合富辉煌：2012年一季度广州商品住宅市场报告

来源: [观点网] 时间: 2012-04-16 12:03

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2012年一季度广州十区商品成交108.8万㎡，同比上年一季度大幅减少24%，环比2011年四季度也减少了8%。

　　整体楼市减速慢行，一季度供需均创近年新低

　　自限购以来，广州市商品住宅成交每季度呈现量价同减的态势。2012年一季度广州十区商品房成交108.8万㎡，同比上年一季度大幅减少24%，环比2011年四季度也减少了8%。一季度十区商品住宅成交均价13409元/㎡，一年多来，广州市住宅季度均价整体呈现基本稳定的状况，保持在13000元/㎡左右水平波动。

　　受市场低迷影响，2012年一季度广州市十区新增预售仅83.7万㎡，是2010年以来新增供应最低的一个季度。但3月起，中心区的新增项目明显增多。久无新货的天河区以605套新货位居中心区供应之首（东方新世界、颐和四季公馆和中兴花园），荔湾以558套紧随其后（中铁荔湾国际、保利公园九里），新增供应有了明显增加的迹象。

　　经历了1、2月的历史低谷后，在新推货量增加以及部分楼盘价格下调的背景下，广州3月住宅成交明显回升，达55.24万㎡，环比大幅上升75%，达一年来的高位。3月住宅均价12722元/㎡，十区楼价呈现9%的下调。

　　南沙价格下调明显外围项目以价换量受追捧

　　由于推货增加，货量压力凸显，供应大的区域价格下降明显。其中，以南沙、番禺较为突出。南沙滨海花园、碧桂园豪庭等货量大，前期价格上涨过快。一季度楼价迅速回调；番禺亚运城、雅居乐七里海、广奥友谊尚居等少数楼盘价格出现明显下调，但整体相对平稳。与此相比，中心区价格调整相对不明显。虽然成交结构导致原芳村板块成交影响，越秀、萝岗两区成交量低，价格易受个盘影响，但中心区整体实际无明显变化。

　　在价格方面，外围多个项目以价格取胜，获得热销。热销楼盘大部分来自市区外围板块（原芳村、金沙洲、黄埔等），这些楼盘主力均价在13000-17000元/㎡之间，总价控制在200万以内。与市区优质地段价格高企、动辄2万甚至3万以上的均价相比，大部分改善型客户和部分首置客户外溢到这些板块释放需求。

　　公寓类产品销售行情分化

　　近期多个公寓项目面市，市场反映不一。以瑞安创逸、保利天悦为代表的办公公寓因具有不限购、不限贷，而且大多位于天河北、琶洲等商务区，商业地段价值优，投资回报高。总价控制在200万元左右，入市门槛低。

　　反观住宅性质公寓却遭受尴尬。对于投资客而言，虽然同是公寓项目，但用地性质为住宅，限购、限贷，投资占用购房名额；项目不在商务区，价格无优势，反衬地段价值更优的瑞安创逸（19000-24000元/㎡毛坯）、保利天悦（21000元/㎡带精装）价格“笋”。对于自住客来说，公寓户型面积普遍偏小，潜在客户范围窄。

　　合富辉煌：2012年一季度广州商品住宅市场报告