直播实录（五）：城市观点论坛中国行2010年度论坛

2011年1月6日，全国百家媒体、几十家金融、专业机构及权威经济学家、政府官员、行业精英将驾临羊城，共同分享城市观点论坛中国行2010年度论坛的精彩。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行独家全程网络直播，敬请关注！

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　　直播实录（一）：城市观点论坛中国行2010年度论坛

　　直播实录（二）：2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）暨卓越表现榜发布仪式

　　直播实录（三）：城市观点论坛中国行2010年度精英对话

　　直播实录（四）：城市观点论坛中国行2010年度论坛

　　主持人：接下来进入今天下午的年度讨论环节，2011年中国房地产行业必然受到政策与经济形势的巨大影响。在艰难时刻，从企业模式、战略财务安全到营销等方面，如何更进一步？

　　这个环节的主题是战国策，重筹竞争力之模式、研判、个案、融资。就从四各环节分别讨论2011年房地产行业未来发展的方向。首先请出这个环节的总主持世联地产首席技术官黎振伟先生。

　　黎振伟：谢谢主持人。很荣幸会议在广州召开，我自己也是广州人。在白天鹅宾馆来到广州一定会看广州是什么，他是中国改革开放的先行者，也是中国房地产创新的先行者，今天的会议在中国即将面临新挑战的开始，这个宾馆是1979年建设的，已经31年，是中国第一个五星级级。下面的论坛改变方式，上午用了专家、学者很多数字，我想大家听了觉得这么多数字，我们该怎么做，当然对话已经有案例操作。陈诗涛见到我问我在广州有什么建议呢？我说广州最大的两个事，一个是亚运城，这是非常令人振奋的。上个地王在长沙，拍完了两年还没有建设。而广州的地王拍完马上就建设了。还有一个案例就是大家一定很关心的我们从事土地的解决，我推荐三旧改造，是广州广东省在2009年开始中央给广州的特殊政策。大家很关心，后面还有竞争力的讨论，但是我想大家来到广州我希望奉献两个比较接近广州的案例。

　　第一个对话讨论关于三旧改造与土地面粉的，先请出广东省房协三旧改造课题组成员，广东国土规划科技公司总工程师黄鹏，他刚才已经做了演讲。第二位嘉宾是广东新城市投资控股集团董事长曹志伟先生，他是老广州人，他的项目都在广州老城区，是长期做旧城改造的。第三位是广东市社会科学院研究所彭澎博士，他是广东地产也是新闻界的热点人物，很多的话题都跟他有关，他提了对广州几年的城市发展有很多的见解。第四位是恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生，他是福建人。第五位是著名的城市规划及建筑评论家贺承军先生，他也是博士。深圳和广州都是中国两个房地产发展最迅速的地方，他的改造也很特点。还有一位来自华南理工大学土木与交通建设研究员、经济管理与房地产研究所的所长王幼松教授，他是清华大学毕业的，他对香港地产很有研究。最后一位是广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士，她们公司做园林设计跟很多大公司是合作的。

　　黎振伟：我做主持有点难了，在座这么多都是专家，我们怎么样拿出精采的对话给大家分享，我要求嘉宾这个环节不要说虚话。第一位还是先问开发商开始。曹总拍地很高，三旧改造给了我们的好的机会，因为不需要竞拍，你怎么看待广州这次机会呢？三旧改造参与怎么参与更好呢？

　　曹志伟：我只是一点感受，三旧改造的话题很热，经常开发商坐在一起就说你签了多少村。中介公司也签村，实际我感觉到现在村长受欢迎的程度远远超出政府官员。我感觉到土地资源在利用和再分配，我们自己本身有两加工厂很多年前买的，这次也在三旧的范围内。当然也碰到一些实际操作上的问题，我们在改造过程中也面临选择，实际上的操作上不是招拍挂，如果是住宅的话，大家看到南站广铁的也拍上去了，大家觉得广铁自己拍回来很划算，只给三成的钱。但是这本身就是他的地啊，我想企业还是要企业所得税，然后拍卖得价我不知道要不要交营业税，实际上原来的地主没有拿很多。而且这些地都是长期投资，很大的压在那里，我们也碰到这些问题，另外从社会的角度大家看，如果做政协委员的角度，我们一边在不断做旧村的改造，当然也不断创造新的三旧。这段时间我在广东地区周边看，广东省建设特别有差异，哪怕跟安徽这个地方比都感觉乱。楼比较乱，新的三旧已经不断地出现，并且三旧改造的政策，等于鼓励新的三旧乱的出现。另外三旧的目的在于把原来的宅基地旧厂房改造，但是现在相当大部分单纯把这部圈进去改造根本不行。当时去做征地的时候，我也帮他们划过平方，改得七八成也照配，这种只有提高容积率去解决问题，我们往后的所有的宅基地尽管违章尽管往上盖。这种做法我想市场让出一部分份额，出来做一件好事情，但是实际上的管理能不能系统地管理到位，我深表疑虑，我也有这些疑问，包括是不是所有三旧都改造，这也是在旧城的基础上。当年我是提出方案怎么保护安宁路，把它改造称广州的新天地，这也是规划上的问题。当然我们当年也些专家说广州是没有文化的，所以就没有保留。我那天晚上大概去看了一下西关，去请这个专家吃了一碗云吞面。他说我能不能再吃一碗。我说不请了，你不是说广州没有文化吗？其实这也是文化。

　　黎振伟：谢谢曹总，你是也责任感和文化的开发商，他不是拿了地拆。如何保护城市，如何拆改造，还有很多难题，这方面我想请彭澎博士，怎么看三旧改造，其他城市做的时候如何吸取经验和教训。

