经纬楼市周评：聚焦珠海“双限”

来源: [观点网] 时间: 2011-11-14 01:52

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不管如何，在当前紧缩政策持续的环境下，房地产行业的新一轮洗牌或将到来。

　　我们的观点

　　限购政策或将长期持续，适时调整战略成趋势

　　11月1日，珠海市住房与城乡规划建设局发布《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），规定自即日起，珠海市户籍居民家庭、可提供购房之日起算的前2年在珠海市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非珠海市户籍居民家庭，在香洲区主城区内只能新购１套商品住房。《通知》同时规定了“限价”政策，即日起开发商报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标（11285元/㎡建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　尽管考虑到了发展商的销售情况，政策出台的时间避开了“金九银十”，但“双限”措施对市场仍有较大影响。其中，非本市户籍以及不能提供纳税证明的家庭不得购房的规定，更是被视为最有力度的“杀手锏”。目前珠海的购房者中，超过半数是外地人，未来区内房地产市场的量价都将受到严重影响。

　　限购政策或将长期持续

　　珠海“双限”的最大意义，是在于其对未来政策走向的指向性。

　　此前，住建部部长姜伟新刚刚表示，限购政策已取得一定效果，待全国个人住房信息建立起来之后，就不必再采取限购。当时专家甚至预测，限购政策将在今年年底或者明年逐步退出。而后，佛山的“放松版限购令”出台仅一天就被取消，表明政策虽无放松可能，但也没有继续收紧的迹象。但现在珠海出台“双限”政策，原本没有政策限制的城市被纳入限购范围，则说明不管市场情况有多艰难，政府对于调控楼价的决心仍然没有改变。

　　温家宝在出席上合组织成员国总理第十次会议时也提到：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　政府的明确表态，说明限购政策短期内没有取消的可能，甚至有长期持续的可能。

　　重压下的房地产走向何方？

　　针对目前严峻的政策环境，除了降价、收缩战线、减少拿地这些短期的应对性措施，房地产企业更应有进一步的措施，以保证企业长期稳健发展。

　　首先是企业产品线的调整。一部分房地产企业选择大举进军商业地产。比如恒大远赴黑龙江考察旅游项目，海航集团宣布在广州白云区和大学城投资两大娱乐综合体。

　　第二是企业产品结构的调整。更多企业因应刚需购买群体，主动调整产品结构，开发紧凑实用型项目，控制项目总价。如凯德中国旗下大众商品房业务子公司“凯德惠居”在近期上海、广州同时拿地，三个地块预计将建成总共约2400套、面积在90平方米左右的大众商品房，以满足住宅刚性需求。

　　第三是投资区域的调整。如越秀地产在向住宅和物业并重模式转变的同时加快多个城市的布局。众多二三线尚未限购限价的城市成为当下开发商的关注热点。

　　第四是注重加快周转速度。在紧缩货币政策下，房企资金链普遍较为紧张，加快周转速度能较好缓解资金压力，同时可迅速回笼资金，低位拿地布局，为下一轮占领更多份额做好土地储备。

　　不管如何，在当前紧缩政策持续的环境下，房地产行业的新一轮洗牌或将到来。

　　经纬楼市周评第165期：聚焦珠海“双限”