戴德梁行：2011年第三季度深圳房地产市场报告

来源: [观点网] 时间: 2011-12-05 16:02

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至本季度末，中高端住宅售价已出现下降趋势，售价指数环比上季度微幅下降了0.6%。

　　第3季度，活跃的需求推动全市甲级写字楼的空臵率较上季度下降4.13个百分点至9%。同时，甲级写字楼租金继续上涨，环比涨幅5.2%，达到每月每平方米171.9元（26.86美元）；售价也环比上涨3.7%至每平方米44，643元（6975.5美元）。

　　商业物业买卖持续活跃，本季度商铺批准预售面积达到17.41万平方米，较上季度大增122%。与此同时，买卖成交量也大幅提升，初步数据显示，前8个月全市一手商铺成交量同比上涨9.24%，同期二手商铺的成交量录得25.1%的涨幅。

　　深圳工业生产的稳定增长带动了厂房物业的需求，厂房的空臵率进一步下降，其中中心城区下滑至2%，外围区域较上季度下降2个百分点至6%。

　　住宅调控政策继续影响市场成交，成交量的萎缩也对价格构成压力。DTZ住宅价格指数显示，至本季度末，中高端住宅售价已出现下降趋势，售价指数环比上季度微幅下降了0.6%。

　　写字楼市场

　　2011年第3季度，在需求活跃的带动下，全市甲级写字楼吸纳量为80，729平方米。在没有新增供应的情况下，整体空臵率较上季度下降了4.13个百分点，其中福田区从上季度的17.5%下降至本季度的11.8%（表二）。

　　市场规模较大的福田区的吸纳量依然是领衔全市，达到78，119平方米。从行业需求来看，科技类企业表现活跃，并且以较大面积租赁为主。于上季度入伙的NEO企业大道A座目前入驻率已达60%，租户主要为高科技企业，也不乏从福田中心区迁入的物流企业。

　　市场持续上行的同时，业主对租金收入期待普遍较高，新增物业的租金不断攀升。本季度甲级写字楼租金继续上涨，环比涨幅为5.2%，达到每月每平方米171.9元（26.86美元）（图二）。其中高品质物业集中的福田区录得全市最高租金，为每月每平方米181.9元（28.4美元）（表二）。

　　进入下半年，高品质写字楼销售市场迎来了久违的新供应。位于岗厦的大中华国际金融中心以均价每平方米65，000元（10，156.3美元）推售A座，多由国内企业购买自用作为企业总部。目前A座已销售过半，少量尾盘售价已达每平方米70，000元（10，937.5美元）。

　　本季度甲级写字楼的平均售价环比继续上升3.7%至每平方米44，643元（6，975.5美元），其中基数相对较小的南山区和罗湖区分别贡献了5%和5.9%的涨幅。由于售价高企、贷款收紧，再加上多数业主的惜售心理，导致甲级写字楼二手买卖并不活跃；但个别业主为了促成成交而主动调低价格的现象或令后续整体市场的议价空间增大。

　　在持续旺盛的租赁需求的影响下，预计下季度租金将继续平稳增长。由于多个写字楼项目及其工期延后，未来几年出现大规模集中供应的局面将得到一定缓解，此间市场的表现将更多依赖于经济的稳定发展（图三）。

　　戴德梁行：2011年第三季度深圳房地产市场报告