经纬地产：发展商压力渐显，广州实质性降价将至

来源: [观点网] 时间: 2011-10-08 16:16

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发展商在资金回笼速度放缓、贷款成本和贷款难度加大以及年度销售目标达成等多重压力下，已有调价意愿，目前虽以暗降为主，但离实质性降价已经不远。

　　第一部分市场概述

　　今年以来，空前严厉的房地产调控措施已使得市场明显冷却，房价涨幅虽未见明显回落，但向上的势头已趋于平缓，需求已被明显抑制，成交量持续处于历史低位，传统的五一黄金周亦未能有效激活市场。在持续限购、发展商资金链逐步收紧的背景下，十一黄金周市场能否转向成为业界关注的重心。

　　纵观今年十一市场，新货未如预期放量供应，但多低于市场预期入市，在售楼盘齐推一口价吸客。成交则明显放缓，亮点楼盘不多，高性价比的投资型物业和低价入市项目表现尚可。从区域分布来看，外围区域较为热闹，中心区域稍显冷淡。经纬行研究中心认为，虽在售的多盘价格仍维稳，但新货定价已走低，而一口价已有实质性优惠，发展商压力渐显，随着年底冲关的临近，实质性降价将至。

　　一、供应：提前抢闸及蓄客为主，十一未如预期放量

　　虽说下半年新盘新货将放量供应，但作为今年最为瞩目的推货节点--十一黄金周，并未如预期出现集中放量的景象。部分楼盘为避开竞争抢在了黄金周的前夕开盘，包括星汇金沙、岭南新世界"锦云峰"组团、星汇文华、南沙珠江湾、雅居乐御宾府、大城云山和亚运城。据不完全统计，真正于十一面市的新盘新货只有19个楼盘，比今年五一期间仅多了2个，且依然以外围区域为主导，其中花都、南沙和增城是供货主力，以往推货较多的番禺仅有雅居乐剑桥郡一盘撑场。中心区则有5个盘开盘或加推，包括瑞安创逸、颐和公馆、元邦明月金岸、云裳丽影和合生广场。

　　此外，利用十一黄金周进行储客的楼盘不少，包括淘金峯璟、东湖映月、珊瑚天峰、锦绣半岛、珠光南沙御景、逸涛湾、碧桂园凤凰城等，这些楼盘均预计10月中下旬推售。而值得注意的是，部分预计年底开盘的楼盘，也抢先在十一黄金周开放销售中心，部分更是开放板房，将储客期明显拉长，为开盘做好充足准备，其中万科东部地区的两个盘万科东荟城和万科金色御府受到市场较多关注。

　　二、人气：外围热闹中心稍冷，多以活动旺场

　　从十一全市的整体情况来看，依然是外围区域较为热闹，中心区域总体稍显冷淡。但与今年五一相比，中心区人气明显有所回升，发展商不再因可售货量有限而保持静观其变的姿态，而是积极的举措来吸引人气，通过举办现场活动、推出一口价单位，大幅开设国庆折扣优惠等方式来吸引客户到场。而且不仅仅是有新货推出和进行诚意登记的楼盘以活动旺场，一些余货消化的楼盘也乘这个十一黄金周进行揽客以促成交，即使是持续旺销的楼盘也不例外。而中心区人气较旺的楼盘除了国庆开盘的合生广场和颐和四季公馆人气火爆外，即将推出市场的淘金峯璟、万科金色御府、万科东荟城和余货消化的汇景新城、财富世纪广场、金域蓝湾、纵横国际公寓、合生帝景国际均备受瞩目。

　　从外围区域来看，番禺、花都、萝岗和增城这些区域内楼盘不仅积极举办现场活动，而且折扣优惠也不少，普遍人气较旺。而之前一直备受瞩目的南沙相比之下则略显平淡，除了时代南湾、南沙珠江湾和南沙奥园人气十足外，其他楼盘较为一般，现场举办活动和推出国庆折扣优惠的楼盘较少，而因规划利好而持续攀升的楼价也在一定程度上抑制了买家的购买意愿，因此与今年五一整个区域呈火爆局面相比，十一黄金周则稍显逊色。

　　三、价格：新货报价多低于预期，一口价单位确是实降

　　从国庆前夕和国庆期间开盘和加推的楼盘来看，多个楼盘均以低于市场预期价格入市，鲜有楼盘上调售价。其中金沙洲两个新盘均以低于预期入市，星汇金沙之前报价13000-17000元/㎡，实际开盘均价14000元/㎡，元邦明月金岸之前报价16800元/㎡，目前虽未正式开售，但采取了交定金进行预订购的方式，全部单位一口价，部分单位低至14800元/㎡带装修，毛坯单价还可减1500元/㎡，而周边在售楼盘的价格多在16000元/㎡。大学城的星汇文华之前报价24000-27000元/㎡，但在实际开盘价格折后22000-23000元/㎡，比吹风价足足低了近3000元/㎡。此外，岭南新世界"锦云峰"组团和合生广场，亦是以低于预期入市。

　　除了新盘新货外，不少在售楼盘为了能够在国庆期间较好的消化余货，也纷纷推出了一口价单位，与五一相比，这种现象已不仅仅局限在中心区，而是呈全市布局，畅销楼盘也表现积极。而一口价单位也不再只是噱头，而是实质性的优惠，大部分一口价单位均比原来售价低了近1000元/㎡，部分楼盘优惠更甚，包括金域蓝湾、御金沙、锦绣半岛、诺德中心城、祈福都会、龙光棕榈水岸等。而时代倾城为了抗衡开盘的敏捷·莱茵花园，国庆期间部分楼层朝向统一售价6800元/㎡带装修，比之前售价低了整整1000元/㎡，可见优惠力度之大、去货意愿之强。

　　四、成交：成交明显放缓，投资型物业和低价入市楼盘抢眼

　　从实际成交来看，新盘新货成交已明显放缓不少，成交超过八成的楼盘仅有三个，即星汇文华、翡翠绿洲和合和新城，其他楼盘多在五成左右。而成交在100套以上的楼盘也屈指可数，包括云裳丽影、星汇金沙、元邦明月金岸、雅居乐剑桥郡、合生广场、保利东江首府、敏捷莱茵花园。星汇文华因自身条件优越，且价格较笋，30号开售已成交约240套，其中超过一半单位被内部员工认购。合和新城仅有200多套新货，凭借地段优势和合理定价，开盘前已基本被内部认购完毕。而海珠区的合生广场，推出D、E栋酒店式商住公寓，共600多套单位，因不限购和折扣优惠较多，吸引了近三百人到场，当天成交两百来套。此外，值得关注的是，位于增城新塘板块的翡翠绿洲，以毛坯均价7000元/㎡、最低6380元/㎡起低价入市，抢占市场份额，当天推出540套货量，至2号即消化九成以上，成功引爆区域市场。

　　而余货消化项目中，时代倾城成交尤其引人瞩目，其全部单位一口价低价销售的策划，为项目取得了200来套的成交佳绩，比其竞争对手全新项目敏捷莱茵花园成交更为理想。

　　经纬行研究中心认为，从目前市场情况来看，继限购之后，信贷政策的持续收紧正不断地给房地产市场主体双方施加压力，消费者购买意愿渐趋谨慎，非实质性优惠未能吸引其入市，而发展商在资金回笼速度放缓、贷款成本和贷款难度加大以及年度销售目标达成等多重压力下，已有调价意愿，目前虽以暗降为主，但离实质性降价已经不远。

　　经纬：发展商压力渐显，实质性降价将至