　　彭澎：我正在做几个和三旧改造有关的项目和策划。其中有一个是旧村的对开发商是必须跟村里面谈的，完全可以合作。还有一个旧厂房的，我看了一下里面实际上很优美的环境，但是如果说保护性地开发创意产业园，从商业上成功得不多，所以大家还是想把它转变成住宅。这里面对开发商讲我跟很多开发商谈过，开发商最头痛不得不合作。原来的企业是迁走了，现在很多企业都知道有油水就去做。有些开发商是非常讨厌合作，长期合作可能对旧厂、旧村的改造是比较大的难题。我想旧城改造当中是不是全部拆掉，那么多当年的地产我们都搞不清楚，现在能不能保护下来，提升他的使用价值，这些是我们旧城改造的面临的体系的问题。广州和深圳是两个一线的城市，除了北京、上海是两个一线城市，广东在房地产开发当中一举一动都会影响全国。三旧改造给广东乃至全国提出了一个新的土地路径。广东土地没有了，只能去想三旧土地。这可能增加了我们获得土地的难度和复杂性，这点是讲具有今后普遍意义的事情。这是我的看法。

　　黎振伟：谢谢彭博士，他讲看起来是一个好机会，但是这个机会背后非常复杂，因为量大要普及。如果他们错过了就不行了，大家很精明。这个话题真的很复杂。不过广州是一个千年老城，三旧改造是不用说了。但是深圳从一个渔村发展到现在只有30年的城市，为什么也同样需要改造。深圳改造说起来是一个很难的话题，这么短的城市，以后城市发展当中如何发展得更好避免改造。

　　贺承军：可能亚运会的时候微博老百姓可以骂政府，今天上午来了一个广州的朋友，他是亚运会的策划。节目单讨论一个月出来。公布了一个顺序，广东很中国这是一个调侃。通过调侃来说三旧改造的问题，前面是开发商一位是研究专家，我当过开发商，现在在深圳搞研究。首先确定一个问题，土地政策三旧改造不光是广州连深圳也要重视了。到2002年-2004年转变，招牌挂还是有问题，立马旧改就出来了。我个人非常反对土地垄断，觉得这是一个很坏的东西。在合法的土地垄断的市场上来建房地产市场。我个人来说，违法建筑，中国不是一个纯粹的市场，政策式的。政策也是运动员，没有办法，利润博一下，历史阶段看大市场。反而我觉得高房价不怕，大量的违法建筑占地占了50%，住的人超过了70%。所以在这个问题上我们谈就改，为什么深圳搞了6年就改实际上真正完善的没有什么。据我所知，推动最快的项目最公正透明的唯一一个项目是村民占股份的。我觉得这就是未来三旧改造的真正的实际情况。我们的村集体土地是可以和开发商合作来做，这是政府愿不愿意做开发商的马前卒，和平谈判必须村民参股。刚才两个基本的建议，一个是透明的收入，另外可以不靠你，治安、涉外公共服务，作为旧城改造的必由之路。非常切实地合法化成本太高。谢谢。

　　黎振伟：贺先生谈的要点是政府参股。贺先生讲广州真的是一个很平和的城市，宽松的城市。我想问一下恒亿集团的主席郭建平先生，你们企业做了很多年的房地产，你们对土地拿地很厉害，你们对三旧改造是怎么样考虑的，你们觉得拍第更好还是三旧改造好呢？

　　郭建平：我觉得国土资源部给广东非常好的政策，三旧改造。实际上这二十年发展都留下的城中村需要改造。农民是具体地没有收益你要强行征用很难，只有政府出台政策可以改造，谈起来就容易了。第二随着二十年的发展早期规划的工业园区，随着二十年变成了中心城市，这些厂房实际上也是可以作为商业的，只是没有政策。第三就是一些城里面传统的建筑风格需要保留。像上海新天地保留了传统风格的建筑，所以我觉得三旧改造一个是非常好地节约利润土地，一个是可以改造城市的大面貌。拍卖地的时候不去用，沿街的全部买，后面全国下来了成了城中村。每年拨款很多去改造城中村，所以我觉得三旧政策出台之后，能够尽快地想全国推，也让我们其他省份能够早日受益。听说福建也要马上出台，如果能够及时地出台，我想给可以大大缓解土地的压力。

　　黎振伟：有没有想来广州尝试一下

　　郭建平：我觉得像这种旧城改造适合本地做，因为要跟老百姓打交道。

　　主持人：希望福建也尽快开始。有一个敏感话题是容积率，还有如何补偿，容积率抬高会破坏环境，这个帐很难算，所以广州有一段时间都是跟一帮专家提出来政府拆迁过程中太高容积率了，所以政府和专家吵起来了。还有建筑文物怎么保护的问题，所以挺不容易的。王博士你是做房地产经济的，怎么平衡这个更合适，这也是广东的经验，怎么找到平衡点更好一点。

　　王幼松：关于三旧改造我觉得最重要的是合法，经济利益能够均衡，第二个问题实际上今天我们在广东省的房地产协会联会上有一篇论文做了分析。今天很有幸来参加观点的论坛，所以我也把我的观点说一下。因为在业界主要是做地产的。第一是依托文化和实物，建筑和住宅都是历史的文化的载体，在历史发展里面是一条轨迹。像广州2000年的历史有长的轨迹，不应该用新的点来看，对大量的拆建我们要留一下文化文脉。第二要尊重科学和专业，通过国内发展的情况来看，还是主要靠行政力量主导。这个过程在未来的发展应该逐渐地淡化。第三我们现在从市场的了解，中国经过了30年的房地产的发展，人均居民的面积在世界上不低，而且发现控制率很高，现在很多子建了之后没有人住在里面额资源浪费了。谢谢。

