中原快评：盘点开发商过冬策略

来源: [观点网] 时间: 2011-11-16 17:04

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临近年关，很多开发商都有大笔要支付的建筑和材料费用，由于资金链紧张，大连一些开发商甚至开始用房产抵债。

　　除了以房抵债，不少开发商还通过增加工程审批流程、延长审批时间的方法拖延时间。

　　大连开发商“以房抵债”传递给市场一个信号：“楼市已从深秋正式步入寒冬”。接下来开发商将怎样度过楼市严冬？在此，中原集团研究中心盘点开发商可能的“过冬策略”。

　　1、降价促销

　　面对资金链紧张，降价促销的开发商开始增多，但当降价成为一种普遍行销手段后，降多少也是开发商决策时要慎重考虑的，如果一次性降价不到位，而不断下调价格会加重购房者的观望氛围。从目前市场的反应来看，降幅至少要达到15%才能明显带动成交量的上升。而之前上海龙湖、中海等项目降价掀起的老业主的“砸楼维权风”也使得许多开发商不敢乱降价。新盘低开，老盘暗降则成为目前楼市常态。

　　此外近期信贷收紧，房贷更是“一贷难求”，即使部分刚需选择入市，也未必能贷款，或者放款时间也一再延后，此举难仍难解开发商燃眉之急。

　　2、控制推盘节奏

　　部分土地成本较高的开发商降价空间有限，往往选择“减量保价”和控制推盘节奏等策略。部分热销户型和项目通过降价跑量以快速回笼资金，而限购产品等则通过减缓开发进度，以推迟入市时间，也有开发商通过购房者预先支付诚意金的方式解决资金问题。如，温州本地房企的豪宅项目通常向认购者收取20-30万认购金。

　　3、拓展融资渠道

　　在银监会，证监会三令五申控制房地产融资平台风险下，房地产信托、海外融资、私募基金等融资渠道一再收窄。而近期，中国人民银行有关负责人表示，对合理、合法的民间借贷予以保护，最高利率不超基准利率的4倍。不难预测，未来或将有更多开发商通过民间借贷融资。在民间借贷发展较成熟的温州，其本地房企融资基本不靠银行贷款，而靠民间借贷，早年是采取“许房不许利”的方式，最近随着房地产市场预期的变化，民资开始希望得到利息而不是房产。这一方式可能将会在多地方复制。但是此举只是缓冲之计，毕竟开发商最终仍需通过去存货套现才能保证楼市良性循环。

　　4、以房抵债

　　当前，开发商“以房抵债”还只是部分现象，并没有在全国各地盛行，但我们不难看出，这已经是开发商不得已的行为。一直以来房产商在面临资金压力的时候，宁可借钱也不会用房子抵债，因为在他们眼里，房产始终是看涨的，如今用房抵债，说明他们已经找不到任何借钱的渠道了。另一方面也可以反映出，开发商对中长期房价的预期发生改变。

　　中原集团研究中心分析师认为，总之，楼市冬天已经来临，各大开发商需要调整策略，储备冬粮以过严冬。