合富辉煌：应对低迷市道广州市大规模推靓地

来源: [观点网] 时间: 2011-06-02 19:42

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5月19日，广州国土房管局一次性推出了17幅地块的公开出让预申请(俗称勾地)公告，这是2010年广州市推行"勾地"制度以来推出可"勾"地块最多的一次。

　　二季度广州楼市整体成交仍比较低迷，但供需状况略有回升，广州市政府亦开始加快土地出让的步伐。

　　5月19日，广州市国土房管局一次性推出了17幅地块的公开出让预申请(俗称勾地)公告，总占地面积36.62万平方米，总建面积88.97万平方米，这是2010年广州市推行"勾地"制度以来推出可"勾"地块最多的一次。

　　广州近期17宗公开出让预申请地块分布

　　住宅市场受严控，商业用地出让占比高

　　此次广州市预申请公告的地块有7幅商业金融业用地和1幅公共服务设施用地，可建筑面积占17幅地块总建面积的比例达45%。其中有2幅位于珠江新城CBD，1幅位于近年快速发展的白云新城，预计将是最受关注的热门地块。

　　花都区本次亦推出2幅商业金融业用地和1幅公共服务设施用地。预计位于芙蓉大道的公共服务设施项目可能已有意向买家，而2幅商业金融业用地分别位于新华和炭步。花都区经济和房地产经过近年的快速发展已成规模，但区内的商业、商务配套发展仍然有所欠缺。

　　总的来看，随着居住人口的增加，产业的升级，花都区商业、商务已具备起步发展的条件。花都区政府亦开始有意识大力加强区域的整体规划，加快引导区域商业、商务发展，促进产业结构优化提升。

　　芳村高尔夫同样有两幅商业金融业地块推出，亦是配合白鹅潭片区规划建设的需要。

　　广州市政府近期大规模推出商业服务用地，一方面是政府大力发展现代服务业，提升区域功能的需要。另一方面是在住宅市场受到严厉抑制的情况下，商业办公市场反而受益，适时推出商服用地无疑是很好的时机。

　　住宅用地多位于近年热门区域，无配建保障房要求

　　在预公告中有9幅为住宅用地，白云区4幅、番禺区5幅，总占地面积23.28万平方米，建筑面积49万平方米。其中白云区金沙洲2幅地块、白云新城周边1幅，番禺区大学城4幅地块都是广州市近年土地出让和住宅成交的热点地段，区域楼面地价最高达8700-20000元/平方米，预计这些地块仍会受到开发商的追捧。

　　在出让条件中，除了金沙洲2幅地块在规划条件中明确：建筑面积80%以上要建设套型建筑面积90平方米以下的小户型外，其他地块都没有户型比例限制。同时，全部住宅地块出让亦没有要求今年开始尝试的商品房配建保障房的模式，可以说，本次推出的住宅地块条件大多较为优越。

　　可见，在现时较为低迷的住宅市场和土地市场背景下，政府有意识的推出更多的优质地块，从而吸引更多开发商参与拿地，保证土地出让成绩理想。

　　加大土地"勾地"出让比例，确保完成年度土地出让计划

　　广州市一改传统推地模式，大幅增加地块出让预申请(俗称勾地)的出让方式，并规定申请"勾地"的开发商如未按出让公告要求提交该地块的竞买(竞投)申请，未履行竞买义务，或未按确认书承诺的价格报价并导致预申请地块"流拍"的，广州市国土房管局将限制该开发商一年内参加广州市市辖区内出让预申请及招标拍卖挂牌出让活动。

　　勾地的直接目的是通过政府主导用地储备，结合开发企业的需求，在勾地后再进行公开出让，以避免造成流拍。

　　然而背景则是，房地产调控持续，住宅市场成交低迷，同时受制于银根紧缩、销售回款速度减慢等因素，企业资金压力开始或者预期会增加，导致土地市场明显降温。据统计，广州市2011年1-4月出让的地块大多以底价成交，并有3幅地块流拍。

　　另一方面，根据《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，2011年广州市计划推出占地3.37平方公里住宅用地和2.2平方公里商服用地。在广州市2011年预算草案中，要求全市国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，其中市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元。而广州市2011年1-4月出让的商住和商服用地总占地面积才51.23万平方米，总成交金额34.7亿。因此，广州要完成上述土地出让计划面临非常大压力。

　　楼市低潮遇靓地，房企迎来难得机遇

　　终上所述，预计5月开始广州将大规模向市场推地，按土地出让计划，中心六区商品住宅用地供应占比近60%，为历年最高，中心区供地增加可缓解目前中心区供应少的压力，增加未来中心区商品住宅供应。

　　同时，现时土地市场的降温，一定程度上降低了土地竞拍时的竞争强度，避免地价的非理性上涨。因此，预计优质地块仍会受市场追捧，在广州土地存量较少的开发商亦会有较强的拿地意愿。