合富辉煌：2012 冬春无界

来源: [观点网] 时间: 2012-02-23 15:29

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2012年的经济政策将延续2011年的宏调基调，但执行力度会随经济情况适时微调，房地产市场将以减速缓行来适应转型并逐渐过度为常态。

　　2012年的经济政策将延续2011年的宏调基调，但执行力度会随经济情况适时微调，房地产市场将以减速缓行来适应转型并逐渐过度为常态。以往楼市所谓冬季春季的分界将逐渐模糊，风险与机遇交错呈现，机会就在不断应变、调整的过程中。

　　2011年作为“十二五”计划的开局之年，中国经济发展方式转变进入正题，围绕“稳经济、促转变、控通胀”是中央的工作重点。无论是从促进经济转型还是从控制通胀的角度出发，中央政府均实施了更为严厉的宏观调控措施，经济政策定调由原来的“双宽松”转变为实施“积极的财政政策搭配稳健的货币政策”，持续宽松的货币政策回归稳健。1至7月央行3次加息、6次提高存款准备金率，2011年流动性快速收紧，经济增速明显放缓，中国经济发展模式的转型在持续推进。

　　经济转型下的市场转型

　　作为中国经济发展的一个强劲引擎，中国房地产的发展必然地成为经济转型中的一个重要角色。2011年中国房地产由单一商品化模式驶入与保障房并行的双轨模式。中国的房地产发展由此进入实质性的转型阶段。

　　为确保资金投向实体经济，坚决抑制社会资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀，防止出现产业空心化现象。2011年中央政府一方面继续密调严控，限购、限价、限贷等楼市政策层层设防，为高速运转的房地产减速。《新国八条》规定二套首付比例由5成提高至6成，限购标准严格至当地家庭限两套，有社保或纳税证明的外地家庭限购一套，无社保或纳税证明的不准购买；上半年全国40多个城市陆续出台限购措施；下半年住建部出台《新增限购城市5项建议标准》限购范围进一步扩大。另一方面力促保障房政策的落实，使2011年成为中国的保障房元年。“十二五”计划不仅明确提出了未来5年开工建设3600万套保障房的中期目标，并将该目标细分为2011年和2012年各1000万套，后三年共1600万套的年度政绩指标，以确保“十二五”末保障房的覆盖率达到20%。2011年在管理层的大力推动和督促下，当年保障房开工目标达1000万套，较2010年590万套的水平大幅增加，由房地产引发的社会纠结得以缓解，经济转型带来的社会浮躁相对平复。

　　松动不松绑，冬春无界

　　2011年密集出台的调控政策对房地产市场产生的影响是显著的。3月起，在全国限购的重点城市范围内，商品住宅成交量大幅下滑，由于通胀持续走高，楼价仍然胶着，及至9月，欧债危机爆发，全球经济形势再显危机，国内房地产资金持续吃紧，开发企业纷纷调整经营部署，瞄准国庆档期推货套现，市场供应大幅增加，而市场成交却无响应，房价下调由此开始，且在四季度从一线城市向二线三线城市全面蔓延，房地产市场真正进入冬天。

　　当然，既然是整体经济转型，入冬的就不会仅仅是房地产孤独的一个。面对房产交易量下滑、房价下跌直至土地流拍，房地产的颓势已经由表及里，由消费者传导至企业进而传导至地方财政乃至国家经济。2011年9.2%的GDP增速，相比2010年的10.4%，回落幅度并不算小，短线来看呈三个季度的连续回落，长线看也是10年以来最低的增速。2011年，中国贸易顺差为1,551亿美元，比上年减少264亿美元，较2008年的3000亿水平更是回落了接近一半左右。这些都说明自金融危机以来中国实行的国内经济刺激计划已经逐渐式微。而全球经济的持续低迷，令对外贸易对整体经济的拉动力大大削弱。中国经济既要保持平稳增长，又要有效的促进经济模式的转型，以简单冒进的思维来指导决策当然会带来经济衰退的风险。

　　面对2012年国内外经济更为复杂的不确定性，2011年底的第四次全国金融工作会议除提出继续实施积极的财政政策搭配稳健的货币政策之外，亦提出要准确把握好调控的力度、节奏、重点，根据形势变化及时作出预调、微调，这体现了中央政府调控房地产手段逐步纯熟、老到。但中央政府对于房地产的整体政策态度，仍明确要求“坚持楼市调控不动摇、促进房价合理回归”。

　　2012年的经济政策仍然延续2011的宏调基调，但维稳要求加大。从GDP及相关指标的长短期走势分析，预计2012年经济增速会较以往年份有所减缓。在“预调、微调”的柔性调控基调下，调控政策的执行力度会随经济情况变化而变化，在国内外（尤其是国外）流动性环境不致大幅变化的情况下，整体流动性较2011会有所增加，国内经济有望保持相对平稳的发展态势，国内全年通胀水平可能被控制在4%左右，全年GDP增长率确保在8%以上，并追求达到9%的较好表现。

　　在楼市政策方面，由于2012年管理层实施“预调微调”的目的在于稳经济而非救房地产，预计国内楼市调控政策仍会持续执行。限购、限贷等政策不会全面退出，但预计地方执行力度及房地产信贷额度将有一定的松动，如对居民合理的住房需求有所放松，首套房贷贷款额度或有一定程度的松绑，首套利率可能降至基准以下；在税收等配套政策达到实施条件的情况下，对首改住房需求的限制放松亦有可能。

　　机会在路上

　　总体而言，虽然2012年国内外经济存在较大的不确定性，但基于中国经济发展模式必须逐步转型，针对房地产的市场调整初见成效，2012年中央政府的调控政策不会重大的方向改变，而相对市场供应的入市高峰，开发商去库存压力将持续增大。面对这样的市场基本状况，我们不应寄望于哪个时点政策的反转，不应期待哪个时段的市场反弹，而应该充分理解“稳经济、促转变、控通胀”这个宏调宗旨的精要，把握“预调、微调”带给市场的每一个机会，积极促进交易，减少产品库存，整理储备资产，改变“多”加“快”的激进发展模式，减速通过转型危险期。

　　2012年，不是世界末日，但将是复杂多变的一年，中国经济和房地产市场将在减速中转型。减速缓行是因为中国房地产告别了过去爆发性增长的时期，房地产市场将以减速缓行来适应进入双轨运行的转型并逐渐过度为常态，减速缓行是企业为了适应市场变化而缜思创变的需要，缜密思考新的市场格局、创变新的运营模式，在转型的过程中持续地发展。