经纬楼市周评：底价不低，广州南站需共促发展

来源: [观点网] 时间: 2011-09-21 17:20

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当年的华南板块由发展商启动开发，而后政府跟进投入；但现在的广州南站却是由政府主导先行推动，发展商后续跟进，因此开发风险和开发难度已有所降低。

　　我们的观点--底价不低，广州南站需共促发展

　　9月18日，在广州市房博会现场举行了广州南站商务区土地出让发布暨国有土地使用权出让仪式。现场对广州南站规划要点及开发前景进行了详细的介绍，未来火车南站核心区的总建筑规模将达到310万平方米，广州决心将其打造为世界一流高端商务区。

　　目前南站核心区已有31宗经营性用地具备了出让条件总用地面积46万平方米，总建筑面积310万平方米。其中，商业总建筑面积201万平方米，住宅总建筑面积108万平方米，商住比例约为2：1。随后9月19日国土局挂牌出让位于南站核心区东部的9幅商住用地，正式开启南站核心区的开发进程。

　　广州南站作为第三代火车站，未来将依托多条客运专线、港澳直通车以及城际轨道，带动以汉溪长隆为核心的番禺新城地区，发展高端商务、商贸，形成广州南部的公共中心，目前被定位为“华南地区综合客运交通枢纽，现代商务、商贸服务业新都会”。为推动南站发展，其高端服务项目全球征集活动已经全面推开，项目征集范围重点是世界顶级酒店、大型城市综合体、大型购物商城、优质教育和医疗资源、高级写字楼等。未来南站将按照“统一开发、统一出让”的思路，计划今明两年将核心区内完成储备的土地全部推向市场，预计五年内核心区将基本开发建设完成，以快速开发满足未来市场需求。

　　政府在推动及宣传南站建设上“狠下功夫”，一方面说明了南站未来的发展潜力，另一方面也体现了政府将广州南站打造成为世界一流高端商务区的决心。步入“后亚运时代”的广州，需要有更强有力的增长极来推动其发展。作为未来高端商务区的广州南站，则被推向了风口浪尖。广州的发展大有“前十年看珠江新城，后十年看广州南站商务区的态势”。

　　但9月19日出让的9宗用地中，商业金融用地的起拍楼面地价为5000元/㎡，二类居住用地及商住混合用地的起拍楼面地价就已达到7000元/㎡，中小套型（90平方米以下）比例还需限制在50%以上，而去年白云新城地王的起拍楼面地价也只是6900元/㎡。主要是鉴于广州南站具有优越的轨道交通网络，以及重大的规划利好支撑，未来发展潜力具大，再加上政府对该功能板块的先期投入，因此政府对本次板块内地块的起拍定价并不低。

　　虽说作为新区域，尤其是定位着重于商务商贸的区域，存在一定的开发风险，但广州南站与当年的华南板块已具备明显的差异，当年的华南板块由发展商启动开发，而后政府跟进投入；但现在的广州南站却是由政府主导先行推动，发展商后续跟进，因此开发风险和开发难度已有所降低。从长远来看，广州南站的发展繁荣，除政府引导推动外，还需社会力量尤其是品牌发展商的共同参与和群策群力。只有多方主体共促发展，才能较快地推动这个全新功能板块的升级，并实现板块价值的提升。

　　（供稿：研究中心杨靖）

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