世联地产：芜湖新政释定向放松信号，结构性调控启幕

来源: [观点网] 时间: 2012-02-10 16:58

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在当前经济出现回落和房地产市场低迷的背景下，芜湖新政释放了2012年调控定向放松的信号，它基本吻合了中央政府当前的调控政策基调。

　　2月9日，安徽芜湖市政府网站公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，扩大有效供给，鼓励和支持居民合理的住房需求。该意见表示，在芜湖市区购买自住普通商品住房可获100%契税补助、购房补贴等多项优惠。而在此之前，中央政府和高层多次强调，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。那么，芜湖新政对于2012年的房地产调控政策和市场走势将意味着什么？

　　世联研究认为，在当前经济出现回落和房地产市场低迷的背景下，芜湖新政释放了2012年调控定向放松的信号，它基本吻合了中央政府当前的调控政策基调。定向放松并不意味着调控政策开始转向，中央政府对房地产调控的态度依然非常坚决，但是有必要对先前严厉的调控政策做出局部调整和校正。政策有保有控，保障市场合理住房需求，抑制投机投资性需求。换而言之，房地产调控从先前一刀切的方式转向结构性调控。这符合之前的市场预期。

　　芜湖新政基本吻合中央政府当前调控政策基调

　　中央政府当前的调控政策基调就是坚持房地产调控政策不动摇，抑制投机投资性需求，促进房价合理回归；加快普通商品住房建设，扩大有效供给；鼓励和支持居民合理住房需求。其中，鼓励和支持居民合理性住房需求是对此轮调控政策的纠偏。此轮调控推行的严厉政策在有效地抑制了投机投资性需求的同时，也误伤了自住和改善性等合理住房需求。受限贷政策和首套房利率上浮的影响，调控的结果竟是增加了自住性需求的购房成本。严厉调控所带来的副作用有悖房地产调控的初衷。因而，在房地产调控已见成效之际，对过去的政策进行校正，从一刀切的调控方式转向结构性调控，有利于房地产市场的健康发展，这是2012年调控的重要特点。去年12月23日，住建部部长姜伟新在住建部年度工作会议表示，在延续2011年楼市调控的基础上，住建部将完善相关政策，支持居民合理购房需求，诸如严格实施差别化住房信贷、税收政策等优先保证首次购房家庭的贷款需求。2月7日，央行金融座谈会议指出，要支持普通商品住房建设，支持首套房信贷需求。

　　芜湖新政的重要特点也是在于鼓励和支持居民合理性住房需求。新政的主要内容有：一是延续限价政策。芜湖市将2012年市区新建商品住房平均价格同比涨幅控制在当年该市人均可支配收入增幅以内。二是增加有效供给。鼓励中小型普通住房开发，加快已出让土地开发进度。三是鼓励和支持居民合理的住房需求。在芜湖市区购买自住普通商品住房可获100%契税补助、购房补贴等多项优惠。

　　由此可见，芜湖新政的具体措施基本吻合中央政府当前调控政策的基调，后期被全盘否定的概率较小。

　　芜湖新政漏洞是没有差别化对待购房需求

　　芜湖新政只针对购房的面积段实行差别化的优惠政策，但是并没有针对购房需求实施差别化对待，这是新政的重大漏洞。在抑制投机投资性需求的政策上，新政延续了去年的限价政策，制定年度新建商品住房价格控制目标，但是，由于没有对首置、改善性和投机投资性购房需求进行差别化对待，新政实际变相地鼓励投机投资性购房需求，这将不仅使"引导合理住房需求"成为一句空话，还严重与中央政府"抑制投机投资性需求"的政策基调不符。

　　世联研究认为，在各方压力之下，芜湖市或将就此漏洞对新政做出修补，以期更加符合中央政府的政策基调。对于后期跟进的其他地方政府而言，也很可能会修补芜湖版新政的漏洞。

　　未来或有更多的三、四线城市跟进

　　芜湖市在全国率先放宽房地产调控，究其原因主要是芜湖市对土地财政的高度依赖。2011年，芜湖市全年土地出让收入84亿元，同比下降18%，占市本级财政比93%。像芜湖这样对土地财政高度依赖的城市并不鲜见，如南通、九江、开封、自贡等众多三、四城市都是如此。世联研究之前预测，三、四线城市在2012年政策放松的概率最高，就是因为这些城市可能因为房地产调控而导致地方经济和财政难以为继。因而，世联研究认为，对土地财政依赖高的城市将会积极跟进芜湖新政。

　　总而言之，芜湖新政迈开了房地产调控政策定向放松的第一步，这对于进入寒冬的房地产行业来说无疑是照进了一缕温暖的阳光。但需要再次明确的是，中央政府对房地产调控依然没有动摇，当前所做的不过是在调控方式上改变原来一刀切做法，转向结构性调控，降低调控的副作用。