中原地产：上海商品房市场一周行情（5.23-5.29）

来源: [观点网] 时间: 2011-05-31 16:00

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与上周市场新增供应回落相比，本周（5.23-5.29）房企推盘异常积极，给即将结束的“红五月”增光添彩，但促销优惠项目仍少之又少，更有甚者开盘价格继续走高。

　　市场供应强劲反弹交易流量步履蹒跚

　　1、总体市场表现

　　楼市效应逐渐冲淡，“限购令”在此消化过程中，俨然成为抑制房价过快增长的有利因素。银行方面，购房贷款正处于减速发放状态，二套房贷平均首付款比例上升至64%，购房需求随着首付比例的增加和严厉限购令的双击下艰难浮动。此外，停贷现象近期频繁出现在开发企业，使得众多房企资金吃紧压力颇大，由此与上周市场新增供应回落相比，本周房企推盘异常积极，给即将结束的“红五月”增光添彩，但促销优惠项目仍少之又少，更有甚者开盘价格继续走高；另一方面，在刚性需求带动之下，近几周交易流量震荡上行，让开发商的信心不断高涨，同时此轮末的最后一搏，也给6月楼市埋下了伏笔。

　　5月第四周住宅新增供应环比上扬超8倍，同比上涨近3倍；交易量上扬1.01%，同比提升超2倍。商办市场供应量较上周增加42.86%，交易量环比下跌5成，同比增长近2倍。本周商办占全市成交比重大幅回落，为32.48%，环比上周减少近20个百分点。

　　1.1一手住宅供求严重失衡二手改善需求略明显活跃

　　本周住宅市场新增供应量52.21万平方米，环比大幅上扬755.37%，与去年同期相比上扬153.91%。本周上市楼盘17个，其中推出新盘2个项目，其中位于嘉定区嘉定主城区板块的“保利梧桐语苑”推出198套高层公寓和37套联体别墅，开盘价分别为1.69-2.17万元/平方米、3-5.01万元/平方米，与同板块其它项目相比定价基本一致。位于松江区佘山板块的“上海紫园”继08年后再推31套独立别墅，开盘价8-13万元/平方米。本周成交量18.74万平方米，环比上升1.01%，同比提升128.51%。本周交易量排行榜前五楼盘多为郊外环的项目，其中位于宝山月浦板块的“中冶祥腾宝月花园”为上周新推房源，本周成交228套房源，交易量位居全市榜首，去化率61.79%，成交价1.18万元/平方米；位于闵行区七宝板块的“城花新园”为本周推出的楼盘，本周成交33套，去化率61.1%，成交价2.77万元/平方米。本周成交均价2.16万元/平方米，环比下滑2.80%。值得关注的是，位于卢湾淮海中路板块的“翠湖天地嘉苑2”本周成交1套单价高达13.83万元/平方米的高档公寓，位于静安江宁路板块的“远中风华园”本周成交8套高档公寓，成交均价为7.94万元/平方米。

　　据网上房地产公开资料显示，全市二手房挂牌量为157311套，较上周减少207套；出租套数24179套，较上周减少1157套。经过近三月的政策调控，近期二手房市场交易处于平稳态势，房价仍然趋于稳定；作为主力军的刚性需求，也感受到更多竞买压力。一面是少量的低价房源，另一面是国家的调控政策的继续，这些被迫谨慎的刚性需求者有选择郊区的新房缓解燃眉之急，也有正逐渐失去观望的耐心的，面对房价的继续缓涨略显坐不住。此外，目前市场交易量保持稳定，特别是改善需求的中高端物业有明显活跃趋势，使得议价空间明显缩小。

　　1.2商办市场供求顿减商业物业比重持续上调

　　本周商办市场新增供应量8.40万平方米，环比上周增加42.86%，同比下跌32.09%。本周新增5例办公及6例商业，其中位于金山新城板块的“涌金商业广场”新增110套商业物业，共1.94万平方米，开盘价为2.34-4.5万元/平方米；位于南汇的“刚泰国际大厦”推出71套商业物业和107套办公，共2.49万平方米，开盘价4.8-6.55万元/平方米。本周成交量9.02平方米，环比下降56.84%，同比上升87.53%。本周商业物业交易量比重小幅上扬，环比上周增加10.33%。位于闵行华漕板块的“西郊九韵城二期商业“，本周成交117套商业物业，交易面积为2.69万平方米，均价1.10万元/平方米；位于嘉定江桥板块的”上海江桥万达广场“成交48套办公物业，共0.36万平方米，均价1.48万元/平方米。本周办公物业交易比重大幅下跌77.04个百分点，仅为3.69万平方米。本周成交均价1.51万元/平方米，环比下挫38.03%。

　　2、住宅细分市场

　　2.1新增个案增加15例供求结构再度逆转

　　本周全市普通商品住宅（剔除配套动迁房）新增供应面积为52.21万平方米（共计4413套），环比大幅上升755.37%，新增楼盘为17个，较上周增加15个。本周普通商品住宅（剔除配套动迁房）成交18.74万平方米（共计1699套），环比上升1.32%。当期供求比指标为2.79：1。