　　黎振伟：王博士提出另外一个观点，城市不能大拆大建，改完之后就没有历史没有文化了。那是广州的历史，在广州没有很多了，一下子恢复了广州对自己都很自信了，我觉得对广州我也很赞同三旧改造不能大拆大建，否则这个城市就完了。来自华誉景观公司的，刚才听到王博士很多旧村的改造拆迁之后密度减少了，你们作为景观公司如何在智能改造中创造新的居住环境，你们有什么好的经验给大家分享。

　　张明燕：刚才几位专家谈到在这个过程当中有很多的潜在的问题，在这个过程中我发现真正做这一块经营者是非常没有经验的。我们提到旧城改造就是到旧城镇到新居住的改造，实际上并不是把拆掉的农民房建城高楼大厦就可以了，实际上也很需要城市功能的体现。在这一块所体现的城市功能是什么，是从居住层面。从城市层面和商业的层面，我们接触到在佛山那边有一个项目，跟村落里面去合作的，但是他的问题他想建很多的商业的，但是做什么产业不知道，完全是带着很大的偶然性的。这样很可能当你把产业建起来之后没有人来你这里组没有买，有很多跟经济相关的方面。在我们的工作当中是跟很多地产商大交道，我们有很深的体会。另外关于环境方面，实际上作为对于国外的案例我们会研究地比较多，实际上现在中国的地产粗放型的经营，将来到不可持续将来更高的水准经营模式，所以我们看到国外当经济发展地越来越高，他的三旧改造的比例会越来越大。我不知道大家留意到没有，世博会德国的展馆里面他们有专门的旧区域改造，旧的是什么样，新的建成是什么样，实际上发达国家到了一定程度他的这种改造已经占到开发量的大半。而我们国家现在还是拿新的土地占绝大多数，所以我想通过这样的论坛给大家一个更新的信息，重视这一块将来土地获取的重要的方面。这是我们在设计中看到的一些方面。

　　黎振伟：谢谢张总。张总说的问题他们见了很多开发商没有经验，所以结果很多一时的没有了，讲到绿化，看这个城市有没有历史，就看这个城市有没有大树。在广州有两个项目其实是值得大家去研究的，他们都是在2000年前策划，我参与了一个广岛花园，创造了很好的主题叫做大榕树下建造生活。另外一个中海做的，这个项目是一个老的纺织厂，他有一个很好的概念叫做岭南新加坡都市新生活。但是他里面生态概念很好，所以张总我很认同你，其实环境在旧城改造有很多的题目要做。黄博士你研究了很多的三旧改造的案例，现在给你换一个角色，你是开发商你明天拿到旧村你怎么做？

　　黄鹏：如果换一个角度来说，作为开发商我可能不管怎么样都会把利益放在第一位。在这个利益包括的情况下我要尽可能维护好相关的刚才各个专家、领导提出来的各种方面的景观怎么处理我才能去改造。如果拿到一个项目即便做得再高我没有钱赚也不会做。大家在任何城市那到的地如果是三旧，当然广东不一样因为有政策要采取不同的应对措施。就一般而言，你拿到这个东西你不是一拿到实际上在前期要做很多的工作。比如城中村你要做大量的调查去协调，如果真正意义上要做最终要归结到拆迁的难度，风险的控制，在前期要完成。另外专家也提出来我有些产权东西，专家提了，深圳有专家公司，广州其他地方城中村是散的，有一个经济联社就不错了。对于这种产权和有些时候房屋的产权人不清楚的情况下怎么去办。我要对整个区域情况要有初步的摸查。为了使拆迁更顺利一下，第一轮咨询90%愿意拆迁，做方案，这个方案有2/3的人签了你才能去拆。实际上可能在时间让你带来的利益是成本提高的问题，可能使你后面很多面临的钉子户、问题户减少到最低。我认为前提的研究居民的基本的状况对方案的理解程度都要有一个理解。然后才能实行拆迁。对这块包括房源安置，包括广州这个地方愿意原地安置，都有他自己的特点，我作为开发商我愿意原地安置，你首先还是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的风险和时间进度，这样才能让你的效益最大。

　　黎振伟：利益第一、风险第二，方式方法第三。好，进行下一场讨论，有请第一位嘉宾也是第二场论坛主持黎文江先生。

　　黎文江：还是继续请你主持，我知道有一些观点碰撞，还是你来。

　　黎振伟：好，第二位三远集团副总裁陈章勃先生，第三位是广州房地产专业的名嘴寒铜投资顾问有限公司总经理韩世同，第四是自身地产评论人王世泰先生，最后是中山大学教育学员培训中心主任徐晓良先生。

