合富辉煌：1-10月广州别墅市场监测报告

来源: [观点网] 时间: 2011-11-29 10:30

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限购政策影响下，相比于普通住宅，别墅物业量价走势比较平稳，尤其自住型别墅价格坚挺。

　　广州市别墅供应以外围度假型别墅为主，自住型别墅相对稀缺。限购政策影响下，相比于普通住宅，别墅物业量价走势比较平稳，尤其自住型别墅价格坚挺。

　　广州别墅市场现状

　　别墅市场总体供求持平，价格同比上升

　　2011年1-10月广州十区二市别墅新增供应64.5万平方米，同比去年减少26%；十区二市别墅成交2446套，65.2万平方米，同比去年分别减少6%、7%，供求基本持平。成交均价14108元/平方米，同比上升23%，幅度较大。

　　别墅供应、交易集中于远郊，不同类型别墅价差大

　　2011年1-10月广州别墅供应主要分布花都、番禺、从化、增城等四大板块，度假型别墅供应主导。其中，从化、花都以度假、第二居所为主，增城、番禺则以自主型别墅为主，稀缺性比较突出。

　　由于产品类型、城市资源占有差异别墅价差较大，天河区别墅均价超过5万元/平方米，番禺均价近3万元/平方米，而外围区域均价在1-1.4万/平方米。

　　高端别墅受政策影响小，量价均处升势

　　2011年1-10月十区1000万以上别墅（含高端洋房）成交236套，10.05万平方米，较去年同期分别减少5。2%、1.3%，远低于普通住宅的减少幅度；十区二市成交273套，12.34万平方米，同比分别增加6.2%、16.2%，主要与外围别墅供应增加，且不限购有关。

　　2011年1-10月十区1000万以上别墅（含高端洋房）成交均价39041元/平方米，较去年同期上升3.8%；价格走势稳中有升。显然，以别墅为主的高端物业市场走势受政策影响较小。

　　广州别墅市场预测

　　别墅产品占有城市稀缺资源，长期升值空间较大

　　低密度土地资源未来一定是更加稀缺的，国家政策限制这一类别的住宅供应，所以别墅在众多豪宅形态中投资价值、抗风险性更好。

　　广州城市向外拓展、区域功能提升的过程加快，地铁、快速路等基础设施建设以及产业布局的提升对于别墅类产品的前景注入想象空间；

　　限购政策延续，别墅市场或面临分化

　　限购、限贷、限价政策对于以多次置业为主的别墅市场的影响应该会持续，特别是区域尚不成熟的项目和以度假、第二、三居所、投资为目标客户群的产品，受影响相对较大；

　　自住型别墅产品受影响相对小。目前主力购房人群是自住人群，纯投资几乎绝迹。自住型别墅产品有独特优势，一般区位优越、交通便利、周边配套成熟、社区完善、租值高、品牌影响力大等，受高端人群青睐。将在四季度面市的雅居乐剑桥郡别墅产品，拥有大盘配套，稀缺江山资源优势，是四季度颇具亮点的产品。

　　高端置业者购买力将选择性释放

　　市场上升时，大家重视势，市场下滑时，大家重视值，预计自住型别墅等高端物业有望迎来购买力的释放。当前普通住宅市场调整加深，限购政策退出方式已经成为市场热点话题，虽具体时机仍难有定论，但也表明市场走势明朗化趋势。与纯粹的投资型物业相比，兼具投资与自住的顶级物业，其长远的投资回报更受认可。市场调整过程中，价格始终坚挺，且供求平衡的别墅类物业，仍被视为资金避风港，是置业者调整资产结构的重要选项。

　　其中，自住型别墅产品由于其占有的城市自然资源、宜居特性及未来稀缺性预期，会受到市场关注。年底恰逢部分高端人群置业的重要节点，消化率预计不会低。

　　合富辉煌：21-10月广州别墅市场监测报告