经纬楼市周评：楼盘大降价

来源: [观点网] 时间: 2011-12-26 18:41

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今年以来，房地产调控的持续收紧已使市场的有效需求明显减少，虽说豪宅市场在逆市中保值增值的能力较强，但成交已明显放缓。

　　我们的观点：项目价格一降到底，或引发房企降价潮

　　12月16日，“东山楼7折！铁底！直降1万！两房1.8万起，三、四房2.2万起仅限三天，淘金家园限量抢购。”而当天，星河湾宣布上海星河湾和浦东星河湾两个项目价格下浮至8折~8.5折甚至更低，同时，为履行星河湾保值升值的诺言，公司将对前期业主进行差价回馈。两则降价信息，引爆了原本沉寂的广州市场。

　　淘金峯璟一降到底，凸显发展商回笼资金之急切

　　越秀学位房仅需1.8万，这确实是一个令人非常惊喜的价格。而去现场查看时，该盘北向两房单位2.2-2.3万元/㎡，南向三房四房单位均价2.6万元/㎡，发展商宣称的1.8万据说已售罄，但目前报价也比之前开盘价低了近四千元每平，降幅高达10%以上。

　　与之前一些发展商暗地小幅降价或是拿出一些特惠单位不同，本次淘金峯璟的降价可谓高调，且是一降到底，一步到位，极大吸引了市场关注。目前越秀在售新盘价格动则3万元/㎡以上，1.8万元/㎡已经是09年初的价格，发展商下这么大决心进行大幅降价，足以凸显其回笼资金之压力。

　　今年以来，越秀区的供应非常有限，淘金峯璟的推出无疑是缓解区域供应的不足，但11月5日开盘当天，虽价格已明显低于吹风价，但淘金峯璟却未如发展商意料中的旺销，当天推140套单位据现场监测成交50多套，而截止日前阳光家缘网显示仅成交20套，成交情况非常一般。持续的销售低迷给该盘发展商带来不少压力，而年底将至，回笼资金的心态愈加迫切，然而，目前房地产调控已进入深度调整，市场观望情绪浓厚，小幅度的降价已无法打动消费者。在这种背景下，发展商选择了大幅降价，给予消费者实际的优惠，进而吸引其入市以带动项目的销售。

　　豪宅代表高调降价，从跨界营销到跨业经营

　　今年以来，房地产调控的持续收紧已使市场的有效需求明显减少，虽说豪宅市场在逆市中保值增值的能力较强，但成交已明显放缓。而在成交量持续低迷的上海市场，豪宅项目更是举步维艰，为了打破这种僵局，星河湾选择了率先降价，抢跑豪宅市场。

　　继降价之后，星河湾传出了将调地产“营销干将”梁上燕负责筹组茅台酒代理公司，正式成为茅台代理商。星河湾从跨界营销到如今的实际跨界经营，反映了其对房地产行业的悲观前景预判。早先已有富力和恒大进军足球业，现有星河湾进入传统白酒行业。随着房地产调控的持续深入，房企转型已不局限于业内的结构调整，而是彻底的行业跨越，以希增强企业应对危机的能力，降低发展风险。

　　市场预期已改变，越来越多房企将加入降价行列

　　本轮市区项目除淘金峯璟大幅降价外，万科柏悦湾也打出了12900元/㎡起的开盘价。此外，豪宅一直是市场降价中的最后一道“堡垒”，但作为豪宅代表的星河湾却在此轮降价中起到了带头作用。市区项目一降到底，无疑会使得消费者对区域楼盘的价格重新定位。再加上中央经济工作会议已定调明年将坚持房地产调控不动摇，消费者的降价预期愈加浓厚，因此若未能降到消费者的心理价位，恐难以打动消费者入市。在这种背景下，越来越多的房企或将加入降价的行列，特别是上市品牌发展商和资金较紧缺的发展商，将以较为实惠的价格来吸引消费者，拉动项目的销售。

　　（供稿：研究中心许婉婷）

　　【一周资讯要点】

　　宏观背景

　　中央首提经济增长存下行压力，重心转向稳增长

　　有别于往年，2012年的宏观政策基调并非在中央经济工作会议后确定，而是早在11月就已提前透露，即延续积极的财政政策和稳健的货币政策基调不变。

　　　虽然明年政策表述不变，但目标已经发生变化。中央经济工作会议指出，经济增长下行压力和物价上涨压力并存，这是年内中央首次提出“经济增长存在下行压力”的判断。基于此，明年经济工作的核心，由今年的控通胀为先转向稳增长为先，“突出把握好稳中求进的工作总基调”，要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。

　　专家称明年GDP增速继续平稳下行

　　影响中国经济的事件主要有两个，一是GDP的增长，二是CPI的调控，即保增长和控物价。继续以GDP增长率为衡量经济增长的中心指标和经济抓手的重要性不会改变，但其缺陷可以通过其他指标弥补。2011年GDP增长率呈现“前高后低”的走势，改变了2010年底时“前低后高”的预期。在主动进行宏观经济调控的背景下，2011年前三季度GDP增长率分别达到9.7%、9.5%、9.1%，GDP走势逐季下降，所以市场存在四季度GDP增速破9%的预期。明年GDP破9%是有可能的，但是破8%是不太可能。

　　央行维持人民币稳定意图明确

　　16日银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元兑人民币6.3352元，中国外汇交易中心人民币兑美元大涨一度触及6.3294元的历史高位。

　　此前，在即期汇率人民币对美元连续12个交易日触及日交易区间下限。市场对此认为，央行维稳意图明确，人民币连续“跌停”的局势将结束。

　　70个大中城市房价连跌两月

　　70个大中城市的房价环比指数，连续第二个月出现整体下降。

　　国家统计局昨日发布的数据显示，11月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比（较上月）下降的城市有49个，较10月增加了15个；持平的城市有16个；仅有的5个上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　据统计，11月70个大中城市房价平均环比指数下降了0.19%，这是房价平均环比继上月首次回落0.14%之后的再次下降，且降幅比上月扩大0.05个百分点。房价平均同比指数为102.38，涨幅同样比上月再次缩小。

　　广州楼市数据

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