　　黎振伟：亚运城是大家都很关注的大盘，做得这么成功不容易，我们来解剖一下这个事情。首先合富辉煌集团，我们请黎文江先生做介绍。

　　黎文江：因为我觉得有五个特别的地方和一般的案例有区别：第一是地段特别，离中心城区很远，一般做押运村亚运会的运动员居住的地方，离主要的运动场比较远，为什么会在这个地点，是由于广州市政府对广东新城的规划，把它起动广东新城的意向，所以放得很偏远，大概是在番禺的西南边。第二他是楼盘比较特别，这个楼盘是政府全部做好之后，8000套，运动员、媒体、官员都住在里面，全部建好把打包卖给开发商，这是跟其他楼盘不一样的地方，政府完全做好之后，包括小区、运动场、道路全部做好了。政府在这方面投入了160亿，然后卖了255亿，虽然255亿是比较高的价，实际上政府拿了90个亿，所以这个是第二个比较特别的地方。第三是比较特别的时间，销售时间是比较特别，9月16日开始销售，过了十几天来了一个外地人不能买，本地人只能买一套。这8000套怎么销售时间上也是很特点的。第四本身的营销也是非常特别，本来还要邀请经纬等营销专家，第一个有现楼不能去看，由于安保的原因，除了运动员不能进去，其他只能在外面远远地看，而且还没有样板房，直到有4000套买了之后搞了一个样板房。在卖的时候9月16日没有户型图、样板房只有一个沙盘。价钱也比原来的要高，但是我们拿出来的时候是12000，超过媒体预期。第五是销售得非常好，我们没有销售场，只有两个卖点。13天里面就认购了4000多套，到现在基本上超过了50亿。最近上个星期也卖了103套，基本上每天15套到20套，到现在限购令之后也是这样。

　　黎振伟：黎先生做了介绍，那我在里面听这个项目营销案例很好，对这么大的项目是不是营销特别，特别的项目特别的营销项目，特别的时间特别的价格，现在还有许多不同的观点呢，在营销上面还有更多的东西决定成功？

　　韩世同：这个调控整个市场在8月份之前几乎没有投机性的购购房需求的情况下可以造出这样的情况，我觉得还有几点，第一他是五大开发商联手，有了舆论效应。包括我都要封口，我这个罪名绝对担当不起，但是我再问亚运城把房价这么高，未来怎么办，这是一个问题。还有广州新城发展是200平方公里，不是仅仅地738万的建筑面积，未来的发展空间到底是猛火滚汤好呢，还是老火炖汤好呢？还有政府为什么要把这个好处给开发商呢，那么你剩下的300多万平方米，这样做到底合适不合适，我们要提什么价值，政府亚运会的确给广州带来了翻天覆地的变化，要不要一次性地捞回来。但是我承认这次五大开发商联手，让所有的媒体惊声，甚至导致的或了第三波调控都有关系，到底好还是不好。我们现在所处的环境我认为是对经济、政府、开发商、银行、消费者都不好，后面的生意该怎么做这是我的担忧。

　　黎振伟：当时拍这个地是万科、保利、中海，后来按道理国企不比民企差，这个项目立意很大，拍不到这个很后悔；我想问一下三远集团，如果你是开发商遇到这种情况你们怎么去面对这么大的项目？

　　陈章勃：我们福建开发商这种大项目很少，我们福建从福建跑到广东开发楼盘，在大家眼里也算大盘，但是比起亚运城还是小巫见大巫了。这个强强联手是民营企业可以借鉴的地方，因为强强优势都结合起来了。我认为这个是亚运城是最成功的一点，能这样成功地销售出去，我认为是主要的原因跟力量。这是我们应该学习的地方。

　　黎振伟：如果有机会去看看这个项目会更加深刻。深圳大运会有没有项目，如果有你怎么操作，王世泰你从深圳的角度怎么看这个项目？

　　王世泰：在2010年史上最严厉调控的背景下，亚运城取得如此骄人的销售，我觉得可以写入中国房地产经典大全。向广州同行致敬，很了不起。第二表达一种感触，我们现在亚运开过了，我们今天坐在这里其实是后亚运时刻，可以使我们从热闹和喧嚣当中走出来，回顾这个经历，能保持对楼市观察和思考的理性。我想说一种判断，但是都说营销是很多国企和民营企业的强强联手，我承认这是对的。同时不要忘记了亚运城头上的符号，亚运。政府超过1000亿的投入让公众对这块的期望值飙升，我们除了要向广州的同行致敬，其实向政府表达心中的敬意。还有为什么政府花了这么多钱来投入，使这个亚运城的价值有了极大的提升，其实他是城市的公共利益被谁分享了？政府得了好吗？政府目前的状况我用家乡一句老化，花了灯油钱、坐了黑地上。因为政府要限贷要限购，少钱的钢需会买你限贷。2010年的民间的评论，调控很猛，结局很窘，楼市很疯、百姓很蒙。同样广州市政府不能避开这个层面。1000多亿公共的投入一个直接的指向是为了办亚运会，改善交通。所以政府很难以逃过民间舆论的这种批评，包括韩世同老师说的。谢谢。

　　黎振伟：这是来自深圳的声音，确实这种现象今后讲很多，因为在中国很多城市我听说在深圳开大运会的时候，世界都很惊讶，我相信亚运会也会惊讶，奥运会也会惊讶，这就是中国。所以回过头去亚运的成功政府的作用最大。这个最大的作用是否最大的利益怎么去分享，这要冷静地思考。作为开发商考虑的是自己的，你作为评论人考虑公众的利益这是不矛盾。徐教授你作为学者的教授这个案例你怎么评估？

　　徐晓良：亚运城的成功从各个层面进行了剖析，我作为学校总体的判断，我觉得亚运城也好，还是其他成功的项目都有共同的共性，今天讨论这个主题，重筹竞争力要进一步剖析一下，我觉得可能从五个方面来进行解读。

　　第一、做好一个项目要有经济的硬实力。说白了就是地产商口袋里有多少钱，但是今天讨论还不仅仅是从这个层面解决，刚才苏鑫经济的硬实力，这个可能是现在时下大家比较关注的房地产基金。因为在学校里面我们也要比较，但是都很关注这块，我们自己也有资金，今天在座的还有几位同学都是这方面的专业人士，有专业做券商的同学，也有做法律事物方面的同学。我们的基金之前是投一些企业的项目，我相信苏总的判断，2010年基金元年，2011年可能是房地产基金元年。

