中原地产：2011上半年度报告之土地篇

来源: [观点网] 时间: 2011-07-19 00:55

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今年调控以来，土地市场表现较为冷清，部分地方政府甚至以主动下调底价，放宽付款条件及推荐会询问报价等方式望促成交易，这对于大型房企适时抄底带来了机遇。

　　土地现状：成交低迷地价下行

　　011年上半年，土地市场出现分化。据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍，居住用地成交量显着下跌，地价结构性下降，市场总体表现冷清。同时商业用地则表现良好，供求总量稳中有升。相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市。由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，下半年各地有望迎来土地供应的增加。为促进土地成交，近期部分城市政府纷纷提供各种优惠条件吸引开发商，因此，房企入市购地的时机已经到来。

　　成交下滑居住用地占比缩减

　　本轮调控实质上是前两年调控的延续。自2010年4月新政之后，全国土地市场已陷入低迷。为防止流标情况频频发生，多个城市先后实施土地出让“预申请”制度。受此影响，4月新政以之后的土地流标率始终处于历史低位。有鉴于此，在目前阶段，我们认为土地市场的实际成交量或能更好地反映市场的真实状态。

　　总体而言，今年上半年土地成交量同比大幅下滑。受到调控政策持续升级的影响，楼市各类需求均受到限制，开发商也只得收缩战线，减少土地购置。今年上半年，15个重点城市居住用地成交面积同比减少近3成。住宅市场的限购政策导致部分需求被“挤出”，开发商也转向受政策限制较少的商业地产市场，商业地产呈现供求两旺局面。15个重点城市上半年商办用地成交面积同比增加14%，商办用地占经营性用地（居住和商办）比重显着上升。

　　稳中有升二线发展中城市逆市上扬

　　限购之下，不同类型城市的土地市场表现出现分化。据中原监测，二线发达城市的土地成交量降幅最为显着，成交面积不足去年同期的一半，与前两年同期均值相比的降幅亦超过3成。居住用地占比显着降低，由2009年80%、2010年83%，下滑至2011年上半年的67%。

　　与一线及二线发达城市相比，多数二线发展中城市仅对中心城区限购，全市受限购影响较小，加之地方政府仍愿意提供优惠条件吸引开发商投资，因此二线发展中城市的土地成交量在1至6月却出现了逆市上扬，同比增加4成，居住用地比例基本稳定。

　　地价走低多次调控叠加效应

　　自2010年4月起，国内房地产市场已经历了三轮调控。在多次调控的影响之下，各地土地市场整体地价呈走低之势。

　　首轮调控（2010.4.17~2010.9.28）中，北京、上海即采取限地价、综合评标及无偿配建保障房等措施控制地价水平。一线城市地价于调控次月迅速下跌后企稳回升，二线城市未受政策影响，期间地价仍呈波动上行趋势。次轮调控（2010.9.29~2011.1.25）持续4个月，期间适逢楼市销售旺季，市场回暖，大量销售资金回笼使得开发商积极购置土地，整体地价未现大幅波动。第三轮调控（2011.1.26起）中，限地价、综合评标、配建保障房等措施由北京、上海扩展到广州、深圳以及部分二线城市。政策执行5个月以来，地价下行已呈现明显趋势：一线城市土地成交均价显着回落，二线城市地价也止住了上升势头，并有小幅下调。

　　同质比较地价未有显着下跌

　　但是，在上述平均地价的变化中，成交地块区域分布的影响不容忽视。

　　从土地出让的区域分布来看，二线城市的地价坚挺与其中心区域出让比例较高不无关系。第三轮调控中二线发达城市的中心区域出让比例稳步扩大，尽管多个城市开始执行无偿配建保障房制度，但受一线城市“挤出效应”及本地市场平稳发展影响，外来房企踊跃进驻，地价依然保持稳中有升。而二线发展中城市随着中心区域出让比例下降，土地成交均价初现小幅下探，但总体地价水平在三轮调控中依然保持平稳。

　　若以同区域、同类型地块成交情况看，主要城市土地价格依然未有显着下降。今年部分典型地块成交价与前期市场价格相比，波动幅度仍在10%以内。

　　购地谨慎市场总体表现冷清

　　在逐步收紧的调控大环境下，房企或持币观望，或资金受困，购地决策更为谨慎。据中原监测，自2010年4月首轮调控起，一二线城市平均溢价率普遍呈现下行趋势，仅于2010年10~12月市场回暖期有所回升。与溢价率走低相对应的是，底价成交率逐步上升。尤其是一线城市更为明显。二线城市市场波动小，底价成交率小幅波动，近期有小幅提高。

