经纬地产：商品房明码标价广州楼市周评（3.19-3.25）

来源: [观点网] 时间: 2011-03-31 17:08

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“一房一价”政策在诸多内外因素的夹击下，虽是抓住开发商罩门，但想借此降低房价，却显得有些异想天开。

　　【热点评论】商品房明码标价

　　一房一价，楼市最后一根稻草？

　　国家发改委日前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。一房一价，有点行政干涉定价的意味，但对房地产这个目前民怨沸腾的行业来说，似乎已经没有什么市场化的概念了，毕竟稳定压倒一切。

　　一房一价，难降房价

　　对开发商来说，一个楼盘最终能盈利多少，全靠销售过程中价格的不断调整，起始定价很重要，但对于市场来说，根据供求关系随时调整定价也是体现商品价值的市场规律，更加重要。所以发改委规定各地实行“一房一价”措施，确实在某种程度上抓住了开发商的罩门，该政策的出台并不是无的放矢。

　　这个政策让笔者不由得想到“限购令”刚出台的时候，业界曾经这么讨论过，认为市场是买方和卖方共同组成的，目前最大的矛盾就是大部分买方买不起房，国家没有去限制卖家的楼价，却来限制买家的购买套数，逻辑上确实有点荒谬。“限购令”余音未落，“一房一价”的通知就倏忽而至，似乎政府准备从源头上控制房价了。

　　但具体效果如何，能否真正达到下降房价或抑制房价上涨的目的呢？正所谓“上有政策，下有对策”，“一房一价”也不是新鲜事物了，从过往城市的执行来看，效果还真不是一般的小。

　　2007年，南京市就开始实行一房一价的售楼政策，2010年4月，住建部也曾下发通知，要求房地产开发企业对取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。之后，北京、杭州、苏州、济南、上海等城市相继出台具体方案。

　　开发商想出了各种方法来规避政策，比如在精装修上动脑筋，再比如申报的时候故意拉高房价给自己价格调整设立一个缓冲区等。除此之外，没有相应的明确的政策监管部门，也是该政策之前匆匆来，匆匆去的很大原因，无法执行的政策，也就是一纸空文。

　　广州早已实施“一房一价”措施，但时至今日，也只有开盘当天才有机会看到一份有着价钱的销控表，其他时候去到楼盘很难在显眼的地方发现，对外也都只是报一个均价，广州市房管局所谓的巡查监管也许不包括楼盘现场，而仅仅是指中心备案。备案的结果不公示与众，楼盘现场无人监管，“一房一价”政策名存实亡。

　　所以，“一房一价”政策在诸多内外因素的夹击下，虽是抓住开发商罩门，但想借此降低房价，却显得有些异想天开，毕竟一个没有太多执行度的政策，也就注定昙花一现，不值得期待。

　　一房一价，利在千秋

　　但是否就可以全面否定“一房一价”呢？笔者认为未必，最起码广州市虽未出台但可能会执行的一种方向还是值得肯定的，那就是推出“一房一价”网络版。在网站上公布即将开售的楼盘的每户价格，价格到户，可以让消费者更好的了解该楼盘的定价而决定是否购买。

　　同时如果可以将楼盘一手价格信息和已经开始执行的二手网上签约信息结合，让消费者可以直接看到一户住宅从一手到二手再到转让每一次的交易价格，对合理定价和楼市的健康发展都有着不可忽视的积极作用。一旦卖方与买方之间的信息不对称消失后，卖方就失去了由此而产生的巨大的利润空间，那么炒房也就变的毫无意义，如果真能如此执行，那么真是功在当代，利在千秋。在美国等西方国家，房屋交易系统就是如此操作，这种透明度才使得国外的房价让国人觉得“笋”到极点，而这个系统的建立也更有利于推动国内房产税的实施。

　　众多行政手段的堆砌，房价的高位盘整在所难免，“一房一价”之后或许还会有更多的其他行政措施出台，“一房一价”看来已经不可能是压垮楼价的最后一根稻草了。最后一根稻草，或许有，或许没有。

　　【一周资讯要点】

　　宏观背景

　　前两月全国规模以上工业利润增长34.3%

　　1-2月份，全国规模以上工业企业实现利润6455亿元，同比增长34.3%。

　　在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业实现利润2240亿元，同比增长25%；集体企业实现利润99亿元，同比增长39.3%；股份制企业实现利润3578亿元，同比增长38.6%；外商及港澳台商投资企业实现利润1813亿元，同比增长26%；私营企业实现利润1626亿元，同比增长49.7%。

