融创中国业绩会实录：今年需维持稳健、谨慎策略
作者: 见习编辑周文静     时间: 2011-03-03 02:38:38    来源: [ 观点网 ]

总体今年我们在拿地上会很小心，即使像北京、天津、重庆、苏南城市群，在我们原有的重点区域，我们今年对土地持有都采取非常谨慎的战略。

　　观点网 见习编辑周文静：3月2日，融创中国发布了2010年的经营数据。2010年融创中国实现经营收入为66.54亿元人民币，同比增长38.8%，实现溢利15.41亿元，同比增长76.9%。

　　报告期内该公司毛利率为43.3%，实现毛利28.78亿元，同比增长111.8%。经营活动所用现金净额为15.78亿元。另外，账上货币资金为人民币42.5亿元。

　　在融创于香港召开的2010年业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，融创2010年做到了一个是稳定，一个是快速的增长。而稳定的现金流对公司的发展起着至关重要的作用。

　　以下为融创中国高管层在业绩发布会上的问答实录：

　　Q：请问融创到2月份的合约销售情况是怎么样？和去年同期相比有没有增长？

　　融创：在2月份的销售，我们实现了合约额是8个亿，回款是10个亿左右，大概增长了1倍，增量和价都在我们原来预期的范围之内。卖的这10个亿，源自现有项目的销售。

　　Q：融创今年差不多有三百亿的项目会推出来，请问有没有制定一个今年销售的目标，还是你们的目标是全部都卖完？

　　融创：我们今年将会有300亿的待售产品，预计卖其中的50%-60%，因为现在卖的都是去年未售的，所以今年2月份前，我们的销量要小一点，我们主要集中在3、4季度推售多个新项目。所以，今年我们卖到总可销售量的50%-60%的话，难度不是很大。

　　Q：去年融创上市之后，不断增加在北京、重庆的拿地，想问一下今年的土地储备的会不会保持进取的态度？

　　融创：我们上市以后，买了4块地，天津2块地，北京1块地，重庆1块地，这是正常的，因为我们自己上市以前，我们就有很多的现金流，又加上了上市费用，我们一共买了52个亿的地。

　　另外，支付地款的话，不是你有多少钱就买多少的地。今年宏观调控的形式对整个现金流的的影响很大，要结合我们的现金情况。

　　现在各个城市供给保障房的压力很大，所以肯定是保证保障房用地，所以各城市都会控制商品房供地的数量。同时，政策的原因，今年的开发商的销售套数一定会减少，当然销售额不一定会减少。所以，到了第三、四季度的时候买地可能会好一点。如果有比较好的地，我们肯定会买。但总体今年我们在拿地上会很小心，即使像北京、天津、重庆、苏南城市群，在我们原有的重点区域，我们今年对土地持有都采取非常谨慎的战略。

　　Q：今年年初到现在的政策，对融创的项目有怎么样的影响？有没有计划向其他的区域发展？

　　融创：现在每个城市都有出台限购的政策，对市场的影响是非常大的。这些政策应该会持续一两年。如果房价继续往上涨的话，政策肯定还会出新的政策。

　　对于融创来说，因为在北京的项目，属于高端项目，处于最好的位置。限购令的实施，只能买一套，购买人可能想买好一点的，面积比较适合的，比较大一点的，这会对我们的有好处。

　　现在融创所在的北京、天津、重庆、苏南城市群这几个地方是足够好的，有足够多的人口，我们的土地量也是足够的，获取土地的机会也足够，3年内不会尝试向其他区域发展。

　　而且，我们在这几个地方都做得很好，我已经在天津呆了16年了，在北京呆了8年了，在重庆、无锡呆了7年以上，管起来也比较容易，现金流也比较好。

　　Q：关于融创现在现金流问题，请问当中受限制的现金有多少？今年年内要还的银行贷款有多少？土地款未付的是多少？

　　融创：关于现金流的问题，截至2010年底，我们账上的现金余额是42.5亿，其中有3个亿受限，未付土地款也只有3个多亿，另外关注的是贷款，我们今年全年预计新增贷款大概是67个亿，还贷大概是44个亿左右，这个量对我们来说，不是一个特别大的数额，因为我们多是比较大的项目，且项目已比较成熟，贷款是比较好安排的。土地款刚才也说到了，我们刚拿了四块地，总共52个亿左右，到目前为止，未付土地款也只有30个亿左右。

　　Q：可不可以介绍一下融创是怎样管现金流的？

　　融创：它是由三方面组成的，一方面是负债率，一个是预售款，还有一个应付土地款，应付土地款相对少一点，不在这个范围。这个行业的负债率比较高，所以这个因素很重要。在这三个因素方面，另外就是预售款管理，它还包括很多税，管理很困难。而且因为是预售的，比如计划卖200个亿，最终少卖了30%，这是肯定会亏的，所以我们管理现金流的第一点就是如果你想要卖200个亿的，我们首先考虑的是如果只卖150个亿，你还有多少现金流在手上，是不是保险、安全，这是第一个，一定要有危机感。我们现在的要求就是要严格制定预售计划，一定要谨慎保守，要能达到制定的预售目标。

　　土地款的话，如果要买一块地，你一定要有钱，比如说要拿下一阶段卖了房子的钱去付未付土地款，问题可能就大了。融创现在买地就是，比如说现在手上有10个亿，我就考虑买10个亿的土地，不会去考虑买20亿的土地，这样，不会拿未来预售的资金去买地，风险就比较小了。

　　此外是银行贷款，我相信好的企业，像我们的企业，或者是像很多的上市企业贷款就已经不是问题了。

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