合富辉煌：2011年1-11月广州商品住宅市场回顾

来源: [观点网] 时间: 2011-12-19 19:18

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按照2011年11-12月的成交趋势，预计12月度成交面积将不足40万平方米，因此全年成交面积约在550-560万平方米，与2008年的553万平方米相当，甚至可能跌破08年水平，为十年来成交量的最低位。

　　供需缩量，今年全年成交量或将跌破2008年水平

　　据广州市房管局数据2011年1-10月，广州十区商品住宅市场遭遇寒冬，供需齐降。其中，商品住宅新增供应523万㎡，同比下滑21.5%，成交面积487万㎡，同比下滑13.8%，成交均价13411元/㎡，同比上升4%。

　　按照2011年11-12月的成交趋势，预计12月度成交面积将不足40万平方米，因此全年成交面积约在550-560万平方米，与2008年的553万平方米相当，甚至可能跌破08年水平，为十年来成交量的最低位。

　　外围成交量大，中心区严重萎缩

　　从成交量来看，2011年1-11月，广州各区中，天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、黄埔区、白云区等中心六区成交全部出现不同程度缩量。其中，传统成交大区天河、海珠和白云萎缩明显，而增城、花都和番禺则保持了成交大区势头；从化及南沙成交量较大，上升明显。

　　结构性原因导致成交均价基本持平，各区楼价同比仍有所上升

　　2011年1-11月，广州十区成交均价同比涨幅为4%，但涨幅较低主要由结构性原因所致，各区楼价实际上多有较大的升幅。其中，天河区、海珠区等中心六区及花都区一年来均价涨幅超过20%。南沙区、增城区和番禺区均价增幅在14%-19%之间，升幅较高；从化区均价升幅为6%，相对缓和；萝岗区由于成交产品结构(限价房及内部认购房源)影响，价格同比下降1%。

　　成交量较大楼盘主要分布在外围区域

　　十区二市成交业绩排名前十(统计至11月)

　　降价预期加重市场观望年底降价刺激成交局部回暖

　　2011年2月前，楼市限购政策为新购一套，广州市场整体上仍呈现供需两旺，市场供应充足，客户需求以首置及二次以上改善型置业为楼市成交主力，住宅投资需求旺盛，月均成交量在50万以上。

　　2011年2月，限购限贷政策升级，当地家庭限两套，已有两套的不能再购，有社保或纳税证明的外地家庭限购一套；房贷则是二套首付由5成升至6成。在2-8月期间，市场供应不足，月均新增供应只有40万平方米，导致总体成交萎缩，月均成交量约44万平方米，但市场依然不乏热点楼盘成交，楼价依旧稳步上扬。在升级版的限购限贷政策下，购房客户首置比例明显上升，成为支撑目前楼市的成交主力；二次置业比例有所下降，多次置业比例明显下降。

　　进入9月黄金周，市场开始逆转。一方面市场供应大幅增加，9-11月均新增供应约78万㎡，但黄金月成交低迷，11月成交量更跌至34.5万㎡，仅多于08年2月23万㎡水平，住宅投资需求大幅减少，投资比例下降。购房者对未来楼价回落预期增强，整个消费市场进入观望，导致成交量进一步下降，楼盘价格出现高位回落，并由外围传导至市中心。