　　规模以上工业企业实现主营业务收入106975亿元，同比增长31%。

　　2月末，规模以上工业企业应收账款57418亿元，同比增长23.1%。产成品资金22648亿元，同比增长22%。g

　　人民币对美元汇率中间价升破6.56 再创新高

　　3月22日，人民币对美元汇率中间价为1美元对人民币6.5592，较上一交易日（6.5632）上升40个基点，连续第四个交易日走高，再度刷新汇改以来新高。

　　由于投资者对欧洲央行和英国升息预期增强，加上欧美股市反弹改善了风险偏好，国际汇市美元继续走弱，人民币对美元汇率中间价则延续上行走势，升破6．56再创新高。

　　存准率上调 1年期央票继续放量

　　央行上周五宣布上调存款准备金率0.5个百分点，3月25日正式缴款，此举将冻结约3600亿元的银行体系资金。但由于并没有超出市场预期，并且近期资金面也非常宽裕，准备金率的再度上调并没有给市场带来恐慌。因此，尽管市场利率上升，但资金面并没有变得非常紧张。

　　央行昨天发布公告称，今天将在银行间市场发行500亿元1年期央票，发行量较上周增加了4倍，创下逾4个月来的新高。这是1年期央票连续两周来发行放量。

　　发达城市地价增速超GDP 多城地价占房价五成

　　国土部下属的中国土地勘测规划院昨日发布报告，报告统计，2010年全国商业和居住综合平均地面地价为4488元/m2，平均增长率为10.76%；同年，全国商品房平均销售价格为5029元/m2，增长率7.11%，地价增长率比房价增长率高3.65个百分点。

　　对于地价占房价多大比例的问题，报告也给出答案。

　　2010年重点监测城市基于相同市场时点的居住用地地价房价比，均值为34.07%，处于近年平均水平。

　　住房限购政策应在全国推行

　　国家信息中心经济预测部向中国证券报独家提供的报告认为，为促进房地产市场健康发展，住房限购政策应当升级为中长期政策，并利用3年左右的时间在全国范围内逐步推行。

　　报告认为，实施楼市限购政策后，短期内投机需求的流出会导致房地产市场成交量下降，从而影响国民经济的增长。但是政府通过大规模地推进保障性住房建设，能够对这种负面影响进行有效对冲。从中长期看，住房限购政策将有效防范房地产市场大起大落，有利于内需型经济的健康发展和平稳运行。

　　报告同时建议，适度加速推进房地产税。如果住房限购政策规定了居民总的住房数量，却没有规定人均居住面积，人们往往会倾向于购买大面积住宅，这必然带来住宅和土地资源利用的低效率。加速推动房地产税进程，并逐步调整税率，将有效抑制上述现象的蔓延。

　　住房交易手续费等项目收费将降低

　　国家发改委23日发布通知，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。据此，可减轻企业和居民负担41亿元人民币。

　　通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括：一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。

　　通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。

　　增加房产税试点城市数量

　　国家信息中心经济预测部23日在中国证券报独家发布的报告认为，目前上海、重庆已正式推出房产税试点，未来需进一步增加房产税试点城市数量。同时，应强化房地产调控的货币手段，适时加息并提高存款准备金率。

　　报告建议，扩大房产税试点范围并完善配套政策。房产税将使房屋持有成本大幅上升，会影响投机者的炒房收益，从而抑制投机性行为，进而挤压房地产泡沫。上海、重庆已正式推出房产税试点，未来需要进一步增加房产税试点城市数量，建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策。同时，应加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　商品房销售明码标价一套一标禁止乱收费

　　3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。

　　广州楼市数据

　　1.土地市场：多块土地底价成交

　　近期土地（不含工业）出让/转让信息

　　近期无土地出让/转让信息

　　近期土地交易情况

　　近期无土地交易情况

　　2.新盘动态：多个项目推货人气足成交旺

　　本周预售楼盘一览表

　　统计节点：U2011年3月19日-3月25日

　　本周新推楼盘动态

　　瑞安创逸

　　项目地处天河北，拥有成熟的商业、教育、商务、休闲娱乐等多重配套；同时，深度挖掘繁华天河北的居住价值，以 “Urban Resort”的国际理念，实力联合国际一线团队--知名建筑设计公司香港王董国际、国际景观规划公司香港ACLA担纲主笔，国际知名物业公司世邦魏理仕全程提供直属物业管理及服务，打造天河北唯一纯居园林社区：1，600平米商业经营性高端会所，景观开阔独特，休闲娱乐设施完备；6，000平米风情园林，利用地形的落差起伏，形成步移景异的舒适享受；500平米度假泳池，于园林环绕之中，享受都市里的星级度假生活……为远离喧闹，保证居住的舒适和安逸，项目摒弃价值逾亿的临街商铺，向马路退让50米，于天河北的繁华之上，打造天河北唯一纯居园林社区。

