戴德梁行：2011年中国住宅市场回顾及2012年展望

来源: [观点网] 时间: 2012-02-23 17:02

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预料2012年国内经济增长平稳下行，整体通胀缓解趋势可期，准备金率或存适度下调空间，商品住宅市场整体低迷格局持续，供需结构调整望促价格首现跌幅。

　　深圳：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGLServices的成员，今日回顾2011年中国商品住宅市场表现时指出，“十二五”开局之年，政府加码强化房地产调控政策“工具包”的组合使用，定调更具针对性和灵活性的国家宏观调控。受限购令、信贷紧缩、首套房置业利率提升、保障性住房供给增加等政策综合作用的影响，整体新建商品住宅成交持续疲软，价格涨幅收窄；多数城市去库存时间升至两年来历史高位。预料2012年国内经济增长平稳下行，整体通胀缓解趋势可期，准备金率或存适度下调空间，商品住宅市场整体低迷格局持续，供需结构调整望促价格首现跌幅。

　　宏观因素与楼市调控政策

　　2011年国内生产总值逐季温和回落，全年GDP的增速9.2%，较2010年的10.4%回落1.2个百分点。全年CPI涨幅总体高位运行，7月份达到年内“峰值”6.5%的涨幅后逐月回落，12月CPI同比涨幅4.1%，为15个月以来新低，促目前负实际利率水平跌至-0.6%。同时，双双创出年内新低的货币供应量增幅显示当前经济流动性维持偏紧格局，物价上涨的货币因素已明显舒缓：2011年12月末M2同比增速为13.6%；M1同比增速续跌至7.9%，M1-M2“倒剪刀差”继续扩大至5.7%，意味着经济下降趋势仍在持续。

　　央行自2010年和2011年连续12次上调存款准备金率后，自去年12月5日起已两次下调存款准备金率，中国大型金融机构和中小金融机构从2012年2月24日起将分别执行20.5%和17%的存款准备金率，货币政策由“控通胀”转“稳增长”趋势明朗。流动性缩进亦促房企融资平台资金链高度紧绷，2011年个人按揭贷款和国内贷款的增幅均低于同期房地产开发企业资金来源总增幅14.8%（YoY）：其中个人按揭贷款同比下跌9.2%（YoY），为人民币8，360亿元；而自筹资金同比增长27.7%达34，093亿元，企业寻求多渠道融资局面持续。预估短期内房企财务杠杆将持续受压，成本高昂的海外融资、房地产信托、私募股权基金、民间借贷等形式依旧为房企的主要融资来源。

　　2011年房地产调控政策持续面临从紧及深化的压力：去年1月出台的“新国八条”政策基本定调全年更具针对性及灵活性的国家宏观调控，从政府监管、金融税收、需求管理、房源供应等多方面延续并全面强化以往各项政策；地方政府亦相继完善当地楼市的新政细则，全国目前47个城市推行地方限购令；去年12月召开的中央经济工作会议亦明确，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　新建商品住宅成交量跌价稳多城市库存达历史高位

　　2011年年楼市持续扩容，多项指标尚未出现明显回落：全国商品住宅销售面积约9.703亿平方米，同比增长4.3%；商品住宅销售额约48，619亿元，同比增长10.6%。商品住宅投资增长率及新开工率亦维持较高幅度：2011年全国商品住宅投资额约达44，308亿元，同比增长30.2%，与2010年的年增长率32.9%相若；全年新开工面积约14.6035亿平方米，同比增长12.8%。预料今明两年全国住宅供过于求局面依旧严峻，房价上涨动力匮乏，国家严控房地产环境仍将持续。

　　纵观2011年重点城市的成交外部经济环境的恶化、长期严厉的楼市调控和刚性需求的承受力有限等多方因素抑制了市场上大量潜在购买力。DTZ戴德梁行调查发现，2011年一线城市的新建商品住宅的成交量环比下跌13.7%，二线城市的成交量亦较2010年下跌8.6%。

　　楼市价格“泡沫”亦逐步消化，一、二线城市成交均价涨幅缩小：纵观一线城市，新建商品住宅的价格环比微涨2.41%至每平方米19，570元；二线城市同期商品住宅的成交均价同比增长8.75%，为每平方米7，653元。

　　相对普通住宅，当前中高端及豪宅市场表现更为疲软。DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市近两年分月十大热销楼盘的跟踪研究表现，2011年中高端及豪宅产品成交量（以销售套数计算）分别同比下跌22%和31.5%（YoY）。预料短期内市场对高端项目需求萎缩局面将持续。

　　从十大样本城市住宅库存量上分析，市场去化节奏缓慢已成趋势，多数城市因成交量锐减再次出现供过於求的情况：2011年以来增长幅度最大的城市为武汉、深圳及厦门，去库存时间（截至2011年12月末）分别为16.9、12.9及12.7个月；而在2009至2010两年间呈现负库存状态的上海和长沙，已於2011年因供应加大而回归正库存状态。纵观2007至2011年间全国商品房新开工面积为52.6亿平方米，而同期的住房成交量为40.036亿平方米，即市场上有12.564亿平方米的供应未被消化，相信对价格下调构成较大压力。

　　楼市大幅复苏持续受抑去库存加速局面可期

　　预料2012年政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调，楼市将因多方博弈加剧进入深度低迷期。随着今年上半年房企债务将集中到期，开发商面对库存积压步伐明显加速及潜在需求新增有限市场，将大幅提速存货去化周期，供求结构调整将促2012年总体价格首现跌幅。