　　2.2外郊环放量突显品牌楼盘交易活跃

　　本周新增供应17个楼盘，其中仅2例新盘项目。位于松江区松江中部板块的”玉树南苑“推出312套房源，共2.43万平方米，主力户型为70-73平方米二房、95-97平方米三房，均价1.34-1.5万元/平方米。位于奉贤柘林板块的”碧海金沙嘉苑二期“继10年12月后再推184套联体别墅和536套高层公寓，共6.65万平方米，主推80-90平方米二房和124-185平方米联体别墅，开盘价1.62-3.18万元/平方米，此案位于奉贤海湾旅游度假区，距离海岸线仅1200米。

　　本周内环内和郊环外交易量出现明显上扬，涨幅分别为43.11%和34.54%，其余环线均出现不同幅度的下滑。位于杨浦区东外滩板块的”宝地东花园“本周共成交36套，3.89万平方米，去化率27.48%，成交均价3.19万元/平方米，此案位于东外滩，具有完备的配套，优越的地理位置，便捷的交通，，绿化率超过60%。位于宝山月浦板块的”中冶祥腾宝月花园“为上周新加推楼盘，其成交量近2周位于前五名，本周成交228套，共2.07万平方米，交易量位居全市首位，去化率达61.79%，成交均价1.18万元/平方米，此案位于月浦新城的中心位置，规划完备，交通便捷，配套设施完善；绿化率比较高；幢距最高达62米，且采光充足。此外，位于嘉定南翔板块的”华润置地菁英苑“近日受到关注，为本月中旬推出项目，本周成交93套房源，共1.03万平方米，成交均价2.38万元/平方米，此案装修标准高达6000元/平方米，且周边有11、17号线双轨交，配套醇熟。位于闸北大宁板块的”上海滩大宁城“本周继续成交33套房源，共0.35万平方米，成交均价3.25万元/平方米。其与同位于大宁板块的”大宁瑞仕花园“项目共同领跑成交量，成交量逆势上扬，再度成为本周榜单中主力成交楼盘。

　　2.3中外环均价下浮1成全市房价窄幅波动

　　本周全市商品住宅（剔除配套动迁）成交均价为21621元/平方米，环比下降2.80%，由内至外各环线商品住宅成交均价分别为45402元/平方米、33565元/平方米、23486元/平方米、19914元/平方米、12764元/平方米，本周成交价排名前三的分别为：卢湾淮海中路的”翠湖天地嘉苑2“13.83万元/平方米、黄浦的”华润外滩九里苑“10.62万元/平方米、静安江宁路板块”远中风华园“7.94万元/平方米。

　　附1：楼盘活动

　　位于浦东新区南六公路567弄莱茵美墅现在售独栋别墅地上面积约300平，赠送150平米地下室，均价36000元/平米。5月28日新品上市推出精粹叠墅，户型面积190平-210平，预计均价17000-21000元/平，预约登记即享10万优惠。

　　位于嘉定新城保利湖畔阳光苑五月热力加推两房四房，尽凭身份证复印件和5万元存款证明办理VIP卡，开盘当天凭卡优先选房，并且总价优惠2万元。

　　位于虹口区瑞虹路383弄的瑞虹新城铭庭第四期目前在售三期中央景观房源，90平米2房，144平米3房，均价41000元，目前购房全款96折，贷款98折。

　　位于宝山区抚远路1288弄美兰湖中华园o铂境现在售6层电梯公寓，户型为88、89平米两房及小三房，160-210平米大房型，均价16500元/平方米，底层赠送16-80平地下室，顶层赠送45平阁楼，均价21000元，目前购房可享99折优惠，搜房网会员购房独享：88、89平米两房及小三房优惠5万，160-210平米大房型优惠10万。

　　位于宝山区月塘路268弄中冶祥腾宝月花园现在售高层公寓，户型为72-77平米一房、84-92平米两房和110-124平米三房，均价13000元/平米。目前优惠折扣比较大，全款92折，贷款94折。

　　位于嘉定区海川路77弄香馥湾现在售小高层，花园洋房，户型为90平二房，可变4房，单价19000-24000元/平米，购房一次性付款可享97折优惠，贷款98折。

　　位于松江区泗泾镇古楼公路1198号同润菲诗艾伦现在售总高18层的毛坯小高层公寓，户型为89平米的2+1房型，均价15000元/平米，办理VIP可以享受总价8万元的优惠。此外，该项目在双休日购房更可以额外享受免契税的优惠。

　　位于嘉定区丰翔路3123号朗诗绿色街区现在售130多套房源，精装修交付，主推87、118平米二房，144平米三房，单价22000-23000元/平米。购房贷款总价减4万，全款总价减7万优惠

　　附2 住宅一周新增、成交楼盘清单