　　项目26日开盘，推T3、T4栋共206套，79-171㎡的一房至三房，2.8-3.2万元/㎡带精装修，开盘当天有接近两百台客。截止27日中午T4栋95㎡两房、140㎡三房基本售罄，151㎡三房余10套左右。

　　碧桂园豪庭

　　项目位于广州市滨海新区--南沙经济开发区核心腹地，距地铁4号线金洲站约500米，与地铁2号线、5号线、7号线（规划中）接驳，畅达广州各地；另有南沙地铁站总站--天后宫、南沙环岛游等5条公交线路途经项目。该项目身处南沙滨海CBD之心，北面为板头村肉菜市场、南面紧邻南沙金岭小学、南沙第二中学，加上社区内规划自有的幼儿园，教育配套齐全。项目向西南步行1500米，可共享南沙区图书馆、文体活动中心、三甲医院-南沙中心医院等市政配套。金洲商业圈、南沙电脑城、金莎商业广场等南沙最繁华商圈离项目也在5分钟车程内。

　　碧桂园豪庭26日推售3号及5号楼，货量约为200套，面积为70-130㎡的两房三房单位，均价8200-8300元/㎡。当天人气不错，现场有搜房团，售出超过七成单位。

　　龙光棕榈水岸

　　项目位于南沙行政中心东南侧，占地15.8万㎡，总建筑面积27万㎡。项目以南北地块为界，分两期开发。首期开发的北地块由21栋11至18层的小高层组成，可提供1100多套洋房，以中小户型为主，其中主力户型为75㎡左右的中两房、90㎡左右的小三房及110㎡左右的中三房。户型方正实用，户型使用率在85%左右。大多数户型配送以入户花园、飘窗等。朝向均为东南、西南、东北向。南地块主力产品为别墅，预计要到明年才推出市场。小区规划上以围合形式布置，将建筑沿场地周边布置；中心为大型东南亚风情园林景观，并延伸进入建筑架空层；内部有游泳池、商业街等配套。

　　龙光棕榈水岸27日推售N21栋，货量约为50套，面积为120㎡的三房及140㎡的四房单位，均价8000元/㎡，毛坯交楼。当天人气一般，售出三成单位左右。

　　中海橡园国际

　　项目位于海珠老城区和白鹅潭经济圈的核心地段，地理位置优越，东临工业大道，北接金沙路，西望珠江，南面榕景路。项目总占地面积约5.4万平方米，总建筑面积22万平方米。

　　中海橡园国际3月26日开盘，共4栋27-30层高的高层电梯洋房，本次推出H1、H4栋，其中30层高的H1栋推出144套，27层高的H4栋推出120套，共推出264套。开盘前大约认筹了400个，开盘现场人气非常旺，上午9：00大概有1000来客，均价24000元/㎡，优惠登记99折，贵宾卡优惠98折，认购99折，按时签约99折上午10：30，H4栋一房一厅45平方米南北朝向的06房、H4栋两房两厅76平方米西南朝向的03房、H4栋三房两厅111平方米东南朝向的08房、H1栋两房两厅82平方米东南朝向的06房基本售馨。截止下午13：30，H1栋成交了77%，H4栋成交了82.5%。

　　岭南新世界

　　项目位于白云新城中心位置，占地总面积120万平方米，总建筑面积约180万平方米，规划居住人口5～6万。

　　岭南新世界将于近期推出映悦园二期E1-E3栋，80㎡两房和93㎡三房共192套，现接受身份证登记，可享开盘88*99折优惠，价格未定，带2500元/㎡装修，26日是登记客户预约看板房，现场人气非常旺，截止下午2点，共接待了130多台客。

　　保利西海岸

　　项目整体占地面积26万平方米，总建筑面积90万平方米，由4个地块组成，其中将建舒适型洋房组团“星海” 、超高层江景洋房组团“瀚海”以及最北端地块的超高层洋房组团“御海”。由于项目组团独立性以及不同产品的复合性，将以24小时分区智能化管理（小区智能化管理包括IC卡门禁系统、IC卡停车管理系统、周界防范系统、可视对讲系统、小区广播系统、24小时智能监控系统、紧急呼叫系统等现代化管理系统）。

　　保利西海岸“星海”组团27号在金沙洲金汇景酒店开盘推第7栋1-27层，97方三房共214套，均价14300-15500元/㎡，优惠一次性96、按揭97、分期98、公积金99、认筹98、当天99，准时签约减两万，VIP登记减五千，现场大概有300人，销控表显示共成交118套，占当天推货55.14％，客户签约率65.5％。

　　3.成交：成交量连续四周下滑，价格小幅回调

　　监测时点：2011年3月18日、3月25日

　　统计区域：广州市十区二市新建商品住宅

　　数据发布：经纬行研究中心

　　近十周签约交易走势

　　（1）中心十区成交淡静，两市保持平稳