　　第二、文化的软实力。亚运城做得这么成功，还有海尔的云社区解决的问题，主要是对楼盘软实力的体现，一方面通过产品大家能看到确实认为很好。可能不仅要从产品体现因为文化产品体现不出来，要通过人品来实现。有的人说人品不能直接看，可能好的项目做出来别人也不一定能听懂，但是通过良好的信息好的方面来解读，竞争力很重要的一点，在座的各位高层管理者，对人品和产品的加工的能力。

　　第三、政治的巧实力。我觉得政商互动在中国是很大的课题。可能我这里解读的巧实力是关注整个社会的变化，因为我也在思考，说城镇化创造了需求，所以很多人要买房子。背后的工业化是在工业需求，更多的人到了城镇，但是我前段时间去了东莞考察，是不是伴随了调整工业化进程是在加快还是在减退。

　　第四、社会的和实力。刚才谈到土地征收，也看到一个数据有70%的上访是跟土地有关，在城市里面就是三旧改造，在农村就是土地征收。怎么样能够用一种社会的和实力构建和谐的社会不至于出现钉子户，不至于浇汽油把自己烧死，这是开发商的技巧。

　　第五、我接到观点的任务之后，又去了一次亚运城就是感觉就是生态的美实力。我平时在生态大学，刚才说看一个历史就要看大树。我们吃了一顿两百块钱超大火锅那未来确实会非常旺，整个环境非常优美。谢谢。

　　黎振伟：果然是教授，我想他的硬实力、软实力、巧实力、和实力、美实力不光是对亚运城对所有的项目都是一样的。谢谢各位！

　　黎振伟：我在讲课的时候经常讲项目，最近经常要将企业管理，我推荐许多讲企业管理的老师，注重企业竞争力进入下一环节的讨论，上午我记得大家有一个论坛，金科地产的管理机制，下一个环节就由李总来主持，企业的万科三千亿与模式之辩。顺便我帮李总在邀请几位嘉宾：美佳华事业有限公司总经理陈培源先生；北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝；兰德咨询中国有限公司董事长宋延庆；深圳众厦事业发展有限公司董事长郭澍楠；《每日经济新闻》报社编委黄波。把主持交给李总。

　　李战洪：主持了很多场对话，第一个是让自己说话得时间非常少，第二控制时间，第三让嘉宾不想说不敢说的尽量说出来。我们的题目是万科三千亿与模式之辩。首先我自己是开发商，我就想让开发商这一块后讲，先请黄波，我现在看到三千亿很吃惊，怎么想包括亚运城50个亿也完成第这么漂亮，这造就了千万的楼。我认为包括限购包括央视和媒体一直说房子的事情，我想请媒体的角度请黄总谈一谈。

　　黄波：我想我是代表媒体说两句。李总说到一个话题大家谁在做营销，我毫不夸张地说一句，李总本人就是营销大师。说起做营销其实我觉得整个市场圈层和跟房子有关的方方面面的机构和企业，甚至包括所有的学员都在做营销。打广告是营销，买房子口碑宣传也是一种营销。他这个政策是好是坏不论，但是给房地产传递出来一个信号。

　　李战洪：如果央视不天天说房价，如果政策进入常态，我想这个房地产更正常一点，你认同不认同？

　　黄波：李总不能把责任推到媒体身上。其实在开始的时候，我觉得三千亿已经万科放言了，很具有浪漫情节。我看了观点这次的G30的排序，从2010年房地产超过600万有3家，超过500万的有7家。未来从今年到2011年到2012年三年的时候，我觉得200亿以下的规模的销售额在国内市场上不管是话语权、声音不如以前那么风生水起了。所以我觉得三千亿很浪漫，但是我觉得也不是遥不可及的。万科和现在正在异军突起的保利，不管是上市公司企业管理模式能不能跟得上服务，现在我们知道万科在城市公司之上和总部之间设置了一个层级，从总部到华东大区，能不能起到真正的有效的管理。其实分担总部的职能有些比较务实有些不行。

　　李战洪：我说当万科三千亿的时候，说明市场集中度越来越高，其实不需要看到中国房地产的中石油，如果出现的时候未来的分家G30将控制话语权，万科是一种模式，大家商业模式不一样，各自发展。在面临产业洗牌集中"越来越高的情况下，我们的企业就要开一个什么样的模具，请北京的朱总，在这种态势之下我们要开一个什么样的模具？

　　朱仝：刚才听了各位的发言很有启发，首先说一下咱们这个论坛的主题是三千亿，现在万科实现的一千亿，三千亿可能在不远的将来。2003年的时候博鳌王石的辩论能不能达到100亿，从那个时候到现在没有多少年。当然当年不一样，当然的房价是5000块现在不一样了，肯定要增长。就拿我们公司北京卖分是8000多块一平米，等到后期的时候建设了地铁，一下子就卖到18000一平米，一平米涨了1万块钱。关于钱数的问题可以说得很漂亮，万科也可以说得非常好听，但是实际上欣喜之余，我认为要清醒地看到整个价格涨上去了之后的数字。一定要镇定地安静地想一想到底是怎么回事儿。第二关于发展模式，我认为在中国来说，是一个大政府小社会的模式，跟欧美不一样，市场经济充分。现在尤其在北京，大政府小社会的概念我们充分地体会到了非常厉害。想让你供多少地就供多少地，说不好听土地局就那么几十号人忙死了也供应不过来。在这种模式下开发商的发展就落实到企业上，采取什么变化和模式做。都说咱们是在夹缝中生存，住宅不行了，是不是转到商业地产。商业地产也很多形式，像旅游、文化我们是不是模式上转变一下。最近北京十家地产和少林寺谈文化旅游，最后张艺谋有意向理想，在少林寺可能跟冯小刚音乐家、导演合作做少林禅宗文化大典，在少林寺旁边的山上已经有这个东西了。可能在环北京地区有北少林寺，在那儿京地区做文化地产可能也是新的发展的模式。所以在中国政策不断变化，几个开发商包括万科，万科原来是坚持做住宅地产，我们也是跟万科学我们就做住宅不要做别的。但是现在万科也在转变，只有变才能顺应形势适者生存。

