世联楼市快评：房价备案制未必会导致楼市限价

来源: [观点网] 时间: 2011-03-22 19:05

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但房价备案制箭在弦上，引而待发。其执行并不难，难在如何执行。

　　近日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，国家发改委目前正在研究制定关于要求商品房明码实价的相关规定，将在近期推出。按照规定，开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用及物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。上述要求其实就是众多城市正在实行的“房价备案制”。这无疑是“国八条”要求的价格控制下的产物，虽然可以增加开发商销售的透明度，但对目前楼市调控作用不大，也未必会导致楼市限价。

　　楼市因为供不应求，导致近几年楼价持续攀升，而开发商更是随行就市，甚至坐地涨价，因此在购房者与开发商之间曾经产生不少纠纷。政府为维持房地产市场秩序，纷纷推出了“明码标价”或“一房一价”等房价备案制度。虽然，有的地方设置了上下限要求，有的甚至要求备案价在一定时间内不能改变，但更多实行房价备案制的城市流于形式。这带来两个弊端：

　　弊端一：变相助推房价上涨。一般来讲，开发商的备案价往往会高于市场价，销售时通过“存多少抵多少”、打折、“日进斗金”等形式让真实成交价低于备案价，在楼市上升阶段，往往真实成交价还会高过市场价，并且，随着销售推进，优惠减少，人为制造一种紧张气氛，这在一定程度上反而误导了购房者，容易导致需求在短期内的集中释放。

　　弊端二：容易人为做低楼市均价。早在2010年“9.29新政”后，限购令依次在18个城市落地，就曾有个别城市对高价楼盘进行过限制，从而保持楼市均价的相对稳定。今年“国八条”要求各地在今年一季度公布房价控制目标，因此不少城市开始将房价备案作为楼盘申请预售许可的前置条件，以此来实现当地房价的控制。这样房价备案制可能会产生一种结果：各高价楼盘分批次在各个节点均匀推出，从而保持当地均价的相对稳定。这样的结果会给监管部门及上级政府一种假象：均价稳定甚至下降了，而实际情况是各楼盘价格可能根本没有下调，甚至各档次楼盘价格全面上调都有可能。

　　上述两个弊端虽然最终忽悠不了购房者，但不利于“抑需求”之调控目标的实现。

　　房价备案制也引起部分人士对楼市“限价”的担忧。在目前楼市全面调控的大势下，各种达成调控目标的政策措施均有可能被推出，对楼市限价的担忧不无道理，因为只有限价才有可能更好的避免上述弊端，发挥房价备案制对楼市的调控作用。但世联研究认为，目前对楼市限价的可能性并不大。因为楼市限价与粮食限价有本质的不同，粮食既关乎每个公民的切身利益，成本又非常透明，这使得粮食限价变得必要又可能；而楼市并不是每个家庭都必须购买(可以租赁)，同时其成本构成非常复杂，使得楼市限价的必要性不大，同时价格限度又是因地段、档次、成本等因素的不同而无法确定，这使得楼市限价的可能性又大大降低。这也是二手楼市“阴阳合同”大行其道的重要原因。

　　但房价备案制箭在弦上，引而待发。其执行并不难，难在如何执行。