对话中海：政策会对今年的市场产生效果
作者: 武瑾莹 时间: 2011-02-21 02:02:50 来源: [ 观点网 ]
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在目前的政策环境下成交可能会有所下降，因此我们估计今年全国楼盘的销售大概在7亿平米左右。
观点网 武瑾莹 兔年元宵节后的头一天，中海地产在香港举行“春茗荟”，向来不常露面的中海高管悉数出席。
根据之前的公告，2010年1至12月份，中国海外累计实现房地产销售额671.1亿港元，同比增长40.4%，累计实现销售面积530.2万平方米，同比增长11.2%。
而中海地产主席孔庆平表示，从以往8年来看，中海的增长都保持在了20%以上，2011年的增速也不会低于这个数字。
按此计算，中海今年的销售额可达800亿港元，但孔庆平也表示，中海的销售增幅向来以面积计算。
事实上，作为有着近30年从业历史的央企，在香港起家的中海比很多内地房企都更早领教过市场周期之中的兴衰，因此大多数人都认为中海对行业低谷的准备可能是内地房企中最万全的企业之一。
另一方面，中海手中持有的大量资金也为其提供了充足的信心保证。按照孔庆平的介绍，中海不但在内地银行的信贷额度充裕，还会在今年继续发行新的地产基金，规模3-5亿美元左右。
以下为中海地产主席孔庆平回答媒体提问的实录：
提问：刚刚落地的北京“新十五条”里面说，外地人都要按照缴税的限制购房，你认为目前这个环境及政策对我们今年的房地产市场有什么影响？
孔庆平：这恐怕是大家最关心的问题了，但其实去年所有的调控都已经成了常态。
去年5月和10月先后实行了两次调控，那个时候是有史以来最严厉的一次。大家看到结果是什么呢？去年的全国的销售面积和销售额都增长了，是2009年以后一个比较大的增长。
也就是说，从背景或者是现象来看，中国的房地产需求确实是太旺盛了，中国的住房需求为什么会这么旺？我相信在座的各位都跟我一样，都是比较了解的，主要就是因为我们的城市化进程不断加快，这个势头是不可挡的。
经过改革开放30年，工业化现在已经开始进入到后工业化了，而中国经济的结构性问题，主要集中在城市很落后。所以城市化的进程的加快，导致了需求的旺盛，这是一个大的环境，整个形势所造成的。
尽管去年出台了很多新的政策，但是我们看到需求还是很大的，因此在今年年初，中央又出了一个“新国八条”，接着一些城市也开始出了相关的政策。从这些政策的层面来看，无非集中在三个方面：
第一个方面，就是现在的需求。目前需求太旺了，即使在去年的政策环境下，仍然呈现强劲的销售和难以压制的势头，所以，只好进一步的去实施更加严厉的政策来控制需求。从这一点来讲我们应该理解中央的政策。因为现在整个流动性过剩，再加上中国的通胀预期，还有种种的综合因素，所以现在从需求的角度来控制房价，或者使房地产市场保持一个更加平衡健康的态势，显然是需要的。
政策的第二个方面实际上就是跟现在的需求有关，就是与过去银行贷款政策是一脉相承的。
第三个方面，就是它进行了结构性的调整，推出了从供应的方面来解决供不应求压力的方式，所以要进一步扩大保障性住房的供应建设，以此来解决低收入家庭的住房问题。
从这几个方面来看，政策的层面别看它出了十几条、几十条的，其实就是这么的简单，就是这三个方面，把这三个方面搞清楚了，对国家的政策就能够理解了。
这样的政策我们相信可能会对今年的市场产生效果，对行业会有一定的影响，对需求肯定会有所压抑。
包括前两天北京刚出台的“新十五条”，就是为了不让外地人买房子。这说明什么呢？说明北京的需求太旺。我看见最新的报道称北京在一月份的销售，有40%多是外地人购买的，所以在没有办法的情况下也只能这样了，我认为这是一个趋势。
去年全国销售的面积超过了10亿平米，这样一个数字今年肯定不可能再突破了。因为在目前的政策环境下成交可能会有所下降，因此我们估计今年全国楼盘的销售大概在7亿平米左右，不管怎么打压，这个需求量还是在的。这样对有品牌的、有实力的开发商来说会采取比较灵活的销售策略来应对整个市场环境，来达到全年的预期销售额。
提问：中海今年的预期销售额是多少呢？另外我们看到最近有非常多的内地房企都在发人债，或者是有其他的融资方式，2011年中海在融资方面有没有一些安排计划？或包括去年中海新发的房地产基金有新的安排吗？
孔庆平：全年的销售计划我们会在年报公布的时候正式下发文件。从中海过去近10年的情况来看，我们每年的计划要比上一年增长得快，这是一个基本的计划考量。但是因为我们还没有规划，所以我不好说具体的数字，就先把它作为一个悬念吧。
大家都知道，对房地产来说最重要的资源首先就是资产融资，这个财富资源决定了房地产公司的实力。但是我们经常会讲如果不能够未雨绸缪，等到冬天来的时候你才到处买皮袄、皮衣，可能就买不到了，或者花的代价比较大。也就是说要未雨绸缪，要早一点来解决这个问题。
