进一步上升。

　　3.3 需求释放支撑价格维稳

　　在第二季度更多的开发商会籍着需求向旺的势头争取出货，而为了抢占客源，其在价格上不会过于进取。同时在需求释放的支撑下，开发商也难以出现大幅让价的现象。预判第二季度市场将呈"价稳量升"的态势。