　　李战洪：面对新的形式有硬工夫怎么都不怕。国家有一些企业通过这些早早就进入了商业地产，包括收购和兼并、合作，我们现在请了深圳陈培源。

　　陈培源：我是深圳美佳实业专门做商业地产的，尤其是在三线城市。从今天早上有很多嘉宾谈到转型，原来很多大的住宅开发商现在也逐步进行商业地产的开发。但是我们企业现在商业模式坚持在三线城市的核心位置开发，这个模式比较稳妥。现在一二线城市个别城市的开发蛋糕有点过了，所以我们对三线城市的开发比较有相信。有几个原因：一个是城市化，今天大家都谈到城市化进程。一个是消费的增长。产业的转移，现在很多沿海城市产业转移到内地，这个产业转移对将来三、四线城市有非常大的空间。第二点通过我们做了这么多年的体会，真正要把商业地产项目成功地运营，有一定的难度会碰到很多困难。现在大家都拼命地开发通过转型实际上各种的一些苦衷我们也是深有体会。所以整个成功的运营商业中心、购物中心不容易。第三我们觉得对三线城市的意识，他运营好不太容易，如果商业地产运营开发过胜了之后可能比住宅过量开发更加可怕和被动，所以也希望在转型期间大家有一个适度的合理的安排。我接这个机会讲一些体会。

　　李战洪：是不是开一个关健词三线城市，三线项目，中心地段。难得的宋总经常写文章，你最后做总结发言，因为你把他们最后的建议。

　　郭澍楠：我是众厦地产的房地产服务机构，我们有15年的经验，我个人有18年的从事经验。我看从房地产发展到高潮到低潮、低潮又高潮，从今天和下午听的各个专家对市场的看法，我觉得整体总结一下目前我们中国房地产的市场。有些是怨政府，有些是怨开发商，有些是怨我们的民间财务太多，但是我觉得这些都是正常的现象。我把中国房地产市场形容在健康发展中的部分不健康的现象。我们现在的房地产从规划和产品来讲，我觉得我们所有老百姓都获益了，在这个过程中有13亿多的人，房地产开发只有12年，我们要对房地产市场有那么完美的要求我觉得是不现实的。第二今天话题是万科三千亿，我自己认为万科的三千亿如果从今年的1000多亿我估算在第五年他就能达到三千亿，或者未来可能会出现凡垄断的阶段。我曾经看过万科的预测在2014年可以达到两千亿。这些不是以开发商是神，或者不是他们有多大能耐，我觉得以来的是中国庞大的市场，我们在这样的民间财务不段增加，消费方式也不断增加。所以未来的市场我甚为是一个巨大的市场。所以我一直对开发商所的话，我们大胆地去发展。

　　另外代说一下重筹竞争力，早期的是资源型的竞争。现在是产品型的竞争。我今天下午听了海尔卢董事长的云社区我觉得这就是他对产品竞争力的开始。我觉得未来不管市场政策怎么走，我们如何打造产品，让这样一种用家、商家、政府能共赢的现状。要提升产品的品质，我觉得可能要两个。1、在未来房产开发要产业化。2、不但要产业化还要产业整合。所以未来如果是一个整合者的身份变化产业化的方式，我想我们的方式会更大。谢谢大家。

　　李战洪：给我们提一下建议。

　　宋延庆：10余家媒体签了协议，说三点：刚才李总说要说点真话、实话、大胆的话。第一、三千亿有两点值得置疑。首先是不是真的是3000亿。我们看了他们的数据也分析了万科2010年的数据，会发现一个非常诡异的曲线，诡异在什么地方？比如去年合同额是600多家，合同销售额是400多家，我个人觉得他个人结算是700多个亿。这就是做财务的技巧。第二1000亿是不是第一，也未必。我为了求证这个事情我问了万达，万达是这样说的我们今年合同销售额能够确保600多亿以上，同时还沉淀300万平米的持有物业，如果按照15000千来算保守来算是什么概念。另外还有一个中海的两家企业，这两家加起来也是非常高的。所以我说的第一点是不是1000亿，是不是第一。我个人表示疑问的。

　　第二、三千亿，也怀疑也不怀疑。所谓不怀疑如果未来10年符合递增的话，绝对没有问题。但是我表示怀疑有三点：1、王石要退居二线，因为没有一个企业家的旺盛精力保持20年。2、目前万科的产品线还不是全覆盖的。我们真正房地产的产品线可能在六七个才能全覆盖，目前万科的产品线略窄了一些。3、是模式。1月份给楼市写了两万之争的后世，万达的商业模式是现金滚动资产模式，他通过滚动让自己的资产越来越多，越玩越轻松的模式。一个是越玩越累计模式，大家可以比较一下。另外还有模式之外，他两个比较可喜的都是标准化的连锁开发复制，我们在座的大多数开发企业走得是差异化的模式，一个项目一个样，差异化的模式很难整合几个专家，我们建议要向两家学习标准化复制模式。

