中原地产：标杆房企购地支出减少偿债压力较小

来源: [观点网] 时间: 2011-07-17 19:15

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今年以来，十大标杆房企明显放慢了拿地的节奏。今年上半年，10家标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例为28%，而去年同期这一水平为57%。

　　标杆房企购地支出减少偿债压力较小

　　——【2011上半年度报告】行业新闻稿之二

　　据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》研究分析，今年以来，十大标杆房企明显放慢了拿地的节奏。今年上半年，10家标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例为28%，而去年同期这一水平为57%。在现阶段，十大标杆房企的现金状况已出现分化。

　　购地谨慎合作开发降低风险

　　今年以来，十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）明显放慢了拿地的节奏。一方面是由于政府土地供应量偏少，优质地块不多，地价并未出现明显下降；另一方面是由于调控趋严，销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地态度比较谨慎。今年上半年，10家标杆房企共花费购地款762亿元，较去年同期减少17%；购地可建面积3316万平方米，与去年同期基本持平。今年上半年，10家标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例为28%，而去年同期这一水平为57%。

　　万科、保利、绿城、华润四家公司购地支出较去年同期明显减少，华润自今年以来一直没有增加新的土地储备，其余三家公司购地支出同比下降幅度在4至5成之间。十大标杆房企中有5家都采用了与其它开发商合作的方式在公开市场上拿地来减少购地风险，富力、恒大、绿城还通过股权收购的方式直接购买现有项目。今年上半年，绿城在合作购地项目中花费约60亿元，占其今年上半年购地支出的比例高达95%。在合作项目中，绿城的权益份额通常小于50%，这有利于它控制土地开发成本和开发风险。

　　今年上半年标杆房企通过购地而新进入了一些内陆三线城市，如山西晋中、河南信阳、四川德阳等。预计标杆房企下半年的购地会出现两种路径：第一，随着土地市场整体回暖，一、二线城市政府土地供应加大，优质地块频出，地价出现一定程度的回落，标杆房企将再次大规模进入前期已有所布局的重点城市，把握市场抄底良机；第二，继续向土地储备丰富的三线城市进军，提前布局市区优质区域，抢占市场先机，等待机会获取丰厚的土地溢价。

　　逊于年初房企现金实力分化

　　从今年年初标杆房企持有现金状况来看，普遍充足无忧。除华润和富力外，其余８家开发商2010年底的持有现金较2009年底均有明显增长，十大标杆房企2010年底的持有现金较2009年底同期平均增幅为27%，开发商现金实力普遍处于较优水平。从持有现金与年内到期债务比率来看，除富力外，其余9家开发商年内还款能力依然有保障。虽然十大标杆房企的现金偿债能力普遍弱于2009年的高峰水平，但依然明显好于2008的低谷水平。从过去３年来看，富力和绿城两家开发商的现金还款能力偏弱，2010年底持有现金与年内到期债务比率分别为0.79和1.03，３年的平均值仅为0.63和0.71，明显低于其它标杆房企。

　　然而在现阶段，十大标杆房企的现金状况已出现分化。截止2011年第一季度末，在国内上市的招保万金４家公司持有现金较年初均有小幅波动，其中保利的货币资金较年初下降了2成。4家公司一年内到期的借款额较年初均有明显上升，其中保利上升幅度最大为43%。从持有现金与年内到期债务比率来看，截止今年第一季度末，4家公司的现金偿债能力依然明显好于2008年的市场低谷时期，但相对于年初已有所恶化。5月份，绿城和雅居乐公开表示公司手持现金分别为140亿元和148亿元，分别较年初水平上升13%和138%，现金状况出现好转。总体上看，10家标杆房企在今年年内的偿债压力不大，但随着调控深化，现金流将日益趋紧。