中原：2011土地市场一-交投分化宅地平淡商办活跃

来源: [观点网] 时间: 2011-12-21 15:39

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2011年，在“限购”“限贷”等宏观调控因素影响下，土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃。

　　【中原地产研究2011年刊】土地新闻稿之一

　　据《中原地产研究2011年刊》介绍，2011年，在“限购”“限贷”等宏观调控因素影响下，土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃。“十二五”规划的重点发展商务区在2011年出让中大获丰收，商办用地出让金同比大增，在2011年的土地出让金结构中占比大幅提升。

　　《中原地产研究2011年刊》认为，2011年居住用地成交量萎缩的主要原因为供应量缩减及成交率下降，而房企购地意愿低的背后，除了销售市场不景气、政策环境不明朗外，坚挺的土地价格也是一大原因。随着近期流标率大幅上升、全年土地出让金下滑，地价有望2012年出现下降趋势。鉴于区域间土地成本以及潜在需求存在较大差异，中心区地价下行空间依然有限，而近来过快发展的郊区则有望降温。同时，由于各城市的“限购”执行范围不同，地区分化亦将表现明显。“全市限购”城市地价下调的可能性较大，“非限购”城市与“市区限购”城市短期内预计地价仍将保持坚挺。

　　在调控大环境下，2011年土地市场结构性分化显著，居住用地交易平淡，商办用地则成交活跃。1~11月数据显示，北京、上海等13个重点城市居住用地成交量同比下降31%，商办用地成交量则同比上升25%。

　　居住用地成交分化普通城市表现好于重点城市

　　作为“十二五”开局之年，2011年各地纷纷表现出强烈的发展意愿，其中，全国居住用地(剔除保障房用地)供应计划较去年实际供应量增加约5成左右。然而，受空前严厉调控政策的影响，1~11月国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%。仅16个城市宅地成交同比上升，多数城市成交量同比萎缩严重。

　　分类来看，47个发展中城市总体表现好于13个重点城市。这主要是由于重点城市的房地产市场发展程度高，改善、投资需求比重大，因此受“限购”“限贷”等调控政策影响显著，住宅销售的低迷影响到土地市场，因此其宅地成交量的下跌幅度大于其他城市。

　　60个大中城市居住用地成交面积同比（2011年1~11月）

　　政策因素影响显著

　　“限购”是2011年调控政策的主要措施之一。按“限购”覆盖的城区范围分类，60个城市中，“全市限购”、“市区限购”以及“非限购”城市分别有14个、24个及22个，其居住用地成交量同比均值分别为-31%、2%以及1%。可见“全市限购”对土地市场的成交影响最为显著，而“市区限购”、“非限购”相对影响较小。

　　《中原地产研究2011年刊》认为，“全市限购”之所以对宅地成交影响明显，主要原因在于：当前土地出让主要集中在郊区，因此仅“市区限购”对郊区住宅市场的销售没有影响，相当于在郊区执行“非限购”，因而也不影响土地交易。其次，执行“全市限购”的大多是房地产市场发达，房价较高城市，在调控大环境下，住宅成交量下降明显，开发商对后市信心不足，从而减少了购地。

　　而在22个“非限购”城市中，总体而言，其经济及房地产市场尚处于发展中阶段，市场回报不高，因此其土地市场表现反而略逊于“市区限购”城市。

　　在中原集团研究中心监测的13个重点城市中，除重庆以外，其余城市均执行了“限购”政策，且多数城市执行较为严格，因而居住用地成交量同比回落更为显著。