戴德梁行：亚太区2011全球增长的引擎

来源: [观点网] 时间: 2011-05-31 16:28

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2010年是亚太区房地产市场的又一个黄金年份，投资物业市值大幅增长，且交易总量再创新高。事实上，亚太地区已经成为全球市场恢复增长的引擎。

　　-亚太地区的投资物业市值增长达到了14%，而美国和欧洲则举步不前，显示出全球市场复苏的分化态势。因而，扣除美元通胀因素，在2009年下降3.0%之后，2010年的全球市值增长了3.4%。

　　-在亚太地区，我们也发现了恢复不同步的情况，以本地货币计，中国的增幅为22%，而日本则下降了4%。两国目前的投资物业市值均已超过1万亿美元。

　　-2010年，由于投资交易总量翻一倍多，亚太地区首次超越欧洲，成为交易最活跃的地区。在亚太地区巨额投资的带动下，全球交易量的反弹幅度达到了76%。

　　尽管去年增长强劲，但亚太地区大多数市场的各种物业类型，无论是属于发达国家和发展中国家，依然很有吸引力。

　　-从亚太地区的DTZ戴德梁行公允价值指数TM(FVI)分值达65来看，这种吸引力是非常明显的。其中80%的市场处在或高于公允价值的水平，45%为热，37%为温。香港市场则明显例外，评级为冷。

　　-而与此相比的是，全球房地产市场的投资良机已经过去。全球FVI分值达到50，显示出房地产市场总体处于公允价值的水平。

　　就未来看，我们预计2011的亚太市场将继续其良好的表现。预计到2011年底，该市场的投资存量将超过美国。

　　-存量和资本额增长的主要原因是该地区大量的开发中项目、现有资本的增加以及较少的历史债务问题。

　　-预计亚太区的交易量将继续维持在历史高位。不过，由于美国和欧洲的交易量将继续恢复，预计亚太地区在全球交易量中的占比会降低。

　　-去杠杆化预计将继续成为全球主基调。但是，亚太区由于基数较低，因而杠杆比例将继续上升，其中尤以中国首当其冲。特别是中国和香港的房地产公司和开发商，都会通过发行房地产债券来规避紧缩的借贷政策。这种创新手法预计将进一步增加亚太市场，尤其是发展中国家的前进动力。

　　未来投资者可以利用市场机会来获利。不过，未来重新定价将会使更多的市场与香港和台北等市场一样热度下降。

　　简介

　　第37期的MoneyintoProperty年度报告的焦点是亚太地区。另外我们发布了关于英国、欧洲和全球市场的类似报告。

　　本报告分为三大部分。

　　第一部分详细介绍了至2010年底的投资物业市值和交易量。投资物业市值是指投资者所持有的投资用商业地产。

　　第二部分，我们对未来的市场趋势进行了预测，并运用我们的公允价值方法，对全球房地产市场的商机进行了评估。

　　最后一部分，我们通过对房地产融资环境以及对投资者及贷款人实际调查结果的深度分析，对2011年及今后的市场进行了展望。

　　第1部分–回顾

　　投资物业市值走势

　　如2010年所料全球市值出现增长

　　正如去年―MoneyintoProperty‖报告中所预测的，2010年全球房地产投资物业市值出现增长。如果以固定汇率衡量，继2009年下降3.0%之后，市值增幅达到了3.4%（图1）。以浮动美元汇率计，亚太地区则强势增长了14%，而美国和欧洲则未表现出实际增长。

　　目前亚太区和美国的差距已微乎其微

　　2009年，亚太区的投资物业市值首次超过3万亿美元（图1）。2010年间，该地区的投资物业市值增加了4360亿美元。这创下了以美元计价的增幅新高，总计投资物业市值达到3.5万亿元。继2009年增长10%之后，2010年再度增长14%。这使得亚太地区和美国的差距仅咫尺之遥，规模居全球第二。经过两年下降之后，美国的市值在2010年趋于稳定。亚太区的商业地产市场目前仅落后美国2000亿美元。

