经纬楼市周评：聚焦两会

来源: [观点网] 时间: 2012-03-08 10:09

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在3月3日开始召开的两会上，关于房地产的提案议案比较多，不少都涉及到房地产调控政策以及保障房政策。

　　【热点评论】聚焦两会

　　我们的观点

　　“一刀切”房地产调控宜适度改变

　　在3月3日开始召开的两会上，关于房地产的提案议案比较多，不少都涉及到房地产调控政策以及保障房政策。我们认为，在从2010年开始的这一轮房地产调控政策已经取得明显成效的情况下，再持续采用一刀切的政策已经不太适合市场的发展需要。房地产调控政策可以适度放松高端住宅限购政策，同时亦应加大对首次置业者以及首次改善型置业者的扶持力度。

　　多管齐下，调控已经取得明显成效

　　从2010年元旦开始的这一轮被称为史上最严厉的房地产调控政策，已经持续了27个月。从市场表现来看，这一轮调控取得了明显的效果。具体表现在两个方面：成交量的明显下滑，以及房价涨幅已经得到明显的抑制。

　　限购政策后，成交量明显下滑。自实施限购政策以来，全国房地产市场成交量应声而跌，大部分房地产开发企业的年度业绩也受到了较大影响。从广州市国土房屋管理局公布的数据来看2010年及2011年广州十区新建商品住宅成交量大幅回落，2011年仅成交557.34万㎡，略高于2008年。

　　房价涨幅已经得到明显抑制。根据国家统计局数据显示，与2011年12月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个，环比价格下降和持平的城市增加了2个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比2011年12月份增加了6个，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。全国各大中城市房价涨幅基本得到明显的抑制。

　　房价同比涨幅明显回落，部分原因在于成交结构的影响。但同时值得注意的是，从2011年四季度开始，以价换量的楼盘数量明显开始增多，促销优惠的力度也在逐渐增大。根据经纬行研究中心不完全统计显示，春节前后广州全新盘报价与开盘价，以及在售楼盘价格变化相差在1000元/㎡左右的楼盘有40余个。部分楼盘采取直接降价的方式，大部分楼盘则采用加大优惠力度，以及频繁推出一口价单位的方式进行。

　　可适度放松高端住宅限购

　　在调控已经取得明显成效的情况下，可以适度放松对144㎡以上高端住宅的限购政策。首先，高端住宅限购政策放松并不会助涨普通住宅市场价格飙升，反而一定程度上能够减轻普通商品住宅市场的需求压力，缓解价格上涨的压力。同时，可以通过提高税费的方式来进行高端住宅的调控。

　　其次，放松高端住宅限购，可以缓解地方政府的财政压力。目前中央政府与地方政府已经处于深度博弈阶段，在财政压力不解除的情况下，地方政府严格执行中央政策的动力不足。堵不如疏，放松高端住宅限购反而可以更好的稳定整个房地产市场，可以有效防止出现2009年报复性反弹的现象。

　　扶持首次置业者和首次改善型客户

　　在限购和限贷等组合拳政策的调控下，目前房地产市场的交易主体为首次置业者和首次改善型置业者。2012年春节后，大部分城市的住宅市场都出现看房人数增多、成交量有所增加的情况。

　　对于这两类刚性需求买家而言，应该加大扶持力度。信贷政策上，可以优先支持首套房。贷款利率方面，可以给予折扣优惠。在交易税费方面，可以进行适当减免。一方面，这符合中央调控政策的精神。另外一方面，也是缓解民怨的有效方式，防止消费者从买不起房的愤怒向买不到房的愤怒转变。

　　总体而言，适度放开高端住宅限购和扶持首次置业及首次改善型置业者，可以缓解目前房地产市场的压力。同时，也是为房地产市场调控放开行政干预、回归市场经济做铺垫。

　　（供稿：研究中心曾英杰）

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