中原快评：地价占成本比重有限未来仍有降价空间

来源: [观点网] 时间: 2011-12-05 16:07

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从“地价占比”的数据显示，大部分楼盘未来仍有降价空间，“成本价销售”仅是开发商的宣传噱头。

　　开发商降价是一种最常见促销手段。虽然预期利润折损，但是降价的尺度必定在开发商可以接受的范围之内。而如今“成本价销售”却成了一部分开发商用来吸引眼球的广告语，其中往往有夸大的成分。

　　一般而言，“楼面地价”在开发成本中占据大头。通过计算“楼面地价”在“累计成交均价”的比重，得出“地价占比”的数值，可大致了解开发商在某个特定项目上的利润。

　　根据中原监测数据显示，从现阶段有代表性的几个楼盘来看，大部分项目的地价占比在30%~40%之间，仍然存在降价的空间。而个别地价占比高于60%的项目，如“龙湖时代天街”和“新城公馆”，其利润则低于行业平均水平。

　　中原集团研究中心认为，判断开发商的利润空间，需综合考虑三方面因素。

　　第一，不能从单一项目来看。大型房企往往是若干个项目同时操作的，单一项目让利摊薄了总利润，但是对总利润的影响有限。这个项目少赚一点，可以从另一个项目上补。

　　第二，同一个项目不能分批次来看。特别是拥有多种业态的项目，当别墅、公寓、高层分批推出时，价格差距较大。在计算地价占比时，不能用其中一种产品的价格来代替整个项目的价格简单计算，更不能用最低价来表示售价与成本的无限接近，因而应选取“累计成交均价”显的较为合理。例如：“万科尚源”、“中海御景熙岸”同一个项目中既有别墅又有公寓；“龙湖香醍溪岸”同一个项目中也是别墅和高层住宅的混合，第三期开盘的高层报价仅6725元/平方米。而历史数据显示，该项目自2011年10月开盘以来，第一期成交均价17917元/平方米，第二期成交均价18012元/平方米。这样折算下来“累计成交均价”并不低，该项目平均售价离成本还有一段距离。

　　第三，关注项目开发周期。加快项目开发速度的同时，资金利用率得到提升，可直接节省成本。一般房地产项目的开发周期为两年，而万科、龙湖这类“快速周转型”的企业，从拿地到销售的项目运作时间往往只需一年，比平均速度快一倍。由此，开发商亦可获得足够的利润。

　　综上，从“地价占比”的数据显示，大部分楼盘未来仍有降价空间，“成本价销售”仅是开发商的宣传噱头。