合富辉煌：上海·2012年2月楼市监测报告

来源: [观点网] 时间: 2012-03-01 23:31

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目前判断市场恢复还为时过早，上海近期成交大部分为刚性需求带动，尚处于春节后缓慢释放阶段，无明显迹象看出后市集中爆发的可能性，政策效应仍在发挥作用。

　　2月起上海住宅成交量连续攀升，另一方面，上海地方政策有所调整，先是普通住宅界定标准上升，后又传外地户籍居住满三年可购买2套住房(已被叫停)。舆论导向由此转变为预测市场转暖；更有媒体提出，上海或将成为地方调控松绑的指向标，引领各地楼市调控。

　　合富辉煌分析，目前判断市场恢复还为时过早，上海近期成交大部分为刚性需求带动，尚处于春节后缓慢释放阶段，无明显迹象看出后市集中爆发的可能性，政策效应仍在发挥作用。

　　1、成交周度走势分析

　　2月第四周上海住宅成交面积达到14万平方米，环比上涨68%，这已是春节后住宅连续五周保持上涨态势。

　　但看似回暖的表面只是相对而言，根据合富辉煌市场数据统计，目前的周均成交水平仅与2011年底水平相当。或者说，与11年限购后全年周均水平相当。从各楼盘成交表现看，成交较好的项目大部分为外围刚需盘，且均进行了一轮价格调整。

　　刚需只是在适时的条件下缓慢启动，并未达到爆发的阶段。从历史成交数据发现，自2010年“4。17”政策后上海住宅市场便以刚性需求为主，2010年和2011年周均成交分别为18万平方米和14万平方米，目前的市场需求还尚未达到这个水平。

　　2、2月新货、热销楼盘分析

　　从近期新开盘/加推热销项目看，外围区域、价格低于区域整体水平的新盘销售情况出色；而中高端项目销售不理想。

　　2月最后一个周末开盘的旭辉澜悦湾项目起价8888元/㎡，成为目前宝山区最便宜的楼盘，2天内将150套房源一售而空。宝山另一项目保利叶城去年是上海成交面积的销冠，该项目响应保利地产的全国性营销活动--“囍春行动”，精装修价仅17000元/㎡，与去年相比实际降价幅度达到20%，虽然陷入老业主闹事、售楼处被砸危机，但其销售保持较高势头。

　　而去年底开始，开盘时间便一拖再拖的凯德嘉博名邸二期面临销售困境，2月份开盘以来销售率未超过10%。