　　李战洪：最后问一句话就结束这个环节。首先问陈总，就三线城市做五万平方米需要自主资金

　　陈培源：每个城市没个地块都不一样，具体没有办法说。

　　李战洪：朱总你说什么样的三线模式企业单项目才能让自己的企业立于不败之地。

　　朱仝：我们也是出击把自己的事情做好，其他的变化再说，只有把自己的事情做好了，才能已不变应便谢谢。

　　宋延庆：关于模式的研究我有很多文章，说起来比较复杂。

　　李战洪：做顾问公司现在很不好做。

　　郭澍楠：的确很难做，这个市场很严格，政策也很难作，大概是20%左右。

　　李战洪：认为真的许多房价降吗，大多数都买了，我想问一下你觉得人真正的愿意房价降吗？

　　黄波：每一个人希望自己的不动产增值，又希望自己买的下一套越来越便宜，我想整个人类都是在整个纠结不断前进。

　　李战洪：感谢各位专家，感谢在座的嘉宾。

　　黎振伟：好的，最后的环节最关注的资金，今天上午曹总给我说现在很多公司都在抓紧安排年底销售，所以资金回笼很重要。最后一个环节艰难时刻、上市、信托、基金无余融资，这一轮的主持是平安物业投资管理有限公司董事长邹益民先生，请上来主持。

　　第二位嘉宾是广州政协委员新城市投资控股集团董事长曹志伟先生，他是论坛的活跃分子。第三位福晟集团常务副总裁何建华先生。第四为宁波白龙房地产有限公司总经理谢耀生先生。还有高和投资董事主长苏鑫先生以及庄凌顾问张映光。

　　邹益民：各位朋友，现在讲到这个问题，讲到了钱的问题，我想我们就干脆放开来大家各自第一大家认为是不是艰难时刻，第二认为未来的一年或者最起码本年会不会是最艰难的时刻，你作为开发商你怎么去渡过这个艰难时刻，作为投资公司你有什么好的绝招告诉大家，应该还有些什么方法可以做。

　　曹志伟：我们有太多的感受，说艰难时刻我做这一行因为分配到房管部门到国企、外企、民企每一年都是艰难的。只是说你自己怎么认清自己的定位，做企业还是做对能做的事情，至于说上市很有融资这些，也面临很多的东西，比如说在企业角度讲面临生存和企业良性竞争，因为涉及到上市公司。大家看一下上市公司的分红，根据上千家的公司给股东的分红能不能拿到银行的利息。也有过发展与诚信之争，我们的照顾项目的内容和资产评价，这些很难说。还有规模和责任争这些挣扎的过程中我们还没有选择上市，只按照自己发展的速度自己能做的事情去经营。你说艰难也艰难不艰难也挺轻松。按照今年国家政策，既然中央的会议已经开了，一定不会超过10天之内，一定会出另外的调控政策。所以会不会说像做股市一样。

　　邹益民：曹总用平常心对待，现在说的最严厉的调控可能跟以往的相对最多就是多了一个限购，其他一直都是一样的。

　　曹志伟：限购我现在压制你赶紧买，到我松手的时候你还能买。

　　邹益民：用这个心态去对带就行了。

　　何建华：刚才曹总说艰难不艰难年年都艰难，我赞成这个观点，每年都说艰难但是到年底还是一样，中国还没有出现雷曼兄弟，我觉得困难肯定有。我个人观点2011年比2010年艰难很多，这个应该说从最近的一段时间跟一些沟通的时候大家都感觉到2011年相关的政策也会出来。但是也不要悲观，我觉得还是有很多的渠道，有信托、基金、私募等等，随着说2010年中央对融资信托开始把关了，我想银行其实跟信托一样也是企业也要赚钱，资金我可以把它比喻成很简单的例子，就像水库一样，这个闸不防水，其他闸也要防水。很多渠道就是融资创新，今天谈到上市，福晟集团上市，企业做大做强企业是一个重要的途径。但是现在房地产上市太难了，我们有一个想法，我们在进入福建这个市场，我们收购了福建的一个一级建筑企业是国家一级建筑企业也是福建省唯一上过鲁班奖的企业。最后我们还是剥离起来建筑做，我们想地产不行我们就借壳，要借助资本市场。所以我想上市这个也是企业做大做强的重要的途径，所以其他细的方面就不重点讲了。

　　邹益民：何总讲的是新年还会继续艰难，尽量做上市是好的路子，宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生。

　　谢耀生：房地产行业年年都不好过，我感觉有一年比较好过，就是2009年。大家销售把忖量房子都卖完了，应该说是比较好的。这个论坛的讨论的题目是钱的问题，实际上对我们这个房地产行业来讲，钱是最重要的。为什么论坛前面说是艰难时刻呢？实际上很敏感，从去年开始到现在实际上我们房地产行业要步入艰难时刻了。都是因为钱的问题在作怪，本来货币政策是宽松、放松的，从去年下半年开始几次调高利息利率，这说明货币政策进入的观点，像提息通道了。我们房地产行业来讲，不管是开发商要钱，买房的人也要钱。没有一个楼盘100%是全部自己付款的人，肯定要50、60%的人需要按揭。把我们的供应的需求的这一量给压缩了，所以我们明年的日子确实会慢慢开始不好过。但是在座的也不要太灰心，因为通过2009年大放松的环境下，现在逐步收起，到今天这个位置上我们还是在比较宽松的情况下生活的。还是在一个低利率的状况下进行，如果说我预计一下，把贷款提高到8%左右，在座的人要紧张起来。不要说三千亿，这个要跟政策配套。我想谈这几个点

