中原地产：“旧政新解”搁浅意在杀鸡儆猴

来源: [观点网] 时间: 2012-03-08 16:21

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为了稳定已有的调控成果，坚持房地产调控不放松的原则，尤其处于两会召开前夕，杀鸡儆猴无疑是一种较保险的做法。

　　一周楼市（2012.2.24-3.1）

　　上周，备受争议的上海版“旧政新解”被叫停，住建部官员重申2012年房地产调控不会放松，政策环境依然从紧。在政策欲暖尤寒的情况下，楼市成交量回升仍较为有限。上周各地新房和二手房成交量环比虽均有两成的增幅，但2月份的新房成交量仍在历史低位，房价依然趋于下行。中原集团研究中心表示，近期京沪穗深等一线城市楼市成交在2月出现回升，已引起了相关部门的关注；另外，上海作为全国的经济中心，对其他城市具有较强的风向标意义，如果限购微调得以默许，难保其他城市不效仿，在限购微调上做文章。为了稳定已有的调控成果，坚持房地产调控不放松的原则，尤其处于两会召开前夕，杀鸡儆猴无疑是一种较保险的做法。

　　沪版“旧政新说”搁浅，各地谨言慎行

　　2012年2月21日上海房管局公开表态称，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。而一周后上海市交易中心发通知称，“自2012年2月27日（含27日）起，取消原来对于持有满三年以上本市居住证的外地人享受上海家庭可购买第二套住房的优惠待遇”。时隔一周，上海限购松绑以失败告终。

　　中原集团研究中心认为，上海版的“旧政新说”一方面可帮助符合条件的外地人打破户籍限制进入市场，带动成交；另一方面，也使得之前“绑架户籍”的限购回归公平。按理说，这是限购层面的合理微调，然而由于出台时间节点敏感，仍遭遇封杀。

　　综合来看，限购确实存在一些不合理的地方，有微调的必要，但似乎还没有到微调的时候。中央抑制投资投机性需求的意志还是很强烈，尽管限购存在有悖公平性等问题，但在有效供应没有实质性提高，尤其是房价没有合理回归的现状之下，限购层面的松动是不现实的。上海“旧政新说”遭遇搁浅，将使蠢蠢欲动的后继者谨言慎行。

　　住宅成交量回升，土地底价下调

　　政策环境的欲暖还寒，使得楼市成交量回升幅度仍较为有限。中原监测数据显示，上周9个重点城市新房成交量环比增加两成，该增幅明显较前几周收窄。此外，各城市2月份的合计成交量虽然环比大增约六成，但同比去年2月春节淡季的成交量仅微增3%，而且仍然处于自2008年至今以来的成交低位。二手房市场方面，上周5大城市合计成交量环比增加近两成，客源和盘源量也呈攀升趋势，然而中原报价指数显示，各大城市的二手房报价指数仍均不到0.4，说明未来二手房价格依然趋于下行。

　　在住房市场长期低迷的格局下，土地价格日趋下行之势显著。上周，位于上海崇明的一块面积为15.5公顷的普通商品住房用地因被退地而重现土地市场。该幅地块此次出让底价较2011年2月的出让价下调了47%。经中原测算，即使损失原保证金，退地的开发商上海保集若再次竞得该地块，支付价格也要减少近四成，因此地价的下滑可能将促使前期高价拿地的开发商退地意愿增强。

　　中原集团研究中心认为，住宅市场交易的冷清，严重影响了开发商的销售回款速度，房企资金压力日增，因此不得不通过大幅降价销售以维持资金链稳定。据中原监测，在上海、杭州、北京等城市，开发商降价力度仍在加大。包括杭州德信地产在内的本地开发商由于资金吃紧，不得不以近30%的价格降幅进行促销，而降幅较大、品质较好的楼盘依然等获得良好的销售业绩。因此，在宏观政策持续收紧的环境下，降价促销仍是开发商的不二选择。