　　广大的亚太地区国家与中国一起增长

　　去年，亚太区主要依赖于中国的强劲增长。这种趋势现在已经改变，因为2010年亚太区增长现象更为普遍，以美元计，所有国家都实现了增长。

　　中国将会继续其强势的表现。仅中国在2010年实现的24%的市值增长，就已经带动以美元计价的全球市值翻了一番（图2）。这突出了中国对全球房地产市场的影响力在不断增加。

　　中国和澳大利亚推动亚太区的增长

　　与前几年一样，中国和澳大利亚等大市场的增长（以美元计价，分别达24%和25%）推动了该地区发展（图3）。中国24%的增幅使其投资物业市值超过了1万亿美元的标线，与日本比肩。图4显示了各个国家的具体表现以及用象限表示的资金来源划分，稍后我们会具体讨论。

　　亚太区仅日本和泰国出现负增长

　　以本地货币计，亚太区增长了8%。2010年，只有日本和泰国这两个国家出现负增长。另一方面，韩国和马来西亚则与上年持平（图5）。日本至今已连续三年下滑。由于近期所发生的地震，可以预计，日本2011年的投资物业市值会继续下滑。泰国因全年受政治问题的困扰，而给商业房地产市场带来负面影响。

　　印度再次名列榜首，2010年的增幅达30%。除日本以外，亚太区的绝大多数发达市场在2010年都强势增长，仅澳大利亚的增幅低于两位数。

　　中国和印度的增长遥遥领先

　　过去10年，中国和印度等发展中市场在亚太区的增长率方面走在前列（图6）。但在投资物业市值规模榜上，二者则分处两端。中国的市值在2010年以1万亿美元名列榜首，而印度只有380亿美元。这说明，印度如此之高的增幅是建立在较低基数基础之上的。

　　四类投资细分

　　全球股权投资复苏，但债权投资滞后

　　2010年股权投资强劲复苏，较之去年所有四方面都出现下降的情况，反差尤其明显（图7）。由于新的投资者趁市场萎靡且定价有吸引力之机重返商业地产市场，私募股权出现强劲反弹（上升11%）。同时，现有股权还受到了资本价值复苏的支撑。债权市场则继续艰难前行，其中私募债权仅增长了1%。2009年，公债形势严峻，降幅为5%，而2010年则再度下降5%。这与全球债权市场复苏滞后的情况相吻合。

　　亚太区私募债权增长最快

　　亚太区四方面投资的增长都远高于全球水平，其中私债增幅最大，达17%；公债也逆全球走势增长4%，而全球则出现了5%的下降（图8）。

　　继2009年增长35%之后，中国2010年私债再度增长26%（以本地货币计）。很多国家都采取了一定的措施来抑制债权的大幅增加。但结果只是减缓了借贷的增速，而并未使之出现反转。

　　与2009年3%的增幅相比，私募股权在2010年增长了13%。2010年投资者积极重返房地产市场主要是受到了乐观的经济走势和租金前景的鼓励。

　　亚太地区的公共股权增长10%，这与全球增长水平基本一致。在经过18个月的整合和募资后，2010年，上市的REIT’s（房地产信托）和房地产公司在收购和开发方面比以前更加活跃。

　　亚太区的LTV比（资本负债比）上升，而全球其他地区则处于去杠杆化趋势

　　2010年，亚太区的LTV比小幅上升。这与其他地区的下降态势形成反差。本年度私债和公债的双双增加推动了该比率微升。尽管如此，该地区的LTV比仍然是全球最低的（图9）。如果这种趋势得以继续，那么在几年后，这里的LTV比将会和欧洲相当，因为欧洲正在不断降低杠杆比率及其对举债的依赖。

　　中国推高亚太区的平均LTV比

　　本年度，很多国家都降低了总体资本负债比。不过，中国和日本等主导国则出现上升，从而推高了地区平均水平。中国目前已超过印度，成为该地区总体资本负债比最高的国家，达65%（图10）。这两个发展最快的市场需要小心处理这种情况，以确保资本负债水平不会上升到不可维持的水平。亚太区有三个市场的资本负债水平低于40%，分别是澳大利亚、台湾和香港。