　　邹益民：现在请高和的苏总。

　　苏鑫：我们在市场上怎么融资，无外乎是银行、信托、基金。如果是银行先要看你有没有东西可以抵押。如果我们找信托，我前两天跟一个比较大的订购资产，我发现旁边站一个男一个女的，我说你怎么两个秘书。他说有一个是信托。我说你跟信托合作基本上没有希望了。你需要什么样的钱看你企业的状态，后面发现很多的开发商做基金了，这时候跟基金合作是最好的、最被尊重的。但是我们要问一个问题，是不是我们开发商不缺钱，但是我不知道银行是有资金来源，你会不会都去做银行。其实没有必要，我们最需要改变的是金融思维，关键只要市场还有钱有需要钱的地方就一定有机构提供服务。但是作为开发商来说，在你不缺钱的时候你能不能一些安排，在资金不紧张的时候做一些贷款。在2009年的时候好的企业大量借款发展，包括外币和人民币。我们会不会让出一些股权给一些有资金来源的机构，这样实际上你的滚动和发展会更快，可能也是一种思维的想法。我想在未来前景的情况下，趋势紧的情况下对开发商还不是每一个人都去做基金公司，而是要有金融的思维。

　　邹益民：信托现在也是比较难进入的门槛，下面请张映光发言。

　　张映光：这可以说是沙龙里面是有一些专家的经常探讨问题，说明我们在年初做这一年的预测的时候往往是失策的，所以觉得意义不大。第一个钱到底是松还是紧。第二政策到底怎么走。这是大家每个人思考的问题，对房地产行业也影响最大。我觉得谈一谈观点不做预测-钱是松还是紧，可能大家都认为加息连加了两次，钱可能是紧的。但是有没有回到2008年的那个时候。我们今天看到去年的银行贷款7.5万亿，但是没有体现在7.5万亿。比如现在苏总提到一个很有意思的事情，天津有一些公司用公司的名义买住宅、商业，买了之后用公司贷款的名义120%贷款出来。所以这些都说明什么情况，说明钱在往房地产行业涌。而且到今年2011年我们将探讨的问题是假如钱还是这么多，有什么概念呢？第一蓄水池里面是水往下抽在降低还是添水的速度在降低呢？我觉得是添水的速度在降低。我们贷出去的钱能不能停下来，不能。这些工程也是不能停下来的，在这个问题是两害相全取其轻，在这个问题上政府不敢实现收货币。所以我觉得2011年钱还是很多，但是钱并不是均匀地放在每一个人那里，有的人很多钱，有的人没有钱，所以在2011年有可能有很多的并购出现。

　　第二是政策。政策谁不敢臆段，但是最近温家宝总理在采访的时候两段话，我们可以思考一下是什么意思。第一个问题是问温家宝总理对房地产调控满意吗？他说不满意，过去的两次调控都没有达到效果，所以还会加深。一下做房地产的人都寒了。第二个问题总理说不如总经理。他说不同意，总理管得是保障房，商品市场只是市场管，我只能管保障房。这两个问题第一个是让我寒第二让我暖。政策不会把房地产打死，所以房地产对国民经过没有影响，所以谁都不敢舍房地产。这两个观点供大家参考，是什么走势不干判断，可以思考钱是多还是少，政策是紧还是松。

　　邹益民：政府的调控会继续做下去，但是房地产的生存空间还是在的。我回过头请较一下苏总，房地产商开发商对对象字样的资金的安排，除了何总谈到通过上市来募集资金是很重要的渠道，其他关于基金信托都谈的比较少，你是做基金的你怎么样看现在的开发商以开发商的名义在募集一些基金。

　　苏鑫：当时很多开发商在做基金的时候社会上有两个观点，一种觉得是到了困境很难解决。另外对我来说很容易理解，这都是中国特色。因为基金需要，开发商他也有他的好处和优势，但是我相信他可是一个过程，或者慢慢也些开发商有些机构壮大了，这是中国特色很正常。还有从基金因为毕竟是给自己壮大，通过基金房地产融资，基金大家可以算一下。中国对房地产融资的主要模式不可能短期改变，银行还是大方向，预售也还是大方向。这个跟金融环境有关系，金融环境没有放开，谈基金也不是大方向。我们应该关注作为开发商金融的思维来判断房地产，这个可能启发更大一些。

　　邹益民：总得来讲，大家都看到去年的房产调控，今年还会继续存在，只要我们开发商把这种平淡的心态去看问题，然后你自己有一个自己控制自己的能力，不要一下子太急的特别是做商业房地产开发的公司，因为商业房地产是沉淀资金很厉害的行业，如果能够把握好自己的节奏，多有金融的思维除了传统的银行之外，通过其他的模式包括信托、基金，基金今后会是更大的更主要的瑞子的手段。通过各种各样的想法发现你自己要把握住自己的节奏，自己的金融的想法。我想我们都是可以渡过这个时期，然后让房地产走得更好。谢谢各位。

　　主持人：各位来宾，各位到最后的朋友们。亲爱的朋友我们的城市观点论坛中国行2010年度论坛马上就要结束了。我们相信通过我们所有人的努力，2011年将会是房地产值得期待的一年。再一次感谢今天参加论坛的各位来宾、各位朋友。

　　接下来请今天参与演讲和对话的嘉宾到台上留影。