戴德梁行：第3季度杭州房地产市场报告

来源: [观点网] 时间: 2011-11-14 11:26

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本季度甲级写字楼的空臵率约3.83%，环比下降6.83个百分点，同比下降18.21个百分点。

　　2011年第3季度末，杭州市甲级写字楼市场的租金为每天每平方米4.46元（0.70美元），环比上涨4.08%，同比上涨15.84%（图一）。本季度甲级写字楼的空臵率约3.83%，环比下降6.83个百分点，同比下降18.21个百分点。

　　在我们所选的商圈中，商铺的整体平均租金环比上涨了1.52%，为每天每平方米41.88元（6.54美元）；平均入住率为99.90%，环比增加了1.94个百分点。

　　杭州的整个工业市场继续向前推进。各物业类型租金表现不一：研发办公楼租金为每月每平方米42.50元（6.64美元），环比下降12.7%；厂房租金为每月每平方米17.80元（2.78美元），环比上涨2.9%；仓库租金为每月每平方米19.50元（3.05美元）,保持不变。

　　本季度，高档公寓平均报价下降2.48%，为每平方米46,004元（7,188美元）。别墅价格为每平方米39,249元（6,133美元），环比下降了2.66%。租赁市场上，服务式公寓的租金降至为每月每平方米119元（18.6美元）。

　　经济概览

　　2011年第2季度，杭州全市地区生产总值2,990.5亿元（467.3亿美元），比上年同期增长10.6%。前七个月本市规模以上工业增加值为13,234亿元（2,068亿美元），同比增加11.8%（表一）。

　　2011年1月至7月，杭州城镇居民人均可支配收入为21,230元（3,317美元），同比增长11.2%。同期人均消费性支出为13,482（2,107美元），同比增长16%。

　　2011年1月至7月，全市完成固定资产投资1,477亿元（230.8亿美元），同比增长21.1%。同期实际利用外资同比上涨7.5%。

　　2011年7月，居民消费价格累计为105.5，同比增加5.5%。

　　写字楼市场

　　2011年第3季度，黄龙时代广场竣工，为杭州甲级写字楼市场带来了95,000平方米的高质量写字楼空间。在中国官方持续实施针对住宅市场的限制性措施的影响下，商业地产的关注度不断升温。因此，为了更好地反映租赁市场的现状，本季度我们从数据库中剔除一些不符合戴德梁行甲级定义的写字楼存量。在以上因素的影响下，杭州甲级写字楼总存量调整为1,368,437平方米（表二）。

　　第3季度，在杭州市写字楼租赁市场活动扩大的影响下，全市整体写字楼平均入住率环比增长6.83个百分点。这次空臵率的大幅下降主要来自于钱江新城地区，其写字楼净吸纳量超过了100,000平方米。正在动工的五百强、本土银行以及境外开发商项目使其越来越具备成为未来金融和商业中心的条件，成为吸引企业，尤其是在长三角地区运营的企业总部的热土（图三）。

　　本季度受惠于写字楼入住率的高涨，因此，全市整体平均租金为每天每平方米4.46元（0.70美元）,环比大幅上涨4.08%，同比大幅上涨15.84%，基本回归到全球经济危机前的2008、2009年的租金水平。由此，DTZ写字楼指数延续着前期的上升趋势。并且，这一指数也反映了当前针对商业地产的乐观投资情绪。

　　.杭州市第4季度雇佣前景指数为+37%，呈现出对写字楼租赁市场的良性需求。从供应层面来看，预期未来12个月，将有超过35万平方米的甲级写字楼入市。综合以上所述，同时考虑到通胀风险和全球经济的影响，我们预计杭州写字楼市场将维持稳定发展。

　　市场活动

　　惠普在黄龙商务区的嘉华国际大厦租赁1,100平方米的办公面积。

　　中石化旗下公司在黄龙商务区的世贸丽晶城欧美中心租赁500平方米的办公面积。

　　绿城与小百花的合资企业在黄龙商务区的世贸丽晶城欧美中心租赁340平方米的办公面积。

　　戴德梁行：第3季度杭州房地产市场报告