我们去年做了一些相关的融资活动，都非常成功，包括年初80亿贷款，包括在内地300多亿银行信贷额度，大概是380亿元。在第二次货币政策出台之前，我们在美国成功发行了10亿元的10年期债券，另外去年我们在内地的销售，有600多亿港元。所以集团手头的现金非常充裕，足以应付任何的市场变化。
第三个就是房地产基金，大家也非常的关心，我们去年第一个基金已经投入了使用，对某些项目做了投资，这是我们为了能够验证从具体的操作当中积累经验，我们就拿了三个项目出来跟基金合作。未来我们还会再进一步组织新的基金，寻找新的投资机会，但不会再对现有的项目进行合作，今年是有这个计划的。
目前我们计划新的基金规模是3-5亿美金左右，是开放式的，到时候可以根据情况再来调整。我们希望今年上半年可以完成这个新基金的筹备。
提问：你刚才预期今年的成交会萎缩，那房价方面会不会也一些下降的可能？另外中海是否会考虑降价销售？
孔庆平：我没有这个想法。因为我们推出的产品，在各个城市基本上都是比较好的，所以从整体上看，售价有很强的弹性。
另外，我们的产品因为做得比较好，销售得不错，所以在销售上和态度上会采取一种灵活的策略。当然，还是要以现金流为王的概念来考虑销售策略。
提问：北京的新政就是为了不让外来的人买，会不会担心因销售需求减少而使产品价格受到影响？中海有没有评估过外来的资金在中海购房的情况是怎么样？这个政策对中海今年整个销售有什么影响？
孔庆平：刚刚我一直在强调，我们的产品具有很强的防守性。
比如我们现在在北京有3个项目处于销售状态，而且是持续性的，其中有1个是今年1月份开盘，就是九号公馆。当时拿了80多套出来销售，当天卖了70多套，一天就卖了10多个亿，很不错。但是这样的高端产品在项目上占的比例也不是很大，对于我们来说没有什么影响的。
当然，我们确实比较看好整个市场，但是不管是什么样的市场，我们追求的是都能够取得比较好的销售业绩，这个靠什么？靠真功夫！
我们的九号公馆到了春暖花开的时候，可以安排一次到实地观看，大家看完了以后就会知道这个房子为什么可以卖这个价钱！可能在北京市就没有这样的价格。
你说高端贵价，我觉得说高端是可以，但是不贵，买房子实际上和买别的都一样，要讲性价比。什么叫贵，什么叫不贵？物有所值就是不贵。所以我们的产品可以叫高端，但不是贵价。
提问：会不会担心在北京一些高端的项目拿不到预售证？未来10年、20年，中国内地尤其是大城市的房价，究竟是会继续的往上走，还是会回落？
孔庆平：长远来讲的话是要向上的，这是的毫无疑问的，但是不能上涨的太快，涨得太快的话就是跑步了，如果涨得慢的话就是健康。因为我一开始就讲需求在中国太旺了，全世界都没有。
我们公司的整体财务状态，到目前为止是很健康的。但是我们投资的策略会有所侧重。
说有些地方像北京拿不到预售证，确实也有这种政策，但是我认为这是短期的。如果不给楼盘预售证的话，那不等于是供应更少？供应更少的话，供求的矛盾就更加的厉害，这是从市场的角度来看的，所以这个只能是一个临时的政策，而不是长远的政策。
我们的投资策略会根据专业的判断，给予不同的市场不同的看法。总的原则就是希望有新的投资，风险比较低，防守性比较强，成长性比较好，能够保证公司的业绩落实，保持一个平稳快速的发展。
提问：您所说的防守性是指什么？
孔庆平：实际上防守能力强就是有灵活性，就是定价的灵活性比较强。
我刚才一直在强调要施行灵活销售策略，而中海是具有这样的地位和能力。如果说在北京，2千块钱买一平米的地是平民价，那么现在卖3万也好还是卖2万也好，都是赚钱的，这就叫防守能力强。销售策略要灵活，大概就是这个意思。
提问：今天早上统计局公布了1月各大城市的房价，在推行了“新国八条”后还是有很多的城市同比有差不多1成的增长。您对这个增长幅度有怎么样的看法？中海是不是预计今年的增长水平也是差不多的？
孔庆平：什么叫楼价健康平稳发展？原来我曾经讲过，平均楼价增幅在5-10%以内，这就叫做健康发展。所以从这一点来看，如果是7%多的话，那就是健康，如果超过了10%，那就是稍微有一点点过热。
但是中国的情况是，每一个城市的价格都不一样，市场发展的状态也不太一样，所以说，必须要逐个城市分析，这就是中国的房地产市场所决定的。从这个角度来讲，今年的政策应该还是比较会有一个很明显的效果，使全国的平均价格相对比较健康。
20%的增长是中海持续追求的，中海在10年前就定下了的目标。现在回过头来看，从2002年到2010年，我们的净利润复合增长超过了40%。也就是说，我们20%的目标是远远超过了。
到今天虽然市场有了一些很大的变化，但是我相信中海还会继续向这个基本目标迈进的。
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