　　土地机会：推地放量选择增多

　　据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍，今年调控以来，土地市场表现较为冷清，部分地方政府甚至以主动下调底价，放宽付款条件及推荐会询问报价等方式望促成交易，这对于大型房企适时抄底带来了机遇。从近期知名房企成交的明细数据来看，多数成交地块较同区域前期地价有所回落，其中以3%~7%的回落幅度居多，地价出现小幅松动。

　　2011年上半年共有40家知名房企在15个监测城市中购地，购置居住用地面积达1019公顷，约为15个城市总购置面积的3成，购置金额为748亿元，占总购置金额的37%。

　　知名房企在1月调控后购地数量大大减少，持币观望再度成为主调，2~5月房企购置面积持续低位，购置金额较1月明显缩减，土地市场重现低迷。

　　6月购地房企数量则大为增加，购置面积回复至1月水平，溢价率亦较前4个月有所提升，地价呈现小幅上扬趋势。市场表现来看，降价促销已成为房企资金回笼的有效手段之一，先行者则可抢占市场先机，这使得近期僵持中的住宅市场渐显转机，目前地价已处于两轮调控低位，且近期供应显着放量并保续旺盛，选择面更广，房企低价入市已获得有利时机。

　　土地后市：配建为主相得益彰

　　土地收入减少推地压力渐现

　　随着近年来城镇建设加快与经济发展，土地财政已成为地方财政收入的重要来源。据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》数据显示，上半年全国15个重点城市通过土地招拍挂公开市场成交金额3133 亿元，同比减少9%，其中一线及二线发达城市同比下降超过2成，二线发展中城市则表现出强劲的供地势头，上半年成交金额同比增加超过一倍。一线城市上半年土地收入降幅尤为显着，从各城市2011年土地收入预算增幅来看，北京下半年推地存在较大压力，广州由于预算增幅较大，下半年推地或有一定压力，上海、深圳则预期压力并不显着。

　　根据发改委、财政部等部门出台政策规定，土地出让净收益中的10%必须用于保障房建设。据估算2011年目标1000万套的保障房建设任务需投资1.3万亿元，大笔的投资暂时仍将依赖土地财政收入的支持。

　　据住建部统计，截至5月底全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，完成计划的34%，完成率尚不足半程。从部分城市开工建设进度及土地出让收益来看，土地出让金同比减少的城市，其开工进度略低或持平全国平均水平；而土地出让金同比增加的城市，其保障房建设进度则明显高于全国平均水平。土地市场的表现与各地保障房进度呈现显着的正相关性。

　　配建渐成主流保障房建设加速

　　今年楼市调控重点之一是大力兴建保障房，年内目标开工建设1000万套，较去年实际开工量提升近7成。为按期落实保障房建设任务，多地政府在土地出让的同时，捆绑一定比例的保障房配建，在此基础上又增加了“限地价、竞配建”等竞价方式来配合完成预期既定目标。

　　目前全国已有多个城市拟定或明确出台政策要求商品房用地捆绑配建保障房，从较具代表性的11个城市土地出让配建来看，多数城市要求保障房配建比例达10%，且要求以无偿方式配建的城市占多数。

　　供地计划加量推地高峰将至

　　“十二五”初始之际各地发展意愿强烈，最终出台的今年商品住宅用地计划远高于两会要求的“不低于前两年实际供应均值”，较去年实际供应提高近5成。从供地计划来看，今年全国计划21.8万公顷用于住房建设（包括保障房与商品住宅），较去年实际供应高出逾7成。今年商品住宅用地计划比重64.5%，较去年实际供应比重下降近10个百分点，主要由于今年保障房用地规模的大幅增加。

　　虽然土地供应计划整体增加，但今年上半年主要城市土地供应完成情况均不理想。根据中原监测，在下列已公布全年供地计划的8个城市中，上半年总体完成供应情况不足计划的30%。因此，受上半年土地供应完成率较低的影响，加上土地出让对地方财政的重要作用，以及保障房建设推进的需要，预计下半年各地将发力推地，